WikiDer > Инклюзивное зонирование

Inclusionary zoning

Инклюзивное зонирование (IZ), также известный как инклюзивное жилье, относится к муниципальное и окружное планирование таинства которые требуют, чтобы определенная доля нового строительства была доступна людям с низким и средним доходом. Период, термин инклюзивный зонирование указывает на то, что эти таинства направлены против исключительное зонирование практики, которые направлены на исключение недорогого жилья из муниципалитета с помощью кодекса зонирования. Существуют различия между различными программами инклюзивного зонирования. Во-первых, они могут быть обязательными или добровольными.[1] Хотя существуют добровольные программы, подавляющее большинство было построено в результате местных обязательных программ, требующих от разработчиков включения доступных по цене единиц в свои разработки.[2] Существуют также различия между отложенными требованиями, уровнями доступности в сочетании с периодом контроля.[1] Чтобы стимулировать участие в этих программах зонирования, разработчики получают поощрения за участие в этих программах, такие как бонус за плотность размещения, ускоренное одобрение и освобождение от платы.[1]

На практике эти политики предполагают размещение поступок ограничения на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для семей с низкими доходами. Смесь "доступное жилье«Жилье по рыночной цене» в одном районе считается выгодным для градостроителей и социологов.[3] Инклюзивное зонирование - инструмент для местных муниципалитеты в Соединенных Штатах, чтобы якобы помочь предоставить более широкий спектр вариантов жилья, чем свободный рынок обеспечивает сам по себе. Многие экономисты рассматривают программу как контроль цен от процента квартир, что отрицательно сказывается на предложении жилья.[4]

В большинстве случаев инклюзивное зонирование проводится на муниципальном или окружном уровне; когда навязывается государством, как в МассачусетсУтверждалось, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы избежать некоторых аспектов местных законов о зонировании.

Историческое прошлое

В середине-конце 20-го века новые пригород росла и расширялась вокруг американских городов по мере того, как средний класс покупателей жилья при поддержке федеральных заем такие программы как Администрация ветеранов гарантии жилищной ссуды, оставленные населенные пункты и общины. Эти новые населенные пункты в целом были более однородными в экономическом отношении, чем города, которые они окружали. Много пригородные сообщества приняли местные постановления, часто в кодексах зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одна из наиболее часто упоминаемых запретительных практик - это положение о том, что участки должны быть определенного минимального размера, а дома должны располагаться в стороне от улицы на определенном минимальном расстоянии. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, потому что большие участки земли, необходимые для строительства в рамках ограничений кодекса, были слишком дорогими для домов со скромной ценой. Сообщества остались доступными для более богатых граждан из-за этих постановлений, эффективно закрывая семьи с низким доходом от желаемых сообществ. Такие постановления о зонировании не всегда принимались с сознательным намерением исключить домохозяйства с низкими доходами, но они были непреднамеренным результатом такой политики.

Отказывая семьям с низким доходом доступ к пригородным поселениям, многие считают, что исключительное зонирование способствовало поддержанию внутренний город гетто. Сторонники инклюзивного зонирования указывают на то, что домохозяйства с низкими доходами с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них будут средний класс соседи как сверстники и образцы для подражания. Когда оно эффективно, инклюзивное зонирование снижает концентрацию бедности в трущобы районы, где социальные нормы может не дать адекватных моделей успеха. Образование - один из важнейших компонентов усилий, направленных на то, чтобы вывести людей из нищеты; доступ к качественному государственные школы - еще одно ключевое преимущество уменьшения сегрегации. По статистике, ребенок из бедных семей в школе, где 80% детей бедняки, набирает на 13–15% меньше баллов по сравнению со средой, в которой сверстники бедного ребенка составляют 80% среднего класса.[5]

Во многих сообществах, где внедрено инклюзивное зонирование, требования к уровню дохода позволяют домохозяйствам, зарабатывающим 80–120% от среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже семьям со средним доходом покупать недвижимость по рыночной цене. Это особенно заметно в Калифорния, где только 16% населения могли позволить себе жилье по средней цене в 2005 г.[6]

Возможные преимущества и ограничения политик IZ

Потенциальные выгоды

  • Бедные и работающие семьи будут иметь доступ к ряду возможностей, включая хорошие возможности трудоустройства, хорошие школы, развитую транспортную систему и безопасные улицы. [7]
  • Решение проблемы недостаточного предложения доступного жилья
  • Избегать экономической и расовой сегрегации, что помогает снизить уровень преступности, неуспеваемость школ и повысить социальную стабильность
  • Относительно небольшая сумма государственных субсидий, необходимая для внедрения ИЗ в качестве рыночного инструмента [8]

Возможные ограничения

  • Низкое производство доступных корпусов, в течение нескольких десятилетий произведено около 150 000 единиц по всей стране,[9] по сравнению с другими схемами, такими как Ваучеры на выбор жилья это помогает примерно двум миллионам домохозяйств и LIHTC программа, которая построила более двух миллионов доступных домов
  • Нестабильное производство доступного жилья, сильно пострадавшее от конъюнктуры местного рынка жилья [10]

Различия в таинствах

Постановления о включительном зонировании существенно различаются в зависимости от муниципалитета. Эти переменные могут включать:

  • Обязательное или добровольное постановление. В то время как во многих городах требуется инклюзивное жилье, многие другие предлагают бонусы за зонирование, ускоренные разрешения, сниженные сборы, денежные субсидии или другие стимулы для застройщиков, которые добровольно строят доступное жилье.
  • Процент квартир, предназначенных для инклюзивного жилья. Это довольно существенно варьируется в зависимости от юрисдикции, но, по-видимому, составляет от 10 до 30%.
  • Минимальный размер застройки, к которому относится постановление. В большинстве юрисдикций небольшие застройки освобождаются, но некоторые требуют, чтобы даже застройки, на которые приходится лишь небольшая часть инклюзивной жилищной единицы, платили сбор (см. Ниже).
  • Необходимо ли строительство инклюзивного жилья на месте. Некоторые программы позволяют строить жилье поблизости в случае возникновения затруднений.
  • Можно ли платить взносы вместо строительства инклюзивного жилья. Взносы вместо платы позволяют застройщику «выкупить» обязательство по включению жилья. Может показаться, что это противоречит цели инклюзивного зонирования, но в некоторых случаях стоимость строительства одной доступной единицы на месте может привести к покупке нескольких доступных единиц за пределами участка.
  • Уровень дохода или цена, определяемые как «доступные», и методы квалификации покупателя. Большинство постановлений, по-видимому, нацелены на инклюзивные единицы для домохозяйств с низким или умеренным доходом, которые зарабатывают примерно средний региональный доход или несколько ниже. Инклюзивное жилье обычно не создает жилья для людей с очень низкими доходами.
  • Ограничены ли единицы инклюзивного жилья ценой или размером ( Город Йоханнебург например предусмотрены оба варианта)[11]
  • Появление и интеграция инклюзивных жилых единиц. Многие юрисдикции требуют, чтобы единицы инклюзивного жилья были неотличимы от единиц по рыночной ставке, но это может привести к увеличению затрат.
  • Продолжительность ценовых ограничений, связанных с инклюзивными жилищными единицами, и допустимое удорожание. Постановления, которые позволяют истекать сроку действия «скидки», по сути, предоставляют непредвиденную прибыль инклюзивному покупателю жилья, предотвращая повторное использование этой субсидии другим нуждающимся домохозяйствам. С другой стороны, предотвращение роста цен устраняет ключевой стимул для домовладения. Многие программы ограничивают ежегодное повышение цен (например, путем регистрации инклюзивного жилья в земельные трасты), часто привязывая его к инфляция плюс рыночная стоимость улучшений дома, стремясь уравновесить заинтересованность сообщества в долгосрочной доступности с интересом домовладельца в накоплении капитала с течением времени.
  • Считается ли восстановление жилья «строительством» - по рыночным ценам или по доступным ценам. В некоторых городах, таких как Нью-Йорк, застройщики разрешают застройщикам рассматривать восстановление жилья за пределами строительной площадки как инклюзивный вклад.
  • К каким видам жилищного строительства относится постановление. Например, строительство многоэтажного жилья стоит дороже на квадратный фут (что увеличивает затраты на соблюдение требований, возможно, непомерно), поэтому некоторые постановления освобождают его от соблюдения.

Альтернативные решения

Хотя многие пригородные сообщества особенность Раздел 8 для домохозяйств с низкими доходами они обычно ограничиваются концентрированными секциями. В некоторых случаях округа определяют небольшие районы, в которых будет сдаваться в аренду собственность по Разделу 8. В других случаях рынок имеет тенденцию к самостоятельной сегрегации собственности по доходам. Например, в Округ Монтгомери, Пенсильвания, богатый пригород, граничащий с Филадельфия, только 5% населения округа проживает в район из Норристаун, тем не менее, 50% собственности округа Раздел 8 расположены там.[12] Большое количество жителей с низкими доходами обременяет местное правительство Норристауна и школьный округ, в то время как большая часть округа остается незагруженной.

Инклюзивное зонирование направлено на снижение экономической сегрегация требуя, чтобы смесь доходов была представлена ​​в одном проекте.

Полемика

Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Немного доступное жилье правозащитники стремятся продвигать политику, чтобы обеспечить доступность жилья для людей с различным уровнем дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и обеспечивает интегрированный доход. сообщества.

Однако другие сторонники доступного жилья заявляют, что верно обратное: инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сокращать доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, инклюзивное зонирование, по-видимому, ускорило процесс джентрификации, поскольку старые, нерентабельные здания были снесены и заменены в основном жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; чистым результатом стало менее доступное жилье. В Нью-Йорке инклюзивное зонирование позволяет увеличить до 400% роскошного жилья на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% роскошного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявили, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов за счет ненадлежащего использования среднего дохода по региону, и может использоваться в качестве политического инструмента организациями, связанными с различными политиками. Такие сообщества города Нью-Йорка, как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Вильямсбург, Челси и Адская кухня, испытали значительное вторичное перемещение в результате использования инклюзивного зонирования.

Недоброжелатели отрасли недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование требует косвенный налог на девелоперов, чтобы не допустить их строительства в районах с дефицитом предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные единицы не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения по сделкам обычно устанавливают долгосрочную перепродажу. потолок цен, устраняя потенциальную выгоду от владения домом.

Свободный рынок правозащитники выступают против попыток исправить определенные социальные результаты вмешательством государства в рынки. Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительную землепользование регулирование, которое усугубляет нехватку жилья.

Домовладельцы иногда отмечают, что стоимость их собственности будет снижена, если семьи с низким доходом переедут в их сообщество. Другие считают, что их опасения плохо скрыты. классизм и расизм.

В некоторых из наиболее широко разрекламированных битв за инклюзивное зонирование участвовали сообщества REIT AvalonBay. Согласно сайт компании, AvalonBay стремится развивать недвижимость на «рынках с высоким входным барьером» в Соединенных Штатах. На практике AvalonBay использует законы инклюзивного зонирования, такие как Закон о всеобъемлющих разрешениях штата Массачусетс: глава 40B, чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители сопротивляются судебным иском.[2] В Коннектикуте аналогичные разработки AvalonBay привели к попыткам осудить землю или вернуть ее принудительное отчуждение.[13] В большинстве случаев AvalonBay выигрывал эти споры и строил чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.

Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует от 10 до 15 процентов квартир, чтобы быть доступным жильем.[14] Определение доступного жилья включает жилье как для малообеспеченных, так и для умеренных доходов. В Калифорнии жилье с низким доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 51 до 80 процентов среднего дохода, а жилье со средним доходом - обычно для домохозяйств, получающих от 81 до 120 процентов от среднего дохода.[14] Разработчики попытались противодействовать этим требованиям, оспорив местные постановления о включительном зонировании через судебную систему. В случае Ассоциация жилищных строителей Северной Калифорнии против города Напа, Первый окружной апелляционный суд Калифорнии поддержал постановления о включительном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов единиц нового девелоперского проекта составляли жилье с умеренным доходом, против Ассоциации строителей жилья, оспаривавшей город Напа.[15] Города также пытались ввести инклюзивные требования к арендуемым объектам. Тем не менее Закон Коста-Хокинс об аренде жилья запрещает городам Калифорнии накладывать ограничения на арендные ставки на вакантные квартиры.[16] Впоследствии разработчики выиграли такие дела, как Палмер / Sixth Street Properties, L.P. против города Лос-Анджелес (2009), в отношении городов, которые ввели инклюзивные требования к арендуемым объектам, поскольку закон штата отменяет местные постановления.[17]

Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить законы инклюзивного зонирования. Например, инициатива и референдум Процесс в Калифорнии позволяет группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав как минимум необходимое количество подписей, чтобы предложенная мера могла быть включена в бюллетень для голосования; После того, как будет подано достаточно подписей и избирательная мера будет одобрена сотрудниками избирательной комиссии, она обычно вносится в бюллетень для голосования на предстоящих выборах.[18] Одним из недавних случаев является предложение C в Сан-Франциско. Этот бюллетень был внесен в избирательный бюллетень на предварительных выборах в Калифорнии в июне 2016 года. Это предложение, принятое в июне 2016 года, вносит поправки в Хартию города, повышая требования к доступному жилью для проектов развития от 25 квартир и более.[19]

Столкновение этих различных интересов отражено в эта учеба опубликовано либертарианец-очистка Reason Foundationаналитический центр государственной политики, и ответэкспертная оценка этого исследования. Местные органы власти отражают и в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов создала Руководство к инклюзивному зонированию, которое включает в себя раздел, посвященный за и против политики.

Неспособность улучшить социальную интеграцию в сочетании с ростом социальных издержек

Предполагается, что политика IZ не может эффективно рассеивать единицы с низкими доходами по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики.[20] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц IZ в бедных кварталах в сочетании с более высокой долей чернокожих и испаноязычных, которые считаются меньшинствами.[20] Кроме того, 97,7% единиц IZ были построены только на 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, который является районом с самым низким доходом в сочетании с кластеризацией меньшинств.[20] Необходимо отметить, что жилищная политика в округе Саффолк контролируется местным правительством, а не региональным правительством, поэтому без региональной координации жилищной политики не учитывается межмуниципальное распределение домохозяйств с низким доходом в округе.[20] Кроме того, бонусы за плотность, предоставляемые застройщикам за предоставление единиц IZ, усилили концентрацию доступных единиц жилья в бедных районах (Ryan & Enderle, цитируется по Mukhija, Das, Regus et al., 2012).[21] Это показывает, что политика IZ может не рассеять распределения с низким доходом, если она осуществляется без учета региональной координации.

Более того, с надбавками за плотность, выделяемыми застройщикам для предоставления единиц IZ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместного использования существующей инфраструктуры.[21]

На практике

Примеры из США

Более 200 сообществ в Соединенные Штаты иметь какое-то положение о включении зонирования.[22]

Округ Монтгомери, Мэриленд, часто считается пионером в разработке политики инклюзивного зонирования. Это шестой по величине округ в Соединенных Штатах, но с 1974 года он построил более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых построены по рыночным ценам.[23]

Все муниципалитеты в штате Массачусетс подпадают под действие Главы 40B Общего законодательства этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, которые имеют меньше 10% доступного жилья, чем установлено законом. Застройщики, использующие главу 40B, должны построить 20% доступных единиц жилья, как определено в законе.[24]

Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат включительному зонированию в судебном порядке в результате Верховный суд Нью-Джерсис Решение Mount Laurel и последующие акты законодательного собрания штата Нью-Джерси.[25]

Исследование 2006 года показало, что 170 юрисдикций в Калифорнии имеют некоторую форму инклюзивного жилья.[26] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда только 107 юрисдикций имели инклюзивное жилье.[27] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, построенного в районах проекта редевелопмента, были доступными. По крайней мере, 20% дохода, полученного от проекта редевелопмента, должно быть направлено на жилищное строительство с низким и средним доходом.[14] Тем не мение, Губернатор Джерри Браун принял AB 1X 26, который распустил все агентства по редевелопменту 1 февраля 2012 года.

Тем не мение, Лос-АнджелесПостановление Калифорнии о инклюзивном зонировании арендуемого жилья было отменено в 2009 г. Калифорнийский апелляционный суд второго апелляционного округа потому что это прямо противоречило положениям государственной Закон Коста-Хокинс об аренде жилья от 1996 года, который прямо давал всем домовладельцам право устанавливать «начальную арендную ставку» для нового жилья.[28]

Мэдисон, ВисконсинПостановление о инклюзивном зонировании в отношении съемного жилья было отменено 4-м окружным апелляционным судом штата Висконсин в 2006 году, поскольку этот апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль за арендной платой, что запрещено законом штата. В Верховный суд штата Висконсин отклонил запрос города о пересмотре дела. Постановление было составлено до заката в феврале 2009 года, если оно не было продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления об инклюзивном зонировании, поэтому срок его действия истек и больше не действует.

Другие сообщества, в книгах которых есть постановления о включении зонирования, включают:

Международные примеры

Йоханнесбург, ЮАР

21 февраля 2019 г. Город Йоханнесбург Совет утвердил свои «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы на 2019 год».[11] Политика является первой в своем роде в Южная Африка и предлагает четыре варианта инклюзивного жилья (включая варианты с ограничением по цене, с ограничением по размеру или согласованные варианты), при этом не менее 30% жилых единиц в новых застройках из 20 или более единиц должны быть инклюзивным жильем.[46]

Тенденция перехода от обязательного к добровольному

Хотя инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья.[47] Ниже приведены несколько примеров, демонстрирующих большее влияние обязательной практики над добровольной:[48]

Муниципалитет или округНа добровольной практикеВ соответствии с обязательной практикой
Кембридж, МассачусетсНевозможно построить доступное жилье в течение 10 летПри переходе на обязательную программу в 1999 году было построено 135 единиц жилья и еще 58 находились в производстве по состоянию на июнь 2004 года.
Ирвин, КалифорнияПутаница и неопределенность были обнаружены в рамках добровольной программы, которая побудила разработчиков инициировать переход на обязательное постановление.Новое обязательное постановление, введенное в действие в 2003 году и предусматривающее единообразные ожидания и вознаграждения для застройщиков, привело к созданию 3 400 единиц доступного жилья, еще 750 запланированных на июнь 2004 года.
Округ Ориндж, КалифорнияЗа одиннадцать лет (1983–1994) построено 952 единицы.6 389 единиц доступного жилья было построено за четыре года (1979–1983 гг.).

Смотрите также

Примечания

  1. ^ а б c Кастро, Хулиан (2013). «Инклюзивное зонирование и сообщества со смешанным доходом». Доказательства имеют значение. Весна 2013 г. - через Управление разработки политики и исследований (PD&R) Министерства жилищного строительства и городского развития США.
  2. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. п. 373. ISBN 9780415252256.
  3. ^ Андрес Дуани и другие, «Пригороды: рост разрастания и упадок американской мечты» (2000) North Point Press
  4. ^ «Восстановление экономики инклюзивного зонирования: насколько эффективен контроль цен?» Обзор права Университета штата Флорида
  5. ^ «Гамалиэль» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-10-04. Получено 2006-02-27.
  6. ^ МАШИНА
  7. ^ Браун, К. (2001). РАСШИРЕНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ЧЕРЕЗ ИНКЛЮЗИОННОЕ ЗОНИРОВАНИЕ: УРОКИ МЕТРОПОЛИТА ВАШИНГТОНА (1-е изд.). Центр Института Брукингса по городской и столичной политике.
  8. ^ Бруник Н., Голдберг Л. и Левин С. Крупные города и инклюзивное зонирование (1-е изд.). Деловые и профессиональные люди в интересах общества.
  9. ^ Калавита, Нико; Маллач, Алан (2010). Инклюзивное жилье в международной перспективе: доступное жилье, социальная интеграция и возвращение стоимости земли. Линкольнский институт земельной политики.
  10. ^ Шварц, Хизер Л., Лийза Экола, Кристин Дж. Лойшнер и Аарон Кофнер. Является ли инклюзивное зонирование инклюзивным? Руководство для практиков. Санта-Моника, Калифорния: RAND Corporation, 2012. http://www.rand.org/pubs/technical_reports/TR1231.html.
  11. ^ а б «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы». www.joburg.org.za. Получено 2019-06-24.
  12. ^ "Северо-Восточный Таймс". Архивировано из оригинал на 2006-08-18. Получено 2006-02-27.
  13. ^ Нью-Йорк Таймс
  14. ^ а б c Фултон, Уильям; Шигли, Пол (2012). Руководство по планированию в Калифорнии. Point Arena, CA: Solano Press Books. С. 221, 305 и 332. ISBN 9781938166020.
  15. ^ "АССОЦИАЦИЯ ДОМАШНИХ СТРОИТЕЛЕЙ СЕВЕРНОЙ КАЛИФОРНИИ против ГОРОДА НАПА". landuselaw.wustl.edu. Получено 2016-11-14.
  16. ^ "Коды CA (civ: 1954.50-1954.535)". www.leginfo.ca.gov. Архивировано из оригинал на 2016-03-04. Получено 2016-11-15.
  17. ^ Palmer / Sixth Street Properties, LP против Лос-Анджелеса, 22 июля 2009 г., получено 2016-11-15
  18. ^ «Квалификационный статус инициативы и референдума | Государственный секретарь Калифорнии». www.sos.ca.gov. Получено 2016-11-15.
  19. ^ «Заключительный дайджест-Включая жилищные требования (поправка к уставу)» (PDF). sfgov.org. Город и округ Сан-Франциско, Департамент выборов. 4 марта 2016 г.. Получено 2016-11-14.
  20. ^ а б c d Э. Контокоста, Константин (2015). «Обеспечивает ли инклюзивное зонирование справедливое распределение доступного жилья? Сравнительный пространственный анализ». Журнал жилищного строительства и искусственной среды. 30 (4): 569–590. Дои:10.1007 / s10901-014-9430-5 - через Springer Science + Business Media Dordrecht.
  21. ^ а б Мухиджа, Винит; Дас, Ашок; Регус, Лара; Цай, Сара Словин (2015-03-15). «Компромиссы инклюзивного зонирования: что мы знаем и что нам нужно знать?». Практика планирования и исследования. 30 (2): 222–235. Дои:10.1080/02697459.2015.1008793. ISSN 0269-7459.
  22. ^ «Северный парк» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2007-09-26. Получено 2006-02-27.
  23. ^ "БПИ Чикаго" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-04-20. Получено 2006-02-27.
  24. ^ ВидетьМассачусетс Глава 40B
  25. ^ Видеть Закон Нью-Джерси о справедливом жилищном строительстве
  26. ^ Калифорнийское сельское жилье
  27. ^ Калифорнийское сельское жилье
  28. ^ Palmer / Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес, 175 кал. Приложение. 4-й 1396 г. (2009 г.).
  29. ^ Burlington Planning
  30. ^ "Комиссия Кейп-Код". Архивировано из оригинал на 2005-12-17. Получено 2006-02-27.
  31. ^ Принстонский TWP
  32. ^ "Информация о жилье Фредерика" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-06-20. Получено 2006-02-27.
  33. ^ "Чапел-Хилл". Архивировано из оригинал на 2006-05-20. Получено 2006-02-27.
  34. ^ «WCSR» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-05-07. Получено 2006-02-27.
  35. ^ Планирование Таллахасси[постоянная мертвая ссылка]
  36. ^ Планирование боулдера
  37. ^ Развитие сообщества Санта-Фе
  38. ^ "Правительство Сан-Франциско". Архивировано из оригинал на 2006-03-04. Получено 2006-02-27.
  39. ^ Город Пало Альто
  40. ^ «КВЦГМК». Архивировано из оригинал на 2006-03-03. Получено 2006-02-27.
  41. ^ «LSNC» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-01-07. Получено 2006-02-27.
  42. ^ "Западный Голливуд". Архивировано из оригинал на 2007-09-27. Получено 2006-02-27.
  43. ^ "Инклюзивное жилье Хантингтон-Бич". Архивировано из оригинал на 2006-03-01. Получено 2006-02-27.
  44. ^ [1]
  45. ^ Montclair
  46. ^ "Клифф Деккер Хофмейр - Жилищная политика города Йоханнесбурга, 2019 г.". www.cliffedekkerhofmeyr.com. Получено 2019-06-24.
  47. ^ Зиглер, Кларк (2002). «Инклюзивное зонирование: уроки, извлеченные в Массачусетсе». Обзор политики NHC в области доступного жилья.
  48. ^ Бруник, Николас и др. Добровольное или обязательное инклюзивное жилье? Производство, предсказуемость и исполнение. 1-е изд., Деловые и профессиональные люди в интересах общества (BPI), 2004.

Рекомендации

внешняя ссылка