WikiDer > Удержание

Retainage

Удержание - это часть согласованной контрактной цены, умышленно удерживаемая до тех пор, пока работа не будет практически завершена, чтобы гарантировать, что подрядчик или субподрядчик выполнит свои обязательства и завершит строительный проект.[1] А удержание это деньги, удерживаемые одной стороной по контракту в качестве гарантии от незавершенных или дефектных работ. Они берут свое начало в Британская строительная промышленность Железнодорожная мания 1840-х годов, но в настоящее время широко распространены в отрасли и используются в большинстве строительных контрактов. Типичный уровень удержания составляет 5%, половина из которых освобождается при завершении, а половина - в конце периода ответственности за дефекты (часто через 12 месяцев). Практика подвергалась критике за то, что она приводила к неопределенности в сроках платежа, усиливала напряженность между сторонами и подвергала денежные средства риску в случае несостоятельности. Было выдвинуто несколько предложений по замене этой практики альтернативными системами.

История и цель

Практика удержания восходит к строительству железнодорожной системы Соединенного Королевства в 1840-х годах.[2] Размер железнодорожного проекта увеличил спрос на подрядчиков, что привело к появлению новых подрядчиков на рынке труда.[2] Эти новые подрядчики были неопытными, неквалифицированными и неспособными успешно завершить проект.[2] Следовательно, железнодорожные компании начали удерживать до 20% платежей подрядчиков, чтобы гарантировать производительность и компенсировать затраты на завершение работ в случае дефолта подрядчика.[2] Суть заключалась в том, чтобы удерживать только прибыль подрядчика, а не заставлять подрядчика и его субподрядчиков финансировать проект.

Учитывая зачастую крупномасштабность, сложность, стоимость и продолжительность строительных проектов, риск того, что что-то пойдет не по плану, почти неизбежен. Соответственно, общий подход, который используют договаривающиеся стороны для снижения этого риска, заключается в включении положений об удержании в свои соглашения. Концепция удержания уникальна для строительной отрасли и пытается сделать две вещи: стимулировать подрядчика или субподрядчика завершить проект и защитить владельца от любых залогов, претензий или невыполнения обязательств, которые могут возникнуть по мере того, как проект приближается к завершению.[3] Между прочим, собственники и подрядчики используют удержание в качестве источника финансирования проекта, подрядчики, в свою очередь, удерживают удержание от субподрядчиков, часто в большем проценте, чем удерживается с них.[4]

объединенное Королевство

Ретенции широко используются в британской строительной индустрии; фигурирует в большинстве заключенных контрактов.[5]:27 Это денежная сумма, удерживаемая в качестве гарантии от некачественной продукции (дефектов) или незавершенной работы. Клиенты удерживают удержание в отношении основных подрядчиков, а основные подрядчики удерживают платежи в отношении субподрядчиков.[5]:16 Удержания обычно выражаются в процентах от стоимости контракта.[5]:18 Ставка может сильно варьироваться, но обычно составляет около 5%. Общее состояние экономики может повлиять на установленные ставки: в динамично развивающейся экономике с большим количеством работ субподрядчики могут выбирать, какую работу они принимают, и, следовательно, имеют потенциал для переговоров по более выгодным ставкам.[5]:19

Цепочка удержания начинается с клиента, который удерживает деньги у основного подрядчика. Главный подрядчик удерживает деньги с субподрядчиков, которые затем могут удерживать деньги с субподрядчиков.[5]:18 Удерживаемые деньги обычно выделяются двумя частями (известными как части); первая выплачивается при завершении проекта, а вторая - в конце периода ответственности за дефекты. Этот период - это время, в течение которого заказчик может выявить дефектные работы для подрядчика, который затем должен их исправить; часто это двенадцать месяцев.[5]:18 Использование удержаний характерно не для всех секторов отрасли; например, установщики лифтов вместо этого разработали собственную систему гарантий.[5]:18

А мобилизационная выплата предоплата подрядчику в начале проекта для оказания помощи в начале работы.[6][7]

Влияние

Использование удержаний предназначено для повышения эффективности и производительности. Подрядчик имеет финансовый стимул как можно скорее завершить строительство (выпустить первый частичный платеж) и минимизировать дефекты в работах (получить второй платеж).[5]:27 Удержания субподрядчиков также являются ключевым источником денежных средств для основных подрядчиков, которые могут использовать их для финансирования новых проектов.[5]:27[8]

Однако субподрядчики часто жалуются на систему.[9] Иногда у них нет точной даты, когда будут выплачиваться удержанные суммы, и в отчете британского правительства за 2017 год отмечалось, что более половины подрядчиков испытали просрочку или невыплату удержанных сумм.[9][5]:20 Сообщается, что задержки у субподрядчиков и субподрядчиков больше, чем у основного подрядчика.[5]:20 Это ограничивает денежный поток, доступный для компании как для непрерывной деятельности, так и для капитальных вложений.[9] Погоня за платежами также требует значительных ресурсов, поскольку такие малые предприятия страдают сильнее, чем более крупные.[9] Некоторые более мелкие компании просто списывают удержанные деньги, в качестве компенсации увеличивая свои цены.[5]:20[5]:23 Эта практика также описывается как усиление напряженности между сторонами контракта.[5]:22

В настоящее время не существует требования о том, чтобы удержанные денежные средства были ограждены (хранятся отдельно от общих средств компании и защищены от расходов), и они обычно хранятся на основном банковском счете клиента или подрядчика.[9] Это может вызвать проблемы в случаях неплатежеспособности, когда деньги могут быть потеряны, а платежи, причитающиеся цепочке поставок, могут оказаться под угрозой.[5]:22 Использование удержаний (которые считаются формой поэтапных платежей) также может сделать строительные компании непригодными для факторинг (продажа задолженность на счетах).[10][11]

История Великобритании

Практика удержания уходит корнями в британскую Железнодорожная мания 1840-х гг.[5]:32 В этот период быстро увеличивалось количество подрядчиков, часто не имеющих большого опыта работы в отрасли. Увеличилось количество банкротств и снизились стандарты качества работы. Таким образом, железнодорожные компании начали удерживать подрядчикам минимум 20% платежей в качестве гарантии от незавершенных или дефектных работ. К середине XIX века эта практика распространилась по всей отрасли.[5]:33

1994 год Latham Report рекомендовал принять законодательство для защиты удерживаемых денежных средств, удерживаемых стороной, что предотвратит их потерю во время ликвидации. Несмотря на то, что все другие рекомендации Latham по оплате включены в Закон о строительстве 1998 г. этот был опущен.[9] Практика была несколько реформирована Закон о строительстве 2011. Это сделало незаконным увязку удержания по одному контракту со вторым. Это положило конец практике, согласно которой подрядчики отказывались передавать удержание субподрядчикам до тех пор, пока они сами не заплатили его клиентом, на который субподрядчик не имел влияния.[5]:18

Крах подрядчика в 2018 году Кариллион оказали драматическое влияние на отрасль.[9] Многие из его субподрядчиков потеряли крупные суммы денег, так как неоплаченные удержания в размере 250 миллионов фунтов стерлингов были потеряны, когда бизнес пошел на ликвидацию.[12]

Предлагаемая замена

Альтернативы удержанию в британской строительной индустрии ограничены.[5]:24 Однако в последнее время были предприняты попытки добиться изменений. В Департамент бизнеса, энергетики и промышленной стратегии (DBEIS) заказал исследование по этому вопросу, чтобы определить степень использования этой практики и ее влияние на промышленность и экономику. Он был опубликован в 2017 году, а также определил ряд альтернатив этой практике.[5]:16–17 Впоследствии были начаты общественные консультации DBEIS; он был закрыт 19 января 2018 года, но никаких рекомендаций относительно действий правительства не было.[9] А законопроект о частных членах был представлен палата общин к Питер Олдос 9 января 2018 г. попытка ввести защиту удерживаемых денег, но не прошла через парламент.[13]

В Build UK отраслевая группа хочет добиться отмены удержаний к 2025 году, следуя амбициям, изложенным в Совет Строительного Руководства в 2014 году. Build UK выдвинула предложения о том, что удержание основного подрядчика субподрядчиками должно быть не более обременительным, чем те, которые налагает заказчик на основного подрядчика. Они также предложили, чтобы удержания применялись только к постоянным работам, поскольку временные работы вряд ли приведут к дефектам. Организация также хочет, чтобы к 2021 году контракты на небольшую сумму (менее 100000 фунтов стерлингов) не удерживались, поскольку для этих контрактов риск для основных работ ниже.[8]

После краха Carillion в 2018 году количество призывов к реформе удержания увеличилось. Некоторые предлагают схемы удержания депозита, при которых деньги депонируются третьей стороне, хотя они приводят к увеличению комиссий и бюрократии и не решают споров между сторонами по поводу того, когда следует освободить удержание.[14] В Правительство Шотландии начали консультации по удержанию в 2019 году. В нем говорится, что Великобритания отстает от других стран, продолжая эту практику, несмотря на то, что этот вопрос несколько раз рассматривался правительством Великобритании.[9] Альтернативы включают в себя банковские счета проекта (которые используются для всех платежей от клиента и подрядчика), залоги удержания (форма страхования от дефектов, устраненных подрядчиком), долговые обязательства, счета заинтересованных сторон условного депонирования (денежные средства, принадлежащие третьей стороне), гарантии материнской компании (гарантия завершения материнской организацией основного подрядчика) или целевые фонды для хранения удерживаемых средств.[5]:24

Договорная основа

В Объединенный суд по контрактам Система контрактов позволила провести реформу удержаний, разрешив работодателю (клиенту) хранить удержанные суммы в доверительном управлении. Пересмотр контракта 1998 года позволил подрядчику просить клиента хранить деньги на отдельном банковском счете; он также разрешил использование удерживающих облигаций. Контракт JCT 2016 года допускает проекты без удержания.[14]

В Контракт на проектирование и строительство NEC, введенная в 1993 году, теперь имеет поправки на удержания в своих основных статьях. Удержания могут быть и часто вводятся клиентом через вариантные предложения (так называемые «x-предложения»). Базовый договор основан на духе сотрудничества между сторонами для минимизации дефектов. Согласно 4-й редакции контракта (введен в 2017 году) существует резерв на удержание облигаций. Контракт также позволяет удерживать только часть рабочей силы любой цены или применять только к нескольким последним произведенным платежам. В системе NEC также есть возможность разрешить использование банковских счетов проекта вместо удержания.[12]

Соединенные Штаты

Создание и исполнение

Если по строительному проекту предполагается удержание, это указывается в строительном контракте.[15] Положения об удержании применяются как к субподрядам, так и к основным контрактам. Сумма, удерживаемая у подрядчика или субподрядчика, должна определяться в индивидуальном порядке сторонами, участвующими в заключении контракта, обычно на основе таких факторов, как прошлые результаты и вероятность того, что подрядчик или субподрядчик будут хорошо выполнять условия контракта.

Можно структурировать удерживающие механизмы любым количеством способов. В соответствии с требованиями государственного законодательства, 10% - это сумма удержания, наиболее часто используемая договаривающимися сторонами. Другой подход - начать с 10% удержания и уменьшить его до 5% после того, как проект будет завершен на 50%.[16] Третий подход состоит в том, чтобы исключить материальные затраты из требования об удержании, исходя из теории, что поставщики, в отличие от субподрядчиков, могут не принимать положения об удержании в своих заказах на поставку.

Положения об удержании обычно встречаются в условиях контракта, в которых изложена процедура подачи заявок на оплату. Типичная оговорка об удержании аналогична следующей формулировке: «Владелец должен уплатить сумму, причитающуюся в Платежном приложении, за вычетом удержания [определенного процента]».[17]

В основном завершено

Удержание обычно происходит за счет подрядчика или субподрядчика после того, как его работа в основном завершена. Часто возникают споры относительно того, когда происходит существенное завершение работ. Стандартный анализ обнаруживает, что событие запускается, когда владелец может занять строение и использовать его по назначению.[18]

Злоупотребление удержанием

Субподрядчики, как правило, несут основную тяжесть положений об удержании, особенно субподрядчики, выполняющие работы на ранних этапах процесса строительства.[18] Основная причина этого заключается в том, что многие подрядчики передают право собственника удерживать субподрядчик, но часто удерживают больше, чем им отказывают.[18] Например, субподрядчик, выполняющий работы на стройплощадке, может завершить свою работу в течение первых нескольких месяцев реализации строительного проекта, но, как правило, ему не разрешается взыскивать удержанную сумму с владельца и подрядчика до тех пор, пока проект не будет «практически завершен», что может занять несколько лет в зависимости от размера проекта. В сочетании с оговоркой об условных платежах удержание может вызвать значительные финансовые затруднения для субподрядчика.

Другая проблема возникает, когда подрядчик удерживает от своих субподрядчиков более высокий процент, чем удержал от них собственник. Владелец должен выплатить подрядчику удержание после завершения значительного завершения работ, однако в этом сценарии злоупотребления и чрезмерного удержания подрядчику уже будет выплачена часть средств субподрядчиков, что означает, что подрядчик должен будет финансировать остаток платежа от собственного денежного потока. Это могло вызвать задержку закрытия проекта. Подрядчик может посчитать более выгодным оставить проект незавершенным, чем никогда не получать выплаты за удержание и приводить аргумент, что субподрядчикам, следовательно, не причитается их часть удержания.

Федеральная политика удержания

В 1974 году Конгресс учредил Управление федеральной закупочной политики обеспечить единую политику государственных закупок.[19] С середины 1970-х годов наблюдается общая тенденция к снижению процентной ставки, удерживаемой по федеральным строительным проектам.[20] Действующее Федеральное постановление о закупках (F.A.R.) продолжает поддерживать эту тенденцию. Пункт 32.103 постановления гласит: " . . . Удержание не должно использоваться в качестве замены хорошего управления контрактами, и сотрудник по контракту не должен удерживать средства без причины. Решение об удержании и конкретная сумма, подлежащая удержанию, принимаются ответственными за контракты в индивидуальном порядке. Такие решения будут основываться на оценке подрядчиком прошлой работы и вероятности того, что такая работа будет продолжаться."[21] В настоящее время федеральные агентства, такие как Министерство обороны, то Администрация общих служб, а Министерство транспорта США иметь «нулевую» политику удержания.[2]

Альтернативы удержанию

Существует несколько альтернатив стандартным положениям об удержании, которые обеспечивают те же преимущества и защиту. Например, стороны могут договориться о создании доверительной учетной записи.[20] Доверительный счет предоставляет подрядчику некоторый контроль над своими деньгами, даже если они принадлежат владельцу.[20] В трастовом счете удержание удерживается владельцем, помещается на трастовый счет с доверенным лицом, которое имеет фидуциарные отношения с подрядчиком.[20] Доверительный управляющий может инвестировать удержание по указанию подрядчика, тем самым позволяя подрядчику «использовать» удерживаемые средства, которые обычно бездействуют на счете условного депонирования.[20]

Другие альтернативы удержанию - это позволить подрядчику предоставить заменяющее обеспечение владельцу в форме гарантийного залога, банковского аккредитива или обеспечения или гарантированного Соединенными Штатами, например векселей, сертификатов, векселей или облигации.[20]

Другие страны

Удержания используются в нескольких других странах. Они распространены в Китае, хотя в некоторых случаях общественные выплаты гарантируются Сельскохозяйственный банк Китая.[5]:165 Они также используются в Соединенных Штатах, где процент удержания обычно выше и составляет около 10%. Однако освобождение от удержания отличается: 50% удержанных денег часто высвобождается после того, как работы считаются завершенными на 50%. Некоторые штаты приняли меры по отмене или ограничению использования удержаний в государственных контрактах.[5]:163 В Соединенных Штатах использование удерживающих облигаций более распространено, чем в Великобритании.[5]:164 Удержания являются обычным явлением в Катаре, где удерживаемая часть может составлять до 30% от стоимости контракта из-за большого количества иностранных компаний, которые действуют в государстве в соответствии с законом об ограниченной ответственности.[5]:165 В Канаде удержания известны как "отложенные" платежи; с 1997 г. все удерживаемые средства в Канаде должны храниться на закрытых счетах.[5]:164[5]:24

Удержания используются в Австралии; в Новый Южный Уэльс все удержанные денежные средства по проектам на сумму более 20 миллионов долларов должны храниться на закрытых счетах в уполномоченном банке.[5]:23[5]:164 В Новой Зеландии все удерживаемые денежные средства должны храниться в доверительном управлении и должны быть наличными или другими ликвидными активами; это требование было введено после краха основного подрядчика в 2013 г. Mainzeal.[5]:24[5]:164 Однако после краха Stanley Group в 2019 году было обнаружено, что удерживаемые деньги не управлялись должным образом, находясь на основном счете компании, несмотря на то, что группа утверждала субподрядчикам, что они хранились на отдельных счетах и, следовательно, были подвержены убыткам. в процессе ликвидации.[22] Система удержания не используется в Германии, где работы остаются собственностью подрядчика до завершения и, следовательно, подлежат удержанию у клиента в случае спора.[5]:165

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ A-C Construction, Inc. против Bakke Corp., "956 P.2d 219", 226 (Or. Ct. App. 1998).
  2. ^ а б c d е Баусман, Деннис С. "Практика удержания в строительной отрасли"1 (Фонд Американской ассоциации субподрядчиков, 2004 г.).
  3. ^ "Ридж Лист Металл Ко." Против Моррелла. "517 A.2d 1133«МД. 1986.
  4. ^ Скрабак, К. Келли; Джонс и Хизер А. «Состояние удержания». Строительные брифинги. 2005. 4. Апрель 2005 г.
  5. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м п о п q р s т ты v ш Икс у z аа ab ac объявление ае аф Pye Tait Consulting (октябрь 2017 г.). «Удержания в строительной отрасли» (PDF). Британское правительство. Департамент бизнеса, энергетики и промышленной стратегии. В архиве (PDF) из оригинала на 2019-07-25. Получено 2019-10-15.
  6. ^ Rameezdeen, R .; Паллиягуру, Р.С.; Амаратунга, Д. «Финансирование подрядчиков в развивающихся странах: влияние авансового платежа по мобилизации» (PDF). www.irbnet.de. Получено 5 декабря, 2019.
  7. ^ «Пункт 01699.1010 М - Мобилизация площадки» (PDF). www.dot.ny.gov. Получено 5 декабря, 2019.
  8. ^ а б «Build UK согласовывает следующие шаги по реформе удержания». Индекс строительства. 10 июля 2019. В архиве с оригинала 15 октября 2019 г.. Получено 26 октября 2019.
  9. ^ а б c d е ж грамм час я Олсон, Кирсти (15 мая 2019 г.). «Может ли Шотландия стать лидером в улучшении процесса платежей в строительной отрасли Великобритании?». Шотландское строительство сейчас. В архиве из оригинала 17 мая 2019 г.. Получено 26 октября 2019.
  10. ^ Бухгалтерский учет. Общество бухгалтеров и аудиторов. 1989. с. 137.
  11. ^ Милн, Роберт У .; Макинтош, Энн (1999). Приложения и инновации в экспертных системах VI: Материалы восемнадцатой ежегодной международной конференции ES98 Группы специалистов Британского компьютерного общества по экспертным системам, Кембридж, декабрь 1998 г.. Springer Science & Business Media. п. 203. ISBN 9781852330873.
  12. ^ а б NEC (8 мая 2019 г.). «Удержания и их использование с контрактами NEC». В архиве из оригинала 2 ноября 2019 г.. Получено 27 октября 2019.
  13. ^ «Законопроект о строительстве (схемах удержания депозитов) на 2017-19 гг. - Парламент Великобритании». Веб-сайт парламента. В архиве из оригинала 21 октября 2019 г.. Получено 21 октября 2019.
  14. ^ а б Бланделл, Стеф (19 февраля 2019 г.). "Что не так с удержанием?". Планирование, BIM и строительство сегодня. В архиве с оригинала 15 октября 2019 г.. Получено 21 октября 2019.
  15. ^ См. McDevitt & Street Co. против Marriott Corp., "713 F. Supp. 906"Э.Д. Ва. 1989. отчасти без мнения и отчасти без мнения, 948 F.2d 1281 (4-й округ 1991 г.).
  16. ^ Документ AIA A511, «Руководство по дополнительным условиям» на 9.3.1
  17. ^ К. Келли Скрабак и Хизер А. Джонс, Состояние удержания, Строительные отчеты № 2005-4, апрель 2005 г., * 2.
  18. ^ а б c Bruner, Philip L .; О'Коннор младший, Патрик Дж. Процесс оплаты: финансирование, обеспечение и осуществление платежа, 3 Закон о строительстве Bruner & O'Connor § 8:18. Июнь 2011 г.
  19. ^ Закон о федеральной политике закупок, Pub. L. No. 93-400, раздел 5, 88 Stat. 796 (кодифицировано в "41 U.S.C. Статья 404."). Принят 20 августа 1974 г.
  20. ^ а б c d е ж Bruner, Philip L .; О'Коннор младший, Патрик Дж. Процесс оплаты: финансирование, обеспечение и осуществление платежа. 3. Строительный закон Bruner & O'Connor § 8:18. Июнь 2011 г.
  21. ^ «ФАР 32.103» (2011).
  22. ^ Надежда, Шарна (25 сентября 2019 г.). «Директора Stanley Group извиняются перед разгневанной толпой кредиторов». Вещи. В архиве с оригинала 15 октября 2019 г.. Получено 21 октября 2019.