WikiDer > Право на покупку

Right to Buy

В Право на покупку схема - это политика в Соединенном Королевстве (за исключением Шотландия с 1 августа 2016 года и Уэльс от 26 января 2019 г.), что дает надежные арендаторы из советы и немного жилищные ассоциации то юридическое право купить с большой скидкой муниципальный дом, в котором они живут.[1][2][3] Также есть Право на приобретение за гарантированные арендаторы жилищных кооперативов, построенных на государственные субсидии после 1997 года, с меньшей скидкой. К 1997 году более 1700000 жилищ в Великобритании было продано по схеме с момента ее введения в 1980 году, причем эта схема упоминается как один из основных факторов резкого сокращения количества социального жилья в Великобритании, которое упало почти с От 6,5 миллионов единиц в 1979 году до примерно 2 миллионов единиц в 2017 году, при этом эта цифра считается основной движущей силой 15-процентного роста количества домовладельцев, которые выросли с 55% домовладельцев в 1979 году до пика в 71% в 2003 году (эта цифра снизился с конца 2000-х годов до 63% в 2017 году [этот показатель не включает Шотландию, Уэльс и Северную Ирландию]).[4][5][6][7]

Сторонники программы утверждают, что программа дала миллионам домохозяйств материальный актив, обеспечила их семейные финансы и - высвободив наличные деньги для погашения долгов местных властей - помогла улучшить государственные финансы.[нужна цитата] Критики утверждают, что эта политика усугубила нехватку жилья для людей с низким доходом, породила национальный пузырь цен на жилье и в конечном итоге привела к тому, что обычно называют перемещением и джентрификация традиционных сообществ.[8]

Право на покупку - это юрисдикция Государственный министр жилищного строительства.[9]

История

Жилищный совет
Жилой фонд советского типа в г. Weaverham, сейчас в основном заняты собственниками

Местные власти имели возможность продавать муниципальные дома их арендаторам после принятия Закона о жилищном строительстве 1936 года, но до начала 1970-х годов такие продажи были ограничены: с 1957 по 1964 год в Англии было продано около 16 000 муниципальных домов. В Лейбористская партия изначально предложили идею права арендаторов владеть домом, в котором они живут, в своем манифесте 1959 всеобщие выборы которые они потеряли.[10] В 1968 году был выпущен циркуляр, ограничивающий продажи в городах, но отозванный новым консервативным правительством в 1970 году.[11]

В Консервативный Совет Большого Лондона (GLC) в конце 1960-х годов убедили Гораций Катлер, его председатель по жилищным вопросам, чтобы создать общую схему продаж. Катлер не соглашался с принципом местных властей как поставщиков жилья и поддерживал рыночный подход. Продажа жилья GLC была запрещена во время лейбористской администрации в середине 1970-х годов, но снова возобновилась, когда Катлер стал лидером в 1977 году. Они оказались чрезвычайно популярными. Катлер был близок к Маргарет Тэтчер (МП для Финчли), который сделал право покупать муниципальное жилье политикой Консервативной партии на национальном уровне. Эта политика в значительной степени соответствовала консервативному манифесту 1974 года, но не доказала свою ценность на двух всеобщих выборах в том году из-за высоких процентных ставок и ставок погашения ипотеки, а также роста отрицательного капитала по мере падения цен на жилье.[12]

Тем временем продажи муниципальных домов арендаторам начали расти. Около 7000 домов были проданы арендаторам в 1970 году; в 1972 году это число выросло до более чем 45 000 человек.[13]

Политика Тэтчер

После того, как Маргарет Тэтчер стала премьер-министр в мае 1979 г. закон о реализации права на покупку был принят в Закон о жилищном строительстве 1980 г.. Майкл Хезелтинв своей роли государственного секретаря по окружающей среде отвечал за исполнение законодательства. Пострадали около 6 000 000 человек; примерно каждый третий фактически приобрел жилье. Хезелтин отметил, что «ни один законодательный акт не позволил передать столько капитала от государства народу». Он сказал, что право покупать преследовало две основные цели: дать людям то, что они хотели, и обратить вспять тенденцию все возрастающего доминирования государства над жизнью человека.

Он сказал: "В этой стране глубоко укоренилось стремление к владению жильем. Правительство считает, что этот дух следует поощрять. Он отражает желания людей, обеспечивает широкое распространение богатства в обществе, поощряет личное стремление к совершенствованию. и модернизировать собственный дом, позволяет родителям накапливать богатство для своих детей и стимулирует независимость и уверенность в своих силах, которые являются основой свободного общества ".[14]

Цена продажи муниципального дома основывалась на его рыночной оценке с первоначальной скидкой от 33% до 50% (до 70% для муниципальных квартир), что, как утверждается, отражает арендную плату, выплачиваемую арендаторами, а также поощряет поглощение ; максимальная скидка была увеличена до 60% в 1984 году и до 70% в 1986 году. К 1988 году средняя скидка, фактически предоставленная к тому времени, составляла 44%.[15]. Местные власти были обязаны предложить ипотеку без залога.[16] Скидка зависела от того, как долго арендаторы проживали в доме, при условии, что, если они впоследствии продадут свой дом в течение минимального периода, они должны будут выплатить часть скидки. Политика стала одним из основных пунктов Тэтчеризм.[17]

Политика сразу же стала популярной. Некоторые местные советы лейбористов были против, но законодательство не позволяло им блокировать покупки и позволяло им погашать долги.[18] Продажи на юге и востоке Англии были намного выше, чем в внутренний Лондон и Северная Англия.[19] Продажи ограничивались жильем общего назначения; адаптированные объекты и объекты, построенные специально для пожилых людей, были исключены из этой схемы.

Половина выручки от продаж была выплачена местным властям, но правительство ограничило использование властями большей части денег для уменьшения их долга до тех пор, пока он не будет погашен, вместо того, чтобы тратить их на строительство новых домов. Результатом стало сокращение муниципального жилищного фонда, особенно в районах с высокими ценами на недвижимость, таких как Лондон и юго-восток Англии.[20]

200 000 муниципальных домов были проданы их арендаторам в 1982 году. К 1987 году более 1 000 000 муниципальных домов в Великобритании были проданы их арендаторам, хотя количество муниципальных домов, приобретенных арендаторами, уменьшилось в течение 1990-х годов.[21]

Лейбористская партия изначально была против продаж и обещала выступить против них на 1983 всеобщих выборов, но затем отказался от официального протеста против этой схемы в 1985 году.[22] Однако на Всеобщие выборы 1987 г., консервативное правительство предупредило избирателей, что лейбористское правительство все же отменит эту схему.[23]

Когда лейбористы вернулись к власти в Всеобщие выборы 1997 г., это уменьшило скидки, предоставляемые жильцам в местных органах власти, которые оказали серьезное давление на их жилищный фонд; это включало почти весь Лондон.[24]

Право покупки правила после 2005 года

Правила о праве на покупку были изменены в 2005 году. Теперь требовалось пять лет аренды для того, чтобы новые арендаторы соответствовали требованиям, а недвижимость, приобретенная после января 2005 года, больше не могла сразу размещаться на открытом рынке, если владелец решит продать. Теперь такие владельцы должны были обратиться к своему предыдущему домовладельцу (совету или жилищной ассоциации) и предложить им право преимущественной покупки. Если предыдущий арендодатель уже не существовал, например, в случаях, когда бывший арендодатель был зарегистрированным социальным арендодателем, прекратившим свою деятельность, тогда недвижимость сначала нужно было предложить местному жилищному управлению.

Срок, в течение которого должно иметь место передача права покупки, был сокращен с 12 месяцев до 3 месяцев. В Управление финансового поведения (FCA) в настоящее время регулирует и регулирует большинство видов продажи закладных.

Управление FCA покупкой права на покупку было частично решено для решения широко распространенной проблемы неправильной продажи права на покупку как у брокеров, так и у юристов. У каждого была своя повестка дня, и многие брали чрезмерные сборы, которые затем вычитались из скидки их клиентов. Вышеупомянутые действия, которые были предприняты в связи с окончанием периода бума, похоже, взяли эту проблему под контроль.

В 2009 г. Localis Аналитический центр предложил в рамках обзора принципов реформы социального жилья, что право покупки должно быть расширено на доли капитала, которые можно было бы частично заработать, будучи хорошим арендатором.[25]

Квалификационный период изменился с 5 до 3 лет в 2018 году.

Недавние изменения

В 2011 году Консервативная партийная конференция, Дэвид Кэмерон предложили увеличить скидки за право покупки, чтобы оживить рынок жилья и получить квитанции, которые можно было бы потратить на новое жилье. Специалисты в области социального жилья выразили обеспокоенность по поводу этого предложения.[26]

По состоянию на 2 апреля 2012 года скидка на право покупки была увеличена до максимальных 75 000 фунтов стерлингов или 60% от стоимости дома (70% для квартиры) в зависимости от того, какая из них меньше. В марте 2013 года максимальная скидка в Лондоне была увеличена до 100 000 фунтов стерлингов.[27]

Максимальный размер скидки изменяется ежегодно в апреле 2017 года и составляет 78 600 фунтов стерлингов (отредактировано 2018 rbc dd3117).

Максимальный размер скидки на право покупки увеличивается каждый финансовый год в соответствии с ИПЦ по состоянию на предыдущий сентябрь (см. Отдельный документ от Группы по праву на покупку, Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления.

Поскольку ИПЦ в сентябре 2017 года составлял 3%, новые максимальные скидки для Redditch в отношении 2018/19 финансового года будут составлять 80 900 фунтов стерлингов и будут применяться ко всем заявкам, поданным арендатором 6 апреля 2018 года или после этой даты. обработано с использованием текущих скидок (78 600 фунтов стерлингов). Таким образом, с апреля 2018 года скидка составляет не более 80 900 фунтов стерлингов (rbcdd3117).

Целью схемы является то, что на каждый проданный дополнительный дом будет строиться новый дом за «доступную аренду».[28] с доходом до 80% от рыночной арендной платы, направленным на поддержание уровня доступного жилья при одновременном увеличении количества объектов недвижимости, доступных для тех, кто находится в очереди. Пятилетний критерий аренды останется в силе, и если недвижимость будет продана в течение первых пяти лет с момента первоначальной продажи, необходимо будет вернуть часть или всю скидку.

В Законопроект о жилищном строительстве и планировании 2016 г. в случае принятия будет распространять право покупки на арендаторов жилищной ассоциации.[29]

Шотландия

В июле 2013 г. Правительство Шотландии подтвердил, что право на покупку будет отменено в Шотландии с 2017 года.[30] В конце концов он был упразднен как часть Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 2014 г. с 1 августа 2016 г.[31][32]

Уэльс

Летом 2017 г. Правительство Уэльса предложил закон об отмене права на покупку Уэльс. Этот закон был принят Валлийская ассамблея в декабре 2017 года, а действие схемы завершилось 26 января 2019 года.[33]

Критика

Схема «Право на покупку» подверглась критике по следующим причинам:

  • Инвесторы-спекулянты смогли скупить муниципальную собственность через соглашения об отсрочке сделки, что ускорило рост стоимости собственности;[нужна цитата]
  • Коммерчески и социально ценные активы совета были проданы по цене ниже их рыночной или восстановительной стоимости, что было неосмотрительной тратой государственных денег;
  • Оставшийся фонд муниципального жилья был сконцентрирован в нежелательных районах с ограниченными возможностями трудоустройства, что еще больше изолировало и стигматизировало арендаторов.[34]

Отчет, опубликованный в январе 2013 г. Лондонская Ассамблея член Том Копли, От права на покупку, чтобы купить в аренду,[35] показали, что 36% домов, проданных по праву на покупку в Лондоне (52 000 домов), сдавались муниципалитетами у частных домовладельцев, что привело к критике за то, что схема «представляет собой невероятно низкое соотношение цены и качества для налогоплательщиков», поскольку она «способствовала росту в законопроекте о жилищных льготах оказало большее давление на списки очередников местных властей и привело к тому, что все больше лондонцев были вынуждены перейти в недостаточно регулируемый частный сектор аренды жилья ".[36]Опрос 2013 года показал, что около трети домов с правом на покупку теперь принадлежат частным домовладельцам, а сын покойного Ян Гоу (Министру жилищного строительства Тэтчер) принадлежало около 40 домов.[37]

В 2015 году Алан Мюри пришел к выводу, что «предлагаемое расширение права покупки не может быть легко согласовано с независимостью и благотворительным статусом жилищных ассоциаций», и что «распространение права покупки на арендаторов жилищных ассоциаций возродило предыдущие Парламентские дебаты и подняли вопросы о правовом положении благотворительных организаций и рисках, с которыми сталкиваются жилищные ассоциации и их спонсоры ".[12]

Опрос BBC в муниципальных районах, где росли очереди, показал, что советы выкупили дома, которые они были вынуждены продать, иногда во много раз превышающую первоначальную цену. Жилищные благотворительные организации раскритиковали отсутствие инвестиций в доступное жилье.[38]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ «Право на покупку - покупка вашего муниципального дома - GOV.UK». righttobuy.gov.uk. Получено 20 января 2019.
  2. ^ «Право покупки - mygov.scot». www.mygov.scot. Получено 20 января 2019.
  3. ^ «Правительство Уэльса | Покупка вашего муниципального дома». gov.wales. Получено 20 января 2019.
  4. ^ «Число муниципальных жилищных фондов достигло самой низкой отметки с начала регистрации». Независимый. 16 ноября 2017 г.. Получено 20 января 2019.
  5. ^ Дисней, Ричард; Ло, Гуаннань (декабрь 2014 г.). «Право на покупку государственного жилья в Великобритании: анализ благосостояния - Институт финансовых исследований» (PDF). Институт фискальных исследований.
  6. ^ Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления. «Обзор жилищного строительства в Англии - домовладение 2016-2017 гг.» (PDF).CS1 maint: несколько имен: список авторов (ссылка на сайт)
  7. ^ "Доклад Палаты общин 99/36 от 30 марта 1999 г. Право на покупку" (PDF). par Parliament.uk. 30 марта 1999 г.. Получено 12 февраля 2020.
  8. ^ MKoore, Тэтчер 471 стр.
  9. ^ «Государственный министр (министр жилищного строительства) - GOV.UK». www.gov.uk. Получено 22 ноября 2020.
  10. ^ Корпус, Манифест лейбористской партии 1959 года. Проверено 6 апреля 2012 года.
  11. ^ "Исследовательский доклад Палаты общин 99/36 от 30 марта 1999 г. Право на покупку" (PDF). par Parliament.uk. 30 марта 1999 г.. Получено 12 февраля 2020.
  12. ^ а б Мюри, Алан (11 ноября 2015 г.). «Право на покупку: история и перспективы». История и политика. История и политика. Получено 5 июля 2016.
  13. ^ «Какое будущее у социального жилья?». Новости BBC. 4 августа 2011 г.
  14. ^ «Жилищный законопроект - положения и постановление» в Современные архивы Кизинга v. 27, январь 1981 г., стр. 30644
  15. ^ Беккет, Энди (26 августа 2015 г.). «Право на покупку: жилищный кризис, который устроила Тэтчер». Хранитель. Получено 27 июн 2017.
  16. ^ "Исследовательский доклад Палаты общин 99/36 от 30 марта 1999 г. Право на покупку" (PDF). par Parliament.uk. 30 марта 1999 г.. Получено 12 февраля 2020.
  17. ^ Полли Тойнби, "Это в доме", Хранитель, 11 октября 2002 г.
  18. ^ Чарльз Мур, Маргарет Тэтчер: От Грантема до Фолклендов (2013)
  19. ^ Мюрри (1989) стр. 221
  20. ^ Миллиган, Брайан (10 апреля 2013 г.). «Право на покупку: испорченный подарок?» - через www.bbc.co.uk.
  21. ^ Слайд 4, Годы Тэтчер в графике, BBC News, 18 ноября 2005 г. Проверено 13 января 2012 г.
  22. ^ "1979: Арендаторы совета получат право покупать'". Новости BBC. 20 декабря 1979 г.
  23. ^ Газетная реклама Консервативной партии к Саатчи и Саатчи, 1987. Getty Images. Проверено 13 января 2012 года.
  24. ^ http://www.jrf.org.uk/sites/files/jrf/HRD28.pdf
  25. ^ Принципы реформы социального жилья, Localis, 2009. Проверено 13 января 2012 г.
  26. ^ "РАСПРОДАЖА! (Пока есть запасы)". Внутри корпуса. 13 января 2012 г.. Получено 13 января 2012.
  27. ^ «Реформирование права покупки в 2012 и 2013 годах». Стандартное примечание библиотеки Commons. Парламент Великобритании. Получено 12 июн 2013.
  28. ^ «Доступная аренда». DCLG.
  29. ^ Фостер, Рассвет (5 января 2016 г.). «Эксперты говорят, что законопроект о жилье означает конец пути к доступному жилью». Хранитель. Получено 16 декабря 2018.
  30. ^ "'Право покупки "на слом в Шотландии". Новости BBC. 3 июля 2013 г.. Получено 3 июля 2013.
  31. ^ Право на покупку Срок уведомления. Руководство правительства Шотландии для арендаторов социального жилья. Ноябрь 2014. Проверено 31 июля 2016 г.
  32. ^ «Жилищные органы приветствуют окончание права на покупку в Шотландии». Новости BBC. 31 июля 2016 г.. Получено 31 июля 2016.
  33. ^ «Правительство Уэльса | Закон об отмене права на покупку и смежных прав (Уэльс) 2018 г.». gov.wales. Получено 18 сентября 2018.
  34. ^ Грант, Кэрол (1992). Создан для долговечности?: Размышления о британской жилищной политике. Журнал ROOF. п. 214. ISBN 978-1870767583.
  35. ^ От права на покупку, чтобы купить, чтобы сдать в аренду От права на покупку, чтобы купить, чтобы сдать в аренду
  36. ^ «Советы сдают в аренду проданные дома с правом покупки, - говорится в отчете». BBC London News. 13 января 2014 г.
  37. ^ Патрик Коллинсон (28 июня 2013 г.). «Познакомьтесь с новым классом арендодателей, получающих прибыль от Generation Rent». Газеты Guardian. Получено 3 мая 2017.
  38. ^ Алекс Гомер (3 мая 2017 г.). «Ратуши выкупают дома с правом покупки». Новости BBC. Получено 3 мая 2017.

дальнейшее чтение

  • Мюри, Алан. «Жилье и окружающая среда», в Деннисе Кавана и Энтони Селдоне, ред., Эффект Тэтчер (1989) стр. 213–25
  • Джонс, Колин и Мюри, Алан. Право на покупку: анализ и оценка жилищной политики (Блэквелл Паблишинг Лтд., 2006).
  • Форрест Р. и Мюри А. (1990) Продажа государства всеобщего благосостояния второе издание Лондон, Рутледж.
  • Уилсон В. и Бейт А. (2015) Расширение права на покупку (Англия), Информационный документ № 07224, 9 июня 2015 г., Библиотека Палаты общин
  • Удар E (2015) Сравнение права на покупку в Англии, Шотландии, Уэльсе и Северной Ирландии Информационный документ № 07174, 12 июня 2015 г., Библиотека Палаты общин

внешняя ссылка