WikiDer > Обратная аренда
Обратная аренда, Короче для "Продажа с обратной арендой", это финансовая транзакция в котором продается актив и аренда его вернуть на длительный срок; следовательно, человек продолжает иметь возможность использовать актив, но больше не владеет им. Транзакция обычно выполняется за основные средства, особенно недвижимость, а также для прочный и капитальные товары такие как самолеты и поезда. Эта концепция также может применяться национальными правительствами к территориальным активам; до Фолклендская война, правительство Соединенного Королевства предложило договор об обратной аренде, в соответствии с которым Фолклендские острова будет передан Аргентина, с периодом обратной аренды 99 лет,[1] и аналогичная договоренность, также в течение 99 лет, действовала до передача Гонконга в материковый Китай. Механизмы обратной аренды обычно используются, поскольку они дают финансовые, бухгалтерские или налоговые выгоды.
Условия обратной аренды
После покупки актива владелец заключает долгосрочное соглашение, по которому имущество возвращается в аренду продавцу по согласованной ставке. Одна из причин обратной аренды - передача права собственности на Холдинговая компания при этом постоянно отслеживая текущую стоимость и прибыльность актива. Другая причина заключается в том, что продавец собирает деньги, передавая ценный актив покупателю, который предположительно заинтересован в долгосрочной гарантированной инвестиции. Механизмы обратной аренды распространены в REIT промышленность.
Возможное решение проблемы токсичных банковских активов
По словам Роберта Пестона, бывшего бизнес-редактора BBC, рассматривается один вариант решения проблемы кризис субстандартной ипотеки это продажа с обратной арендой токсичные активы. Пестон говорит, что «продажа с обратной арендой между банками и государством имеет два главных преимущества: нет необходимости оценивать ядовитые активы; и убытки от этих вонючих активов будут покрыты банками управляемыми частями в течение примерно 10 лет».[2]
Недвижимость
Механизмы обратной аренды популярны во Франции, США, Великобритании, Австралии и Азии, включая, в последнее время, Индию.
Франция
Возврат жилой недвижимости был популярен в Франция более 30 лет, и есть значительные налоговые преимущества. Согласно этой схеме, покупатель может использовать собственность обычно от 1 до 8 недель в году (максимум 6 месяцев в году). В Французское правительство поощряет развитие схем обратной аренды в туристических районах, чтобы уменьшить нехватку арендуемого жилья. Правительство делает скидку местным НДС (что составляет 19,6%), когда недвижимость приобретается вне плана.
Схема работает при покупке недвижимости в собственность. Вы становитесь законным владельцем. Затем недвижимость возвращается в аренду застройщику или управляющей компании. По схеме обратной аренды правительство также возвращает вам НДС, обычно взимаемый с новостроек (в настоящее время 19,6%).
В этом случае владельцу гарантируется доход от аренды в течение всего срока аренды. Чистая прибыль владельца варьируется в зависимости от проекта, но обычно составляет от 4% до 6%. Это очень выгодно отличается от типичной 20-летней ипотеки с фиксированной ставкой около 3,75% и ипотеки с переменной ставкой, которая ниже. Можно увидеть, как доход от аренды может быть использован в отношении выплат по ипотеке. Кредиты от 75% до 85% доступны в зависимости от обстоятельств. Доходность от аренды также ежегодно индексируется с привязкой к расходам на строительство, что означает, что в настоящее время доход от аренды увеличивается примерно на 2,5%.
Как и в Великобритании, существуют налоговые льготы в отношении выплат по ипотеке, которые могут быть зачтены в счет дохода. Срок аренды обычно составляет от 9 до 11 лет, после чего управляющая компания имеет возможность либо продлить, либо недвижимость может быть продана или сдана в аренду и находится в частной собственности владельца.
Покупатель / владелец также может пользоваться периодами бесплатного использования в течение года, в зависимости от условий аренды. Эти условия обычно позволяют использовать от 4 до 6 недель бесплатного использования каждый год. Управляющая компания несет ответственность за содержание недвижимости, включая обслуживание мебели, которая часто включается в цену покупки. Застройщик также несет ответственность за страхование здания и его содержимого. Он также оплачивает некоторые налоги на недвижимость и все коммунальные расходы.
объединенное Королевство
В Соединенном Королевстве форма обратной аренды, известная как продажа и возврат в аренду был предметом 2014 Верховный суд Дело, в котором было обнаружено, что многие такие договоренности были совершены обманным путем.[3]
Соединенные Штаты
«Продажа / обратная аренда» или «продажа с обратной арендой» - это сделка, при которой владелец собственности продает активобычно недвижимость,[4] а потом аренда это обратно из покупатель. Таким образом, транзакция функционирует как заем, с выплатами в виде аренда. Из-за отсутствия финансирования, доступного на сегодняшнем рынке, многие американские предприятия все чаще обращаются к обратной продаже с правом обратной аренды, чтобы обеспечить быстрое капитал.[5] Например, разработчики спланированных сообществ часто продают модель дома покупателю до того, как сообщество будет продано, сдав его в аренду у покупателя на срок до двух лет.[6] В некоторых аранжировках текущий арендатор предоставит возможность выкупить актив обратно в конце срока аренды. Как правило, если первоначальный владелец выкупал актив, это происходило в конце налоговый год, в случае, если какая-либо вечеринка должна быть проверенный посредством IRS.[7]
Другие страны
Концепция обратной аренды распространилась на другие европейские страны, в том числе Испания и Швейцария. Типичная доступная недвижимость - это студии, апартаменты и виллы. Они расположены рядом кататься на лыжах области, пляжные курорты, или курсы по гольфу.
Коммерческая недвижимость
Продажа с обратной арендой обычно является коммерческой недвижимость сделка, в которой одна сторона, часто корпорация, продает свои корпоративная недвижимость активы другой стороне, например институциональный инвестор, или инвестиционный фонд недвижимости (REIT), а затем сдает недвижимость обратно в аренда ставка и срок аренды, приемлемые для нового инвестор/домовладелец. Срок аренды и ставка аренды основаны на новом инвесторе / арендодателе. финансирование расходы, арендатор кредитный рейтинг, и рынок норма прибыли, исходя из первоначальных денежных вложений нового инвестора / арендодателя.
Причины и преимущества продавец/арендатор разнообразны, но наиболее распространенными являются:
- Помогите финансы расширение существующего бизнеса, покупка нового заводского оборудования или вкладывать деньги в новых деловых возможностях. Продажа с обратной арендой позволяет корпорации получить доступ к большему капиталу, чем традиционные методы финансирования. Когда недвижимость продается внешнему инвестору, корпорация получает 100% стоимости собственности. Традиционное финансирование ограничивается соотношением кредита к стоимости или коэффициентом покрытия долга.
- Помогите заплатить долг и улучшить компанию баланс.
- Помогите снизить подоходный налог продавца / арендатора ответственность вызвано признательность по стоимости (только земли) своей корпоративной недвижимости активы. Кроме того, продавец / арендатор как арендатор можно вычесть все аренда платежи как законный бизнес расход в своих годовых налоговых декларациях.
- Помогает ограничить риски, связанные с владением недвижимостью, например, циклические колебания рынка.[8]
Преимущества для инвестор/домовладелец находятся:
- Справедливая отдача от вложение в виде аренда в течение сдавать в аренду срок, и право собственности на амортизируемый актив уже занят надежным арендатор.
- Долгосрочная, полностью сдана в аренду актив с гарантированным доход ручей.
- Для подоходный налог целей, инвестор / арендодатель может вычесть расходы на вложение в амортизируемый собственность, чтобы обеспечить возмещение стоимости инвестиций.
- Возможность инвестировать в недвижимость с арендатором, который уже знаком с недвижимостью.[нужна цитата]
Авиация
Возвратный лизинг также часто используется в авиация общего назначения, с покупателями, использующими схему, чтобы позволить летным школам и другим КО использовать свои самолеты.
В коммерческой авиации очень часто используется возвратный лизинг для возврата денежных средств, вложенных в активы. Авиакомпаниинапример, продать самолет и механизмы для арендодателей, банков или других финансовых учреждений, которые, в свою очередь, сдают им активы в аренду. Налоговые вычеты также могут быть осуществлены авиакомпанией, поскольку актив больше не принадлежит, а сдается в аренду. Из-за высокой стоимости самолетов и двигателей, особенно новых, деньги от такой обратной аренды используются авиакомпаниями для улучшения своих финансовых показателей.
Промышленное оборудование
Концепция обратной аренды также распространилась на промышленность, в основном для промышленного оборудования. Компания продает часть своего оборудования арендодатель, например банка или другое финансовое учреждение, которое сдает оборудование обратно в аренду компании. Таким образом, компания больше не является владельцем оборудования, но продолжает пользоваться им. Эта коммерческая сделка позволяет двум компаниям иметь в своем непосредственном распоряжении денежные средства для вложения в новых деловых возможностях.
Смотрите также
использованная литература
- ^ Арье, Софи. «Еще одна кампания за Фолкленды».
- ^ "Выбор Пестона: Первый септический банк (повторное посещение)". BBC. Получено 2013-07-03.
- ^ Джонс, Руперт (7 ноября 2014 г.). «Больным и пожилым людям грозит выселение перед Рождеством, поскольку суд поддерживает кредиторов». Хранитель. Лондон. Получено 9 ноября 2014.
- ^ «Leaseback». Investopedia.com. 2013-06-28. Получено 2013-07-03.
- ^ "Net Lease Insider: результаты поиска для обратной аренды".
- ^ Зихельман, Лью (15 октября 2010 г.). «Продажа-Leaseback». Получено 2011-11-07.
- ^ «Хипп, Джонатан В.» Меморандум о технических консультациях № 2003-46007 - Calkain Companies, Inc. «CALKAIN COMPANIES, INC. - Ваш источник инвестиций в недвижимость. Интернет. 20 июля 2010 г.». Calkain.com. Получено 2013-07-03.
- ^ Продажа с обратной арендой, CookCRE | Консультации по продаже с обратной арендой