WikiDer > Налоговая скидка на жилье для малоимущих

Low-Income Housing Tax Credit

В Налоговая скидка на жилье для малоимущих (LIHTC - часто произносится как «ложь-тек», жилищный кредит) - это доллар за доллар налоговый кредит в Соединенные Штаты для инвестиций в доступное жилье. Он был создан под Закон о налоговой реформе 1986 года (TRA86) и дает стимулы для использования частный акционерный капитал в развитии доступное жилье направленный на низкий уровень дохода Американцы. LIHTC составляет большую часть (примерно 90%) всего доступного арендного жилья, созданного сегодня в Соединенных Штатах.^[1] Поскольку максимальная арендная плата, которая может взиматься, зависит от среднего дохода по району (AMI), жилье LIHTC остается недоступным для многих арендаторов с низким доходом (<30% AMI). Кредиты также обычно называются кредитами по Разделу 42 со ссылкой на применимый раздел Кодекс внутренних доходов. Налоговые льготы привлекательнее, чем налоговые вычеты как кредиты обеспечить снижение стоимости федерального налога налогоплательщика по отношению к доллару США. подоходный налог, тогда как налог вычет обеспечивает только уменьшение налогооблагаемого дохода. «Правила пассивных убытков» и аналогичные налоговые изменения, внесенные TRA86, значительно снизили стоимость налоговых льгот и вычетов для индивидуальных налогоплательщиков. Менее 10% текущих расходов по кредитам приходится на индивидуальные инвесторы.^[2]

В 2010 г. Консультативный совет при президенте по восстановлению экономики (PERAB) подсчитал, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 миллиард долларов (в среднем около 6 миллиардов долларов в год) в виде упущенных налоговых поступлений от участвующих корпораций с 2008 по 2017 год, а также отметив, что эксперты считают, что ваучеры будет более рентабельно помогать домохозяйствам с низкими доходами.^[3]

Отчет 2018 г. GAO В период с 2011 по 2015 год было обнаружено, что программа LIHTC ежегодно финансировала около 50 000 арендных единиц жилья с низким доходом, при этом средние затраты на единицу для нового строительства колебались от 126 000 долларов США в Техасе до 326 000 долларов США в Калифорнии.^[4]^:1 ^[5]^:1

Обзор

Закон США о налоговой реформе 1986 года (TRA86) отрицательно повлиял на многие инвестиционные стимулы для арендного жилья, оставив при этом стимулы для домовладения. Поскольку люди с низкими доходами с большей вероятностью будут жить в арендуемом жилье, чем в собственном жилье, это уменьшило бы предложение нового жилья, доступного для них. Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом (LIHTC) была^{[нужна цитата]} добавлен в TRA86, чтобы обеспечить некоторый баланс и стимулировать инвестиции в многоквартирное жилье для тех, кто нуждается в доступных вариантах аренды жилья. За последующие 20 лет он стал чрезвычайно эффективным инструментом.^{[нужна цитата]} для развития доступного арендного жилья^{[нужна цитата]}. Программа LIHTC помогла преодолеть критическую нехватку доступного жилья путем стимулирования производства или восстановления почти 2,4 миллиона доступных домов с 1986 года. Посредством деятельности по развитию LIHTC создает и поддерживает около 95 000 рабочих мест ежегодно, большинство из которых - рабочие места в секторе малого бизнеса.^{[нужна цитата]}.

Как это устроено

LIHTC обеспечивает финансирование затрат на строительство жилья с низким доходом, позволяя инвестору (обычно партнерам товарищества, владеющего жильем) получить федеральный налоговый кредит, равный проценту (до 70% или 30% от PV ( Стоимость собственности) в зависимости от типа кредита) затрат, понесенных на развитие квартир с низким доходом в проекте арендного жилья. Капитал для развития мобилизуется путем «синдицирования» кредита инвестору или, что чаще, группе инвесторов. Чтобы воспользоваться преимуществами LIHTC, застройщик обычно предлагает проект государственному агентству, ищет и выигрывает на конкурсной основе налоговые льготы, завершает проект, подтверждает его стоимость и сдает проект в аренду арендаторам с низкими доходами. Одновременно будет найден инвестор, который внесет «вклад в капитал» партнерства или компании с ограниченной ответственностью, владеющей проектом, в обмен на «выделение» LIHTC организации в течение десятилетнего периода. Сумма кредита будет основана на (i) сумме кредитов, предоставленных проекту в рамках конкурса, (ii) фактической стоимости проекта, (iii) ставке налогового кредита, объявленной IRS, и (iv) процент квартир в проекте, которые сдаются в аренду арендаторам с низкими доходами. Несоблюдение применимых правил или продажа проекта или доли владения до окончания как минимум 15-летнего периода может привести к повторному получению ранее взятых кредитов, а также к невозможности получения кредитов в будущем. Эти правила описаны более подробно ниже.

Структура программы как часть налогового кодекса гарантирует, что частные инвесторы несут финансовое бремя в случае неудачи с недвижимостью. Такая подотчетность с оплатой по результатам работы привела к дисциплинированности частного сектора в программе LIHTC, в результате чего показатель потери права выкупа составляет менее 0,1%, что намного ниже, чем у сопоставимой недвижимости по рыночной цене. Программа LIHTC является неотъемлемой частью налогового кодекса. государственно-частное партнерство, и привлек более 75 миллиардов долларов в частный акционерный капитал инвестиции для создания доступного арендного жилья.

Прикладной процесс

Первым шагом в этом процессе является подача заявки владельцем проекта в государственный орган, который рассмотрит заявку на конкурсной основе. Заявка будет включать в себя оценку ожидаемой стоимости проекта и обязательство соблюдать одно из следующих условий, известных как «отложенные»:

По крайней мере, 20% или более жилых единиц в комплексе имеют ограничения по аренде и заняты лицами, чей доход составляет 50% или меньше среднего валового дохода в районе.
По крайней мере, 40% или более жилых единиц в комплексе имеют ограничение по аренде и заняты лицами, чей доход составляет 60% или меньше медианного валового дохода в районе.
По крайней мере, 40% или более жилых единиц в комплексе имеют ограничения по аренде и заняты физическими лицами, чей доход не превышает ограничение вмененного дохода, установленное налогоплательщиком в отношении соответствующей единицы. Среднее значение ограничений вмененного дохода не должно превышать 60% от среднего валового дохода по региону.

Как правило, владелец проекта соглашается на более высокий процент использования с низким доходом, чем эти минимумы, до 100%.^{[нужна цитата]}. С арендаторов с низкими доходами может взиматься максимальная арендная плата в размере 30% от максимального приемлемого дохода, что составляет 60% от среднего дохода в районе, скорректированного с учетом размера семьи, как определено HUD. Нет никаких ограничений на арендную плату, которая может взиматься с арендаторов, которые не имеют низкого дохода, но живут в том же проекте.

Администрация программы

Программа администрируется на государственном уровне Государственные агентства жилищного финансирования каждый штат получает фиксированное распределение кредитов в зависимости от его населения. Жилищное агентство штата имеет широкие полномочия при определении проектов для предоставления кредитов, и заявки рассматриваются в соответствии с «Планом квалифицированного распределения» (QAP) штата. Кредиты обычно предоставляются проектам в несколько «раундов распределения», проводимых каждый год на конкурсной основе. Как правило, проект с самым высоким рейтингом получает кредиты, затем второй и так далее, пока кредиты не будут исчерпаны для раунда. Часть кредитов каждого штата должна быть «зарезервирована» для проектов, спонсируемых некоммерческими организациями, хотя некоммерческие организации чаще обращаются за кредитами в соответствии с «общими» правилами, без учета зарезервированной суммы.

Это позволяет каждому штату устанавливать свои собственные приоритеты и решать свои конкретные жилищные цели. Он также побуждает разработчиков предлагать преимущества, превышающие установленные минимумы, при конкуренции с другими проектами (например, взимание более низкой арендной платы или поддержание требований к низкому доходу в течение более длительного количества лет часто улучшает положение проекта в конкурентном процессе; важно проверить QAP конкретного государства и приложение, чтобы увидеть, как оно принимает эти суждения).

Не все проекты претендуют на получение кредита с низким доходом на основе этого конкурентного процесса. Проекты, финансируемые за счет не облагаемых налогом облигаций, также могут претендовать на получение кредита. Некоторые типы освобожденных от налогов облигаций также ограничены в зависимости от штата, и государственный орган, ответственный за облигации, может быть другим, но государственное агентство обычно применяет те же правила, что и агентство, ответственное за программу налоговых кредитов.

Условия и положения

Владелец проекта должен согласиться соблюдать Раздел 42 и поддерживать согласованный процент единиц с низким доходом в «Соглашении об ограничении землепользования» (LURA), которое регистрируется. В соответствии с LURA, проект должен соответствовать требованиям к низкому доходу конкретного проекта в течение 15-летнего начального «периода соответствия» и последующего 15-летнего «расширенного периода использования» (или дольше, если того требуют местные власти; правила использования были добавлены в 1989 г. и не применяются к проектам, разработанным в первые несколько лет действия программы). Кредиты подлежат «возврату», если проект не соответствует требованиям раздела 42 Налогового кодекса в течение 15-летнего периода соблюдения. Правила, которые требовали от налогоплательщика внести «залог» в случае повторного захвата, были отменены в 2008 году.

Приемлемая основа

«Приемлемая основа» проекта - это стоимость приобретения существующего здания, если оно есть (но не стоимость земли), плюс строительные и другие связанные со строительством затраты на завершение проекта. (Например, не включены затраты на получение постоянного финансирования или «синдицирование» кредитов инвестору. Также необходимо внести поправки в федеральные гранты.) Затем это умножается на процент единиц с «низким доходом» в соответствии с условиями, описанными выше, для определения «квалифицированной основы» проекта, которая фактически соответствует критериям кредита. По этой причине многие застройщики соглашаются делать 100% единиц низким доходом, чтобы максимизировать потенциальные налоговые льготы. Проекты (1) нового строительства и (2) затраты на реконструкцию существующего здания, если они не финансируются за счет освобожденных от налогообложения облигаций, могут получить максимальный годовой налоговый кредит по ставке, которая обычно составляет 9% от приемлемой базы проекта. . Стоимость приобретения существующего здания (но не земли) и проектов, финансируемых полностью или частично с помощью не облагаемых налогом облигаций, дает право на получение кредита в размере примерно от 3% до 4% годовых. Кредитные проценты объявляются ежемесячно Служба внутренних доходов, но для зданий, введенных в эксплуатацию после 30 июля 2008 г., кредит на новые и реконструированные здания, не финансируемые за счет безналоговых облигаций, составляет не менее 9%. Правила, которые предусматривали более низкую кредитную ставку для «федеральных займов ниже рыночной», были отменены в 2008 году и применимы к зданиям, введенным в эксплуатацию после 30 июля 2008 года. Еще одно правило, которое не допускает зачета стоимости приобретения существующих зданий, за исключением случаев, когда они были в последний раз введены в эксплуатацию более десяти лет назад, более не применяется, если здание было существенно профинансировано в соответствии с большим количеством федеральных программ или программ штата.

Кредитные ограничения

Независимо от результата этих расчетов сумма кредита не может превышать сумму, выделенную государственным агентством. Например, предположим, что проект стоил 100 000 долларов за землю, 400 000 долларов за существующее здание, которое в последний раз было введено в эксплуатацию более десяти лет назад, и 1 000 000 долларов за восстановление; также предположим, что применимые процентные ставки составляют 3,5% и 9%, что проект будет иметь низкий доход на 80%, что не существует не облагаемых налогом облигаций и что государственное агентство предоставило кредиты на сумму 70 000 долларов в год. Кредиты рассчитываются следующим образом: (1) стоимость земли не подлежит кредитованию; (2) максимальный годовой кредит на покупку здания составляет 400 000 долларов США, умноженное на 80%, умноженное на 3,5%, или 11 200 долларов США; (3) максимальный годовой кредит на реабилитацию составляет 1000000 долларов, умноженное на 80%, умноженное на 9%, или 72000 долларов. Общая максимальная годовая сумма кредитов, 83 200 долларов США, превышает сумму кредитов, предоставленных государством. В результате проект ограничен до 70 000 долларов в год.

Кредиты не предоставляются в виде единовременной выплаты, а вместо этого требуются в равных суммах в течение 10-летнего «кредитного периода» (многие проекты требуют кредиты в течение 11 лет из-за правил, определяющих, сколько кредитов может быть востребовано в первый год кредитный период). Таким образом, годовые кредиты на сумму 70 000 долларов, описанные на иллюстрации, принесут в общей сложности 700 000 долларов кредитов за период кредитования.

Синдикация и партнерство

Синдикатор налогового кредита или долевого участия объединяет частных инвесторов, стремящихся получить высокую отдачу от инвестиций, с разработчиками, ищущими денежные средства для квалифицированного проекта LIHTC. Как упоминалось выше, кредит используется для создания частного капитала, часто до или во время строительства проекта. Разработчики обычно «продают» кредиты, вступая в товарищества с ограниченной ответственностью (или компании с ограниченной ответственностью) с инвестором, при этом 99,99% прибыли, убытков, амортизации и налоговых льгот выделяются инвестору как партнеру в товариществе. Разработчик выступает в качестве генерального партнера / управляющего члена и получает большую часть денежного потока (либо за счет оплаты сборов, либо через распределение). Фонды, полученные в результате синдикации, варьируются от рынка к рынку и из года в год. Хотя 85-95 центов на каждый доллар налоговых льгот были обычным явлением в первые несколько лет 21-го века, недавние потрясения на финансовых рынках частично снизили спрос на налоговые льготы, а это означает, что инвесторы платят несколько меньше, начиная с начало 2008 года. Так, например, кредиты в размере 10 000 долларов США ежегодно в течение следующих 10 лет составят в общей сложности 100 000 долларов США, а разработчик, вероятно, мог бы привлечь 75 000-85 000 долларов США посредством синдикации, что меньше, чем могло бы быть привлечено за несколько лет до 2008 года. , в связи с тем, что амортизация зданий, принадлежащих товариществу, также подлежит налогообложению, и что амортизация распределяется на инвестора на 99,99%, инвесторы могут заплатить еще больше за общие налоговые льготы. (Действительно, когда один только кредит продавался по 95 центов за доллар кредита, были некоторые случаи, когда инвесторы фактически платили чуть больше доллара за налоговые льготы в долларах плюс другие налоговые льготы.) В 2014 году, как вновь подтвердил Конгресс. оценивает «налоги-расходы», судьба программы LIHTC сомнительна из-за высоких «мягких» затрат и относительно низкой доходности для инвесторов.^{[нужна цитата]}

Инвестор обычно остается в партнерстве, по крайней мере, на период соблюдения требований, поскольку снижение его доли может также привести к возврату кредитов. Инвестор, желающий выйти из партнерства до окончания периода соблюдения требований, может разместить гарантийное обязательство, чтобы избежать возврата кредита.

В следующей таблице приведены отношения между разработчиком и внешними инвесторами. ПРИМЕЧАНИЕ: Это предназначено только для демонстрации концепции партнерства для таких проектов и не должно восприниматься как буквальное руководство для разработки проекта LIHTC.

Структура партнерства LIHTC
Партия	Разработчик	Инвестор
Партнерский уровень	Генеральный или Управляющий	Ограничено
Управление проектом	да	Нет
Партнерский контроль	Начальный	некоторые права вето
Доля LIHTC	0.01%	99.99%
Доля первоначального капитала	0.01%	99.99%

Ежегодные ассигнования по программе значительно увеличились в 2001 году, когда Конгресс увеличил ассигнования штата на 40%.

Согласие

Государства также несут ответственность за мониторинг текущих затрат на разработку, качество и функционирование одобренных проектов, а также за угрозу правоприменения, связанную с уведомлением IRS о «несоблюдении», если проект отклоняется от применимых требований Кодекса и LURA, описанных выше. Такое уведомление может привести к возврату ранее взятых кредитов и невозможности истребовать кредиты от проекта в будущем. IRS опубликовал Форма 8823 с целью сообщения о возможных проблемах с проектом и его Справочник по форме 8823 который подробно описывает точку зрения IRS по различным вопросам, связанным с несоблюдением.

Владельцы недвижимости LIHTC и их агенты по управлению должны иметь возможность доказать, что арендаторы, проживающие в квартирах с низким доходом, соответствуют требованиям программы LIHTC и сохраняют право на участие в течение всего срока аренды. [Раздел 1.42-5 (b)] [1] Первоначальные квалификационные требования включают, помимо прочего, право на получение дохода, ограничение арендной платы, ограничения для студентов очной формы обучения и неисключение кандидатов по Разделу 8. Кроме того, каждый год арендатор остается в квартире с низкими доходами, необходимо проводить повторную экспертизу или повторную сертификацию, чтобы гарантировать, что арендатор по-прежнему сохраняет право на участие в программе LIHTC. Неспособность правильно доказать первоначальное право на участие и повторно проверить соответствие требованиям является несоблюдением и подвергает владельца LIHTC риску потерять свое кредитное требование.

Требуется тщательная документация о праве арендаторов, и записи должны вестись для каждого квалифицированного арендатора. Записи первого года участия в программе LIHTC должны храниться в течение 21 года с даты подачи налоговой декларации, в которой утверждаются эти кредиты, включая все продления, а записи последующих лет должны храниться в течение 6 лет с даты, когда в налоговой декларации требуются соответствующие кредиты были поданы, включая все расширения. [Раздел 1.42-5 (b) (vii) (2)] [2]

Владельцы должны сообщать о статусе соответствия собственности LIHTC не реже одного раза в год Государственному агентству распределения, от которого он получил кредитное распределение. [Раздел 1.42-5 (c)] [3] По крайней мере ежегодно, государственные агентства по распределению должны контролировать и инспектировать собственность LIHTC, в которой они выделили кредиты. О любом обнаруженном или подозреваемом несоблюдении необходимо сообщать в Налоговую службу (IRS), используя форму IRS 8823. Государственные агентства по распределению должны соблюдать очень конкретные требования к мониторингу, проверке и отчетности, изложенные IRS. [Раздел 1.42-5 и Федеральный реестр: 14 января 2000 г. (том 65, номер 10) - Мониторинг соблюдения и прочие вопросы, касающиеся жилищного кредита для малоимущих] [4]

Владельцы и их управляющие агенты настоятельно поощряются, а в некоторых случаях уполномочены их государственными распределительными агентствами стать сертифицированными специалистами по соблюдению требований. Сертификаты могут быть получены несколькими отраслевыми группами LIHTC. Сертификаты включают Национальный специалист по комплаенсу (NCP), специалист по соблюдению нормативных требований (SCS), сертифицированный специалист по жилищным кредитам (HCCP), Специалист по жилищному кредитному менеджменту (SHCM)и Сертифицированный специалист по соблюдению кредитных требований (C3P). Требования к сертификации обычно включают в себя требования к образованию и опыту. Требование к образованию выполняется путем успешной сдачи отраслевого экзамена и накопления необходимого количества часов курса. Требования к опыту варьируются в зависимости от назначения. Все назначения также содержат компонент непрерывного образования, чтобы сертифицированные специалисты сохраняли свои знания и были в курсе изменений программы LIHTC.

Влияние финансового кризиса 2008 года на LIHTC

По закону единственными инвесторами, имеющими право на получение налогового кредита на жилье с низким доходом (LIHTC), являются крупные инвестиции. C корпорации.^[6] По мере того как финансовые рынки ухудшались во второй половине 2008 года, то же самое произошло и с прибылями корпораций C, которые обычно компенсируются налоговыми льготами, такими как LIHTC. В результате рынок LIHTC был уничтожен. Разработка новых объектов налогового кредита и реабилитация старого доступного жилья полностью приостановлены.^[7]

В феврале 2009 года Конгресс принял меры по перезапуску рынка LIHTC. В соответствии с Законом о восстановлении и реинвестировании Америки от 2009 года были созданы две программы финансирования дефицита, чтобы помочь налоговым кредитам на недвижимость, которая была готова начать строительство, получить дополнительное финансирование.^[8]

Во-первых, Раздел XII Закона о восстановлении ассигновал 2,25 миллиарда долларов на программу HOME Investment Partnerships (HOME), управляемую Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) - для грантовой программы по предоставлению средств для капитальных вложений в проекты LIHTC. HUD награжден Программа поддержки налоговых кредитов (TCAP) гранты государственным жилищным кредитным агентствам для содействия развитию проектов, получивших награды LIHTC в период с 1 октября 2006 года по 30 сентября 2009 года. Жилищным агентствам штата было разрешено предлагать помощь в форме гранта или кредита для собственности .^[9]

Во-вторых, раздел 1602 Закона о восстановлении разрешил жилищным агентствам штата выбирать получение денежных субсидий вместо налоговых льгот в размере до 40% от суммы, выделяемой штатом LIHTC. По оценкам министерства финансов, расходы штатов на 2009 год составили 3 миллиарда долларов. Жилищные агентства штата должны были использовать грант для предоставления суб-грантов для финансирования приобретения или строительства отвечающих требованиям зданий с низким доходом, как правило, в соответствии с обсуждаемыми требованиями LIHTC (включая ограничения на аренду, доход и использование таких зданий). Программа Раздела 1602 применялась к наградам LIHTC, полученным в период с 1 октября 2006 г. по 30 сентября 2009 г.^[10] В недавнем законодательстве Конгресса предлагалось расширить эту программу до жилищных кредитов 2010 года (см. Ниже).

Во второй половине 2010 года рынок стабилизировался, поскольку нетрадиционные инвесторы начали восполнять инвестиционный пробел. Сторонники LIHTC сплотились вокруг законодательных предложений, направленных на то, чтобы инвестиции оставались стабильными как в краткосрочной перспективе, так и в будущем. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета и Центр недвижимости Массачусетского технологического института определили потенциальные возможности для улучшения LIHTC, чтобы сделать его более эффективным.^[11]^[12]^[13]

Оценки и исследования