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Erfpacht

Erbpacht ist ein Wirtschaftsrecht die dem Pächter die Befugnis einräumt, unbewegliches Vermögen für eine andere Zeit zu behalten und zu nutzen. Diese Definition ist auf Niederländisch Bürgerliches Gesetzbuch.[1]Erbbaurecht ist nicht vorhanden Eigentum das umfassendste Nutzungs- oder Genussrecht an unbeweglichem Vermögen. Erbbaurecht wird oft in Kombination mit Recht der Oberflächlichkeiten zu prüfen ausschließen.

Geschichte

Bereits 300 Jahre v. die Griechen kannten eine Art Pachtgrundstück (griechisch: ; Latein: Emphyteus) sowohl für unberührtes als auch für kultiviertes Land. Dieses Recht geht auf Kinder oder andere durch Testament ernannte Personen über. Aus Mangel an Kindern und Testament endete das Gesetz. Sie zahlten wenig oder gar nichts für unbebautes Land, aber sie hatten die Pflicht zu kultivieren. Die Leute zahlten mehr für Ackerland. Ab etwa 200 n. Chr. CH. der Erbbaurecht ist römisches Recht.

Haupteigenschaften

Wirtschaftlich gesehen hat der Pächter eine Position, die der Position des Grundstücks nahezu entsprichtInhaber. Er kann den Boden mit einer Erbpacht versehen Gebäude und der Pächter hat das Recht, den Pachtgrund einschließlich der Oberflächen zu veräußern.

Bei der Erbpacht zahlt der Pächter dem Grundstückseigentümer (bei Erbpacht oft die nackte Besitzerin bezeichnet) einen jährlichen Betrag, den Kanon. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Erbbauzins auf einen Schlag für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts abgekauft wird.

Lange Mietverträge werden oft für einen bestimmten Zeitraum gewährt; 49 und 99 Jahre sind die häufigsten. Aufgrund der Langfristigkeit kann ein fester Kanon nach und nach relativ niedrig werden. Je niedriger der Erbbauzins und je länger die Restlaufzeit, desto wertvoller ist das Erbbaurecht. In der Praxis verlängert sich der Erbpachtvertrag nach Ablauf der Laufzeit, der Erbbauzins kann jedoch deutlich höher ausfallen. So kann der Grundeigentümer letztlich von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren.

Ursprünglich kommt das Pachtrecht in der Landwirtschaft vor, wo es mittlerweile auch als landwirtschaftliches Pachtrecht weit verbreitet ist. Diese langfristigen Pachtverträge werden von privaten und institutionellen Investoren in landwirtschaftlichen Flächen angeboten.

Belgien

In Belgien kennt das Bürgerliche Gesetzbuch keinen langen Mietvertrag und ein langer Mietvertrag ist in zwei Gesetzen geregelt:

  • das Gesetz vom 10. Januar 1824 über das Recht auf lange Mietverhältnisse;[Anmerkung 1]
  • das Gesetz vom 14. Mai 1955 über Erbpachtverträge.

In dem Gesetzentwurf mit Buch 3 „Waren“ des Bürgerlichen Gesetzbuches, der vom Plenum des Hauses am 30. Januar 2020 verabschiedet wurde, integrieren und modernisieren diese beiden Gesetze das Erbpachtrecht in den Artikeln 3.167-176.[2] Kunst. 3.168 sieht vor, dass der Pachtvertrag sowohl vom Grundstückseigentümer als auch vom Inhaber mit beschränkter Haftung begründet werden kann. Kunst. 3.169 sieht vor, dass die Mindestlaufzeit auf 15 Jahre und maximal 99 Jahre verkürzt wird und im Einvernehmen beider Parteien verlängert werden kann. Neu ist, dass das Erbpachtrecht unbefristet sein kann, wenn es zu Zwecken der Gemeinfreiheit errichtet wird.

Das Gesetz von 1824 definiert das Erbbaurecht wie folgt: „Pacht ist ein dingliches Recht, ein fremdes unbewegliches Vermögen voll zu nutzen, vorbehaltlich der Verpflichtung, diesem als Anerkennung seines Eigentums eine jährliche Pacht, sei es in Geld, in Erzeugnissen oder Früchten, zu zahlen." (Art. 1 Abs. 1 Abschnitt des Erbbaugesetzes 1824). Diese Entschädigung muss periodisch, aber nicht notwendigerweise jährlich sein, wie es das Gesetz vorschreibt. Kanon. Das Gesetz von 1955 sieht ein System vor, nach dem der vor 1955 abgeschlossene Erbbauzinskanon erhöht werden kann auf: Inflation gegen (Art. 1 Erbpachtgesetz 1955).

Im Gegensatz zu den Niederlanden hat der Pächter in Belgien für die Dauer des Pachtvertrags ein Recht auf Grundbesitz.

Das Erbbaurecht hat eine Mindestdauer von 27 Jahren und eine Höchstdauer von 99 Jahren (Art. 2 Erbbaugesetz 1824).

Pacht kann nur am Immobilienwie Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Das Erbbaurecht gibt dem Erbbauberechtigten die Möglichkeit, das Grundstück im weitesten Sinne des Wortes (Hypothek, Schenkung und dergleichen) während der Dauer des Erbbaurechts zu nutzen (Art. 3 Erbpachtgesetz 1824).

Der Erbpachtvertrag wird in einer amtlichen Urkunde von a . notariell beurkundet Notar. Um für Dritte angreifbar zu sein, muss der Titel auf die zuständige Stelle der Allgemeinen Verwaltung für Denkmalpflege übertragen werden (Art. 1 Abs. 2 Erbpachtgesetz 1824 und Art. 1 Hypothekengesetz vom 16. Dezember 1851 (Hyp.W.)).

Verursacht der Pächter einen erheblichen Schaden an der Immobilie oder missbräuchlicherweise sein Pachtrecht, so kann er gerichtlich aus dem Pachtvertrag gekündigt werden (Art. 15 Pachtgesetz 1824). Der Pächter kann sich dieser Kündigung entziehen, wenn er den Schaden repariert und den Grundstückseigentümer künftig ausreichend versichert (Art. 16 Erfpachtwet 1824).

Erbbaurecht wird häufig im öffentlichen Bereich mit der Absicht genutzt, historische Gebäude zu erhalten. Häufige Fälle sind: Beginenhöfe oder alt Pfarrhäuser. Im privaten Bereich können lange Mietverträge die Möglichkeit bieten, Immobilien zu einem günstigeren Preis zu vermarkten, da der Grundstücksanteil nicht mit verkauft wird.

Erbbaurecht ist steuerlich günstiger als Besitz Eigentum. Die Eintragungsrechte beim Erbpachtrecht sind gesetzlich zu 2% auf den Erbpachtzins festgelegt, während die Eintragungssteuer beim Verkauf 10 % beträgt. Der Jahresbeitrag ist vollständig von der Einkommensteuer abzugsfähig.

Deutschland

Lange Mietverträge sind in are Deutschland gesetzlich verboten. Da ist einer Erbbaurecht aber das hat eine viel größere Ähnlichkeit mit dem Recht der Oberflächlichkeiten.

Frankreich

Nach dem Dekret vom 18.-29.12.1790 waren befristete Langzeitpachtverträge zulässig, sofern sie nicht länger als 99 Jahre dauerten und soweit es sich nicht um mehr als drei Generationen handelte (Art. 1 Dekret vom 18.-29.12.1790) . Das Erbbaurecht (Kaution emphyteotique) wurde erst 1902 abgewickelt (Art. 451-12 C.Rur.P.M.), von da an konnten lange Pachtverträge für eine Dauer von 18 Monaten bis 99 Jahren abgeschlossen werden. Durch ein Gesetz von 1964 wurde die Kaution für den Bau eingeführt (Gesetz Nr. 64-1247 vom 16. Dezember 1964).

Die Niederlande

Im Die Niederlande ist Erbpachtrecht in Titel 7 von . geregelt Buch 5 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Die gesetzliche Definition enthält drei der vier wesentlichen Merkmale des Langmietvertrags:

  1. Erbbaurechte beziehen sich auf unbewegliches Vermögen.
  2. Der Pächter hat die Freude an dem Geschäft, das er seit langem gepachtet hat, als ob er der Eigentümer wäre.
  3. Hinsichtlich des Rechts steht der Pächter mit einem Haupteigentümer in einem Verhältnis, das in der Gründungsurkunde näher beschrieben wird.

Das vierte wesentliche Merkmal beinhaltet die (begrenzte) Verfügungsbefugnis, den Fall zu veräußern und zu belasten.[3][Anmerkung 2]

In vielen Fällen werden lange Mietverträge zu qualifizierten indexierten Gelddarlehen, die Steuervorteile schaffen. In dem Provinz Groningen es gibt eine weitere Variante, bei der ein unbefristetes Erbpachtrecht besteht, die Recht auf Einschränkung.

Später wurde das Gesetz auch von einer Reihe von Gemeinden angewendet. Auf diese Weise wollten sie Einfluss auf die Entwicklung ihrer Gemeinde nehmen. Durch die Vergabe von Baugrundstücken im Erbbaurecht, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, profitiert die Gemeinde von der Wertsteigerung.

Laut der IWF (2008) sind die Hauspreise in den Niederlanden um 30 Prozent zu hoch. Zunehmend werden Konstruktionen angeboten, bei denen ein zuvor zum Verkauf stehendes Haus mit eigenem Grundstück nun zu einem günstigeren Preis, jedoch mit einer Grundmiete von beispielsweise 200 oder 300 Euro im Monat, verkauft wird. Dabei handelt es sich häufig um private Pachtverträge oder Pachtverträge mit spezialisierten Gewerbebüros. Niederländische Banken zögern, Hypotheken für lang vermietete Häuser zu vergeben. Schuld daran sind die schwierige Wiederverkäuflichkeit und die Unsicherheit über einen stabilen Kanon. Der Kanon ist vorerst steuerlich absetzbar.

Seit 2010 wenden Banken strengere Regeln bei der Vergabe von Hypotheken auf Eigenheime mit privatem Erbbaurecht an.[4] Nur neue, ab dem 1. Januar 2013 auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Langzeitmietverträge sind weiterhin a Hypothek. Diese Verträge müssen der "Bankenrichtlinie zur Finanzierung langer Leasingrechte" der Niederländischer Bankenverband. Befristete Verträge, zum Beispiel 30 oder 49 Jahre, sind hiervon nicht erfasst, bestehende befristete Verträge, die vor dem 1. Januar 2013 ausgestellt wurden, kommen für eine Hypothekenfinanzierung in Frage, sofern die Bedingungen die Finanzierungskriterien des niederländischen Bankenverbandes erfüllen. Banken haben sich dazu entschieden, weil sie befürchten, dass der Grundeigentümer erhebliche Erhöhungen vornehmen wird, was zu Zahlungsschwierigkeiten für den Pächter führt.[5] Eigentümer von Dauerhäusern, die ihr Haus verkaufen möchten, stoßen zunehmend auf diese Einschränkung. In vielen Fällen erweist sich das Haus als unverkäuflich, weil neue Kaufinteressenten die Finanzierung nicht bekommen.

Das Niederländisch Gemeinden, die an ihrem Erbpachtsystem festhalten, tun dies teilweise, um Landspekulationen zu verhindern und die Wertsteigerung des Landes zugunsten der Gemeinde (der Gemeinde) zu ermöglichen.

Die folgenden Gemeinden in den Niederlanden verwenden noch immer ein Erbpachtsystem:

Diese Gemeinden entfernen sich vom Erbpachtsystem und bieten das Land größtenteils zum Verkauf an:

Am 1. April 2008 führte Den Haag ein neues Erbpacht- und Eigentumsrecht ein.[9] Die Eigentümer können ihr Land zu 5 Prozent von 55 Prozent des Wertes des bebauten Grundstücks kaufen, um das ewige Erbbaurecht in Eigentum umzuwandeln. Für größere Büro- und Geschäftshäuser mit Flächen ab 100 m² und Flächen ohne aktuelle Bestimmung bleibt der Langzeitmietvertrag bestehen.[10]

Norwegen

Vor der Einführung des Erbpachtrechts im Jahr 1976 war die Situation in Norwegen mit der Situation in den Niederlanden vergleichbar. Mit der Einführung des neuen Gesetzes versuchte Norwegen, die schwächeren Vertragsparteien besser zu schützen und dadurch die Vertragsfreiheit auszugleichen. Grund waren die zahlreichen Einwände der Pächter gegen die erheblichen Mietsteigerungen infolge der Bodenwertsteigerung. Die eigentumsrechtlichen Vorschriften in Bezug auf Erbpachtverträge sind in Norwegen in den allgemeinen Gesetzen geregelt. Mit dem Gesetz von 1976 sollte das Rechtsverhältnis zwischen Pächter und Pächter in einem gesonderten Gesetz geregelt werden. Im Jahr 2012 wurde aufgrund eines Urteils des Europäischer Gerichtshof für Menschenrechte angepasst werden, weil der Schutz des Pächters zu weit gegangen ist.[11]Im Jahr 2017 haben die Mitglieder bei parlamentarischen Fragen zum Erbpachtvertrag in Amsterdam Erik Ronnes und Joba van den Berg erfolglos auf diese Aussage verwiesen.[12]

Externe Links

Für Belgien

  • MICH. Storme, Pacht und Gebäude, KU Leuven
  • Richard van de Crommert und Barbara Sanders, "Geiselnahme im eigenen Haus durch Erbpacht", De Telegraaf, 14. März 2011.