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EIN Sparhypothek ist ein in Die Niederlande immer noch üblich Hypothekenart die nach den Überarbeitung des Gesetzes über die steuerliche Behandlung des Eigenheims berechtigt in neuen Fällen nicht zum vollen Hypothekarzinsabzug. Da die Konstruktion dadurch an Attraktivität verliert, wird sie in Neufällen soweit bekannt nicht mehr verwendet. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt auch ein Altfall nach einer Verlegung (z.B. bei einem Umzug) noch als Altfall.
Mit der Sparhypothek kann ein Wohneigentum finanziert werden. Es besteht aus zwei Teilen, 1) a Hypothekendarlehen nur mit Zinsen und 2) Kapitalaufbau für die endgültige Rückzahlung in Form eines Specials Kapitallebensversicherung (Kapitalversicherung Eigenheim, KEW; in diesem Fall ist die Hypothek auch Hypothek auf Lebenszeit sogenanntes Sondersparkonto (Saisonales Bausparkonto, SEW; in diesem Fall ist die Hypothek auch Banksparhypothek erwähnt). Außerdem gibt es die Investitionshypothek, mit Investieren statt Sparen (Zins-Hypothekendarlehen mit Beleggingsrecht Eigen Woning, BEW).
Jemand, der eine Sparhypothek hat, zahlt zwei Rechnungen: eine für die Zinsen des Darlehens (keine Rückzahlung) und eine für die Kapitalbildung. SEW und BEW sind Formen von Banksparen; die betreffende Sparhypothek heißt Banksparhypothek. Bis 2008 war Banksparen nicht möglich. Bis zum Wucherpolitik Affäre Politiker beschlossen daraufhin, für mehr Kostentransparenz auch Banksparen zuzulassen.
Bankkonditionen
Eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut gewährt das Darlehen unter der Bedingung, dass die Bank Hypothekenrecht kommt aufs Haus. Die Bank hat auch die Versprechen auf der dazugehörigen Kapitalversicherung/Sparkonto/Anlagekonto. Dieses Pfandrecht wird in der Regel in der Hypothekenurkunde vermerkt.
Leistungen auf Leben und Tod
Die KEW wird als gemischte Versicherung bezeichnet, weil sie im Falle von Leben und Tod auszahlt. Das Hypothekenschuldner zahlt - zusätzlich zu den Zinsen auf den geliehenen Kaufpreis - eine Prämie. Diese Prämie besteht aus zwei Teilen: einem Sparteil und einem Risikoteil. Mit dem Sparanteil wird ein Betrag aufgebaut, mit dem die Hypothek nach 30 Jahren zurückgezahlt werden kann. Mit dem Risikoteil sind Sie im Todesfall versichert. Wird das Haus von zwei Personen (zB Ehepaar oder Lebensgefährten) gekauft, können beide Partner im Todesfall versichert werden. Stirbt ein Partner, wird die Hypothek auf einen Schlag getilgt, der andere ist dann schuldenfrei. Dies muss vorab festgelegt werden. Normalerweise reicht das Todesfallkapital aus, um die Hypothek abzubezahlen. Es gibt aber auch Anbieter, die mit der Zeit immer weniger auszahlen, die Risikolebensversicherungen der of DSB-Bank wurden 2008 und 2009 unter anderem deshalb diskreditiert. Am Ende der Hypothekenlaufzeit – in der Regel nach 30 Jahren – wird der mit dem Sparanteil der Prämie angesparte Betrag in einer Summe ausbezahlt. Mit diesem Betrag kann die Hypothek abbezahlt werden.
Gleicher Kapitalbetrag
Eine Sparhypothek hat zwei Konten: eines, auf dem der Kapitalbetrag angegeben ist, dieses Geld ist das Hypothekendarlehen. Während der Laufzeit der Hypothek wird nichts zurückgezahlt, so dass der volle Kreditbetrag für 30 Jahre verzinst wird. Diese Zinsen waren steuerlich voll abzugsfähig. Der Kapitalaufbau erfolgt langsam, eine Sparpolice (Laufzeit 30 Jahre) beinhaltet die Hälfte der Hypothek, die nach ca. 21 Jahren zu zahlen ist.
Hypothekarzinsen und Zinsen auf das angesammelte Kapital
Die Zinsen, die der Kreditnehmer auf das Kapital (sein Darlehen) zahlt, entsprechen der Rendite, die er auf das angesammelte Kapital erhält. Beträgt der Hypothekarzins 6%, erhält er zusätzlich 6% auf das angesammelte Guthaben. Damit ist gewährleistet, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden kann. Auf der negativen Seite hat eine Senkung des Hypothekarzinses keinen Einfluss auf die monatlichen Kosten. Angenommen, die Zinsbindungsfrist endet und der Hypothekarzinssatz ist um 1,5% gefallen. Das Hypothekenschuldner entscheidet sich für den niedrigeren Hauptzinssatz. Das scheint günstig, aber er bekommt auch 1,5% weniger auf sein angesammeltes Kapital, wodurch die Bank eine höhere monatliche Investition für den Kapitalaufbau verlangt. Per Saldo bleiben die monatlichen Kosten also nahezu gleich. Wenn man also weniger Zinsen für den Kredit zahlen muss, erhöht sich die monatliche Investition für den Kapitalaufbau. Banken nennen das: die zinssenkende Wirkung der Sparhypothek. Das klingt positiv, aber unter dem Strich profitiert der Kreditnehmer nicht von Zinssenkungen. Dagegen spielt ein Anstieg des Zinssatzes keine große Rolle: Steigt der Zinssatz, sinkt die Einlage.
Ist das angesammelte Kapital hoch – gegen Ende der Hypothekenlaufzeit – kann eine Zinssenkung negativ ausfallen. Ein Rückgang der Zinsen führt dann zu einem Rückgang der Rendite, dieser Rückgang muss durch Investitionen ausgeglichen werden. Die Einzahlung kann sich manchmal verdoppeln, wenn man am Ende der Laufzeit ist. Dies kann verhindert werden, indem man sich bei älteren Sparhypotheken für eine längere Zinsbindung entscheidet. Das ist von Vorteil, denn eine Zinssenkung bringt nichts.
Vorteil für die Bank
Eine Sparhypothek ist eine günstige Vereinbarung für Banken und andere Kreditgeber. Der Kreditgeber kassiert hohe Zinsen, da der Kreditnehmer 30 Jahre lang die volle Kreditsumme weiter verzinst. Über die Sparversicherung zahlt der Kreditgeber den gleichen Zinssatz zurück. Dies ist jedoch ein viel geringerer Betrag, da die Hälfte des Kapitals erst nach 21 Jahren erreicht ist. Darüber hinaus erwirbt der Kreditgeber das Hypothekenrecht am Haus und das Pfandrecht am Sparguthaben. Denn wenn dieser Hausbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann der Kreditgeber fast immer sein Geld zurückbekommen.
Vorteil für den Kreditnehmer
Bei einer Baufinanzierung weiß der Kreditnehmer anders als bei einer Investitionshypothek, sicher, dass er seine Hypothek am Ende der Laufzeit abbezahlen kann. Und weil der Kreditnehmer immer die gesamte Hypothekensumme verzinst, kann er bei einer niederländischen Hypothek immer einen großen Betrag von der Steuer abziehen. Auf der anderen Seite ist die Brutto-Sparhypothek eine teure Kreditform, da das Kapital nicht zurückgezahlt wird und die Zinsen über die gesamte Laufzeit hoch bleiben. Ein möglicher Vorteil ist, dass die monatlichen Raten in den allermeisten Fällen doch nahezu gleich bleiben: Sinkt der Zins, steigt die Prämie und umgekehrt. Bitte beachten Sie, dass sich bei fallendem Zinssatz der Steuereffekt verringert und die monatlichen Kosten letztendlich netto steigen.
MwSt
sehen Rückzahlung der Eigenheimschuld für den Hauptartikel zu diesem Thema.In den Niederlanden sind die Hypothekenzinsen unter bestimmten Voraussetzungen von der Einkommensteuer abzugsfähig (Hypothekenzinsabzug). Da die gesamte Kreditsumme während der gesamten Laufzeit verzinst wird, bleibt ein hoher Zinsbetrag über die gesamte Laufzeit abzugsfähig. Andererseits wird Kapital aufgebaut. Das in einer Kapitallebensversicherung oder auf einem Sparkonto aufgebaute Kapital wird in der Regel besteuert Kasten 3 (Erträge aus Spar- und Anlagetätigkeiten), aber die hier besprochenen Besonderen unterliegen nicht bestimmten Bedingungen.
Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, fällt das angesparte Kapital in Box 3. Übersteigt der Betrag den Freibetrag, wird ein anteiliger Teil der während der Laufzeit erzielten Rendite in Box 1 besteuert.
Varianten
Neben der Methode einer festen Bindung des Kreditzinses an die Zinszahlung in der Sparpolice gibt es am Markt auch Varianten, die einen anderen Zinssatz erstatten. So gibt es beispielsweise Varianten, die es ermöglichen, den Kredit und die Sparpolice zu unterschiedlichen Zinsperioden und damit mit unterschiedlichen Zinssätzen abzuschließen. Darüber hinaus gibt es eine Variante „Better Savings“, die eine höhere Verzinsung der Sparpolice mit dem Ziel der Kundenbindung vorsieht. Diese letzte Variante wurde 2009 zum Hypothekarprodukt des Jahres gewählt.
Vergleich mit Annuitätenhypothek
Der Kapitalzufluss des Kreditnehmers (bei gleichem Zinssatz) entspricht in etwa der Rückzahlung eines Darlehens Annuitätenhypothek. Eine Sparpolice (Laufzeit 30 Jahre bei 6% Verzinsung) enthält nach ca. 21 Jahren die Hälfte des Zielkapitals, bei einer Annuitätenhypothek wird im gleichen Zeitraum die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt. Der Unterschied zwischen einer Leibeigenschaftshypothek und einer Leibrentenhypothek liegt darin, dass bei einer Leibrentenhypothek die Eigenheimschuld direkt getilgt wird, während dies bei einer Grundpfandbrief nicht der Fall ist: dort wird die Rückzahlung aufgeschoben und das Kapital aufgebaut die Versicherung. . Bei gleichen Beträgen und Zinssätzen bedeutet dies, dass ein Annuitätendarlehen über eine Laufzeit von 30 Jahren monatlich netto teurer ist als eine Sparhypothek, obwohl die Annuität zu Beginn etwas günstiger ist. Da der Steuervorteil bei einer Annuität kleiner wird (die „Bauschulden“ sinken), hat die Sparhypothek nach ca. 3 Jahren eine geringere monatliche Nettozahlung. Die monatliche Bruttozahlung bei der Sparhypothek ist immer höher als bei der Leibrente.
Vergleicht man die Gesamtkosten über 30 Jahre der Annuität und der Sparhypothek, ist die Sparhypothek brutto teurer, aber netto günstiger. Allerdings lässt sich der Vergleich nicht richtig anstellen, denn der Zinsabzug hängt beispielsweise vom Einkommen des Kreditnehmers ab, auch der WOZ-Wert der Wohnung und das Alter spielen eine Rolle. Zudem verlangen die meisten Anbieter bei einer Baufinanzierung einen höheren Zinssatz auf den Kredit als bei anderen Formen.
Der folgende Vergleich basiert auf einer Laufzeit von 30 Jahren, einem Kreditnehmer von 29 Jahren, einem WOZ-Wert von 100.000 Euro, einer Verzinsung von 6,0% für die Sparhypothek und 5,8% für die Leibrente und einem Einkommen von 45.000 Euro. Mit den Kosten der Rente sinkt die Prämie für eine Rente Risikoversicherung enthalten, so dass im Todesfall eine vergleichbare Absicherung besteht.
Im diese situation gilt:
- Eine 100.000 Euro Sparhypothek kostet über die gesamte Laufzeit rund 222.000 Euro brutto und 157.000 Euro netto.
- Im gleichen Zeitraum kostet eine Annuitätenhypothek über 100.000 Euro ca. 212.000 Euro brutto und 176.000 Euro netto.
Grob lässt sich sagen, dass bei steigender Steuerbelastung des Kreditnehmers (zum Beispiel bei höherem Einkommen) die Differenz der Nettokosten zugunsten der Sparhypothek steigt. Für den Kreditnehmer sind im Vergleich sowohl die Netto- als auch die Bruttokosten wichtig: Ein Kreditnehmer muss die Bruttokosten tragen können, muss aber gleichzeitig auch mögliche Steuervorteile berücksichtigen.
Fortführung der Police nach Tilgung der Hypothek
Der Mechanismus, bei dem die Rendite der Versicherung dem Hypothekarzins der Bank entspricht, besteht in einer sogenannten „Vereinbarung“ zwischen der Bank und dem Versicherer, die gemeinsam die Sparhypothek anbieten. Das bedeutet, dass die Versicherung ohne begleitendes Darlehen nicht als Sparpolitik weitergeführt werden kann: Bei der Rückzahlung des Darlehens ändert sich die Rendite in eine Art Basiszins, der oft niedriger ist als die ursprüngliche Rendite. Dadurch erhöht sich die Prämie der Police oder das Sparziel der Police wird zum vorgesehenen Endtermin nicht erreicht. Das bedeutet auch, dass ein Versicherungsvertrag für eine Baufinanzierung bei einer Bank nicht einfach im Rahmen einer Baufinanzierung bei einer anderen Bank weitergeführt werden kann. Die meisten Banken arbeiten nur mit einem Versicherer zusammen.
Wenn ein Kreditnehmer ein nächstes Eigenheim kauft und die laufende Sparhypothek bei einer anderen Bank weiterführen möchte, besteht die Möglichkeit der „steuerfreien Fortführung“. Mit der neuen Bank/Sparhypothek, die das Enddatum der alten Police hat, wird dann eine neue Sparpolice begonnen. Die alte Sparpolitik wird beendet. Der Wert der alten Police wird vom alten Versicherer direkt an den neuen Versicherer überwiesen, dh ohne dass der Versicherungsnehmer über das Geld verfügen kann. Dieser „Transferwert“ wird auf einmal in die neue Police eingezahlt. Mit anderen Worten: Die neue Police läuft weiter wie die alte, aber mit einer anderen Gesellschaft und damit auch mit einer anderen Prämie und mit anderen Kosten.
Der Versicherungsschein der neuen Police wird eine Klausel enthalten, die besagt, dass die neue Police „eine Fortsetzung der alten Police mit der Policennummer […]“ ist. Diese Klausel ist in erster Linie deshalb wichtig, weil zu Beginn der neuen Police eine große Geldsumme hinterlegt wird. Normalerweise ist dies nicht möglich, wenn eine Richtlinie gestartet wird; das Finanzamt stellt Vorgaben an die Art der Beitragszahlung, wobei insbesondere große Einlagen nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt sind. Einige Sparverträge unterliegen einer Übergangsbesteuerung, auf deren Grundlage diese Verträge steuerlich günstiger behandelt werden können. Dies gilt insbesondere für Verträge, deren Gültigkeitsdatum vor dem 14. September 1999 liegt und die noch keine „Kapitallebensversicherung“ sind. Diese Policen müssen bei der Einkommensteuererklärung in Box 3 eingetragen werden, sind dort aber für die ersten 123.000 Euro (bei zwei Versicherungsnehmern 246.000 Euro) von der Kapitalertragsteuer befreit. Diese für den Versicherungsnehmer günstige Übergangsregelung wird nur beibehalten, wenn die Versicherungssummen nicht erhöht und die Versicherungsdauer nicht verlängert wird.
Die Bearbeitung der neuen Police (Beginn- und Enddatum, Fortsetzungsklausel, Versicherungssumme) ist daher sehr streng. Der neue Versicherer muss Informationen über die Vergangenheit der alten Police erhalten, einschließlich einer Kopie des alten Policenplans, aber auch eine Erklärung des alten Versicherers über die Art und Weise, wie die Prämien an die Police gezahlt wurden.
Gesetzesänderung ab 2014
Das Überarbeitung des Gesetzes über die steuerliche Behandlung des Eigenheims sieht vor, dass für neue Hypotheken (die Hypothek eines Starters und die zusätzliche Hypothek für diejenigen, die in eine teurere Wohnung umziehen) die gezahlten Zinsen nur dann abzugsfähig sind, wenn es sich um ein Darlehen handelt, das während der Laufzeit verlängert wird Dauer vollständig und zumindest Rente zurückgezahlt wird und für neue Fälle auch die Steuererleichterungen für die Vermögensbildung über KEW, SEW und BEW abgeschafft wurden. Das bedeutet, dass die Sparhypothek in den Niederlanden seither langsam ausstirbt.[1]
Siehe auch
| Quellen, Anmerkungen und/oder Verweise |