WikiDer > Адаптивное повторное использование

Adaptive reuse

Адаптивное повторное использование относится к процессу повторное использование существующее здание не для той цели, для которой оно было изначально построено или предназначено. Это также известно как переработка и переработка.[1] Адаптивное повторное использование - эффективная стратегия оптимизации операционных и коммерческих показателей построенных активов.[2] Адаптивное повторное использование зданий может быть привлекательной альтернативой новому строительству с точки зрения устойчивость и круговая экономика.[3] Это предотвратило снос тысяч зданий и позволило им стать важнейшими компонентами возрождение города.[1] Не каждое старое здание может претендовать на адаптивное повторное использование. Архитекторы, девелоперы, строители и предприниматели, желающие принять участие в обновлении и реконструкции здания, должны сначала убедиться в том, что готовый продукт будет отвечать потребностям рынка, что он будет полностью полезен для своей новой цели и будет по конкурентоспособной цене.[4]

Определение

Адаптивное повторное использование определяется как эстетический процесс, который адаптирует здания для нового использования, сохраняя при этом их исторические особенности. Использование адаптивной модели повторного использования может продлить жизнь здания от колыбели до могилы, сохранив всю или большую часть строительной системы, включая конструкцию, оболочку и даже материалы интерьера.[5] Этот тип восстановления не ограничивается зданиями, имеющими историческое значение, и может быть стратегией, принятой в случае устаревших зданий.

Немного градостроители рассматривать адаптивное повторное использование как эффективный способ сокращения разрастание городов и воздействие на окружающую среду.[5] Оживление существующей построенной ткани путем поиска нового использования или назначения устаревших зданий может стать прекрасным ресурсом для сообщества, «сохраняя районы занятыми и жизненно важными».[6]

По словам Юнга и Чана, «адаптивное повторное использование - это новый вид поддерживаемого возрождения города, поскольку оно охватывает весь срок службы здания и позволяет избежать разрушения отходов, способствует повторному использованию воплощенного динамизма, а также приносит миру существенные социальные и экономические выгоды».[7]

Преимущества адаптивного повторного использования

Согласно Зайцевскому и Баннеллу, старые здания физически связывают нас с нашим прошлым и становятся частью нашего культурное наследие; они должны быть сохранены из-за их «архитектурной красоты» и «характера и масштаба, которые они добавляют к застроенной среде». Сохранение и восстановление существующих зданий также снижает потребление строительные материалы, ресурсы, энергия и вода, необходимые для нового строительства.[8]

  • Экономия затрат по строительному материалу: адаптивное повторное использование включает в себя обновление существующих элементов здания, что является трудоемким процессом и в меньшей степени требует покупки и установки большого количества новых строительных материалов. Стоимость строительных материалов резко выросла за последние несколько десятилетий, в то время как стоимость рабочей силы увеличилась лишь незначительно по сравнению со строительными материалами. Следовательно, реконструировать и повторно использовать существующее здание экономически целесообразно.[8]
  • Экономия затрат на снос: затраты на снос могут достигать от 5% до 10% от общей стоимости нового строительства. Многие владельцы зданий часто забывают об этих расходах. В некоторых городских районах действуют строгие правила техники безопасности при строительстве, и они могут не допускать использования качающегося шара и других более эффективных методов сноса. В этих обстоятельствах здания необходимо сносить по частям, что может быть довольно дорогостоящим и трудоемким.[8]
  • Экономит время; быстрее, чем новое строительство: общее время, необходимое для ремонта существующего здания, как правило, меньше, чем время, необходимое для строительства сопоставимой площади в совершенно новом здании.[8] Основным преимуществом ремонта существующего здания является то, что отремонтированная часть здания становится пригодной для проживания до завершения всего проекта. Это является огромным преимуществом для частных застройщиков, так как позволяет удерживать приток денежных средств на время строительства остальной части проекта.[8]
  • Налоговые преимущества: положения о налогах в нескольких штатах и ​​муниципалитетах на всей территории Соединенных Штатов создают стимулы для восстановления исторических построек.[8]
  • Доступность средств на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне: Закон США о сохранении национальных исторических памятников от 1966 года установил соответствующие субсидии, получаемые через государственные учреждения по сохранению исторических памятников, которые могут использоваться для приобретения и восстановления собственности, внесенной в Национальный реестр. исторических мест. Точно так же субсидии на развитие сообществ, предоставляемые муниципалитетам Министерством жилищного строительства и городского развития США, являются основным источником средств для проектов по сохранению районов.[8]
  • Снижение общественных и социальных издержек: поскольку эти исторические поселения в последние десятилетия становились переполненными, люди искали более отдаленные земли для развития. Эта быстрая урбанизация и разрастание городов наносят ущерб нашей планете и обществу.[6] Отсутствие адаптивного повторного использования существующих построенных активов на социальном уровне вызвало беспокойство из-за перемещения жителей, экономического спада и разрушения общественной жизни, что в конечном итоге привело к заброшенным и устаревшим районам.[8]
  • Экономия энергии: старые здания представляют собой вложения энергии и труда, сделанные в то время, когда затраты были значительно ниже. Снос этих зданий требует новых затрат энергии на производство новых строительных материалов и их сборку на очищенном участке. Кроме того, современные строительные системы имеют высокие затраты на жизненный цикл и связанные с ними эксплуатационные расходы на электроэнергию, тогда как традиционные каменные и каменные здания более чувствительны к климату.[8] Экологическое преимущество повторного использования построенных активов определяется как сохранение «воплощенной энергии» оригинальных зданий. Согласно Шультманну и Сунке, «новые здания имеют гораздо более высокую воплощенную энергию, чем те, которые адаптивно повторно используются».[9] Редди и Джагадиш поддерживают это утверждение, говоря, что «повторное использование строительных материалов может обеспечить значительную экономию энергии, которая в противном случае была бы потрачена впустую».[10]

Факторы, влияющие на адаптивное повторное использование

Владельцы зданий, архитекторы, девелоперы и другие заинтересованные стороны проходят тщательный процесс принятия решений, прежде чем определить, следует ли сохранить и реконструировать здание для другого использования или просто снести для земли, на которой оно находится, а затем построить новое здание на этой земле. . Эти решения регулируются следующими критериями:

Экономические соображения

В Kelso Дом для девочек в Балтиморе, штат Мэриленд, был типичным кандидатом на адаптивное повторное использование, но его снесли, чтобы разместить стоянку для нового спортивного сооружения, когда стоимость переоборудования оказалась слишком высокой.

Решение о повторном использовании или сносе построенных активов обусловлено экономическими соображениями, такими как затраты на разработку, стоимость проекта, доходность инвестиций и рынок. Экономические затраты различаются от проекта к проекту, и некоторые профессионалы заходят так далеко, что утверждают, что «новое строительство всегда экономичнее», а «ремонт всегда дороже».[1] из-за их собственного участия в проектах адаптивного повторного использования. Другие утверждают, что рентабельность инвестиций увеличивается при использовании более старого здания за счет экономии. Один канадский застройщик утверждает, что повторное использование зданий обычно дает экономию от 10 до 12%.[2] над постройкой нового. Что касается прибыльности, есть также утверждения, что проекты адаптивного повторного использования часто имеют неопределенность в отношении своей прибыльности, которой не хватает более новым разработкам. При поиске финансирования для строительства необходимо учитывать эти соображения.

Капиталовложение

В ходе опроса, проведенного Bullen and Love, было отмечено, что владельцы и операторы зданий больше всего озабочены множеством финансовых соображений при принятии решения о повторном использовании построенных ими активов. Сюда входят затраты на разработку и строительство, затраты на маркетинг и техническое обслуживание. Большинство проектов адаптивного повторного использования зависят от их экономической целесообразности, определяемой существующей физической конфигурацией и состоянием здания.[1] Согласно Буллену и Лаву, принятие решений об адаптивном повторном использовании в основном было обусловлено «стремлением к краткосрочной прибыли».[2] Однако большинство респондентов редко беспокоились об устойчивости и экологических проблемах, связанных с адаптивным принятием решений о повторном использовании. Тем не менее, многие из этих разработчиков знали о положительном влиянии, которое повторное использование зданий и устойчивость могут оказать на их корпоративный имидж.

Владельцы зданий обеспокоены ожидаемым сроком службы построенных объектов, их энергетическими и экологическими характеристиками, а также высокими эксплуатационными расходами, которые могут возникнуть из-за плохого механического оборудования, услуг, строительных материалов и строительства. Разработчики увидели большой потенциал в экономии затрат на земляные работы и земляные работы за счет использования адаптивной модели повторного использования для своей собственности. Кроме того, они думали, что «в центральных деловых районах построенные активы являются привлекательным вариантом для инвестиций в проекты повторного использования, поскольку за офисные помещения можно получить более высокие цены и арендную плату».[2] Лучшая арендная плата может быть получена только тогда, когда эти реконструированные здания имеют "высококачественную отделку" и высокие Energy Star оценка бытовой техники. Владельцы зданий также рассматривали коммерческую эффективность зданий с точки зрения «потребностей арендаторов, окупаемости инвестиций, технического обслуживания, затрат на ремонт, эксплуатационных расходов, уровней производительности и т.д. удержание сотрудников расценки, эстетика здания и его рыночная стоимость ».[2]

Заинтересованные стороны в строительстве часто продавали свои повторно используемые построенные активы, сосредоточенные вокруг «эпохи и полезности» и «характера и атмосферы».[2] Некоторых конечных пользователей больше привлекала современная архитектура, в то время как других больше привлекал стиль адаптивного повторного использования. Это различное восприятие формы, функции и стиля здания зависело от возрастной группы жителей.

Состояние актива

Иногда построенные активы нельзя считать подходящими для адаптивного повторного использования просто из-за характера их построенной формы или состояния, в котором они находятся. Например, невозможно извлечь максимальную пользу из сильно разобщенного одноразового здания, такого как тюрьма. . Малоэтажные квартиры середины 1900-х годов с низкой площадью пола (FAR), которые могут находиться в некоторых из лучших мест города, не могут считаться прибыльными для адаптивного повторного использования.[2] В таких сценариях девелоперам было бы выгоднее снести существующее здание и заменить его на высотное здание, у которого больше места для продажи. Часто, когда владельцы здания не могут найти очевидного применения для здания, оно остается вырожденным, разрушающимся и в конечном итоге разрушающимся. Это может представлять угрозу безопасности соседей.[2] Обветшавшие здания могут даже стать объектом вандализма и стать пространством для антиобщественной деятельности и могут отрицательно повлиять на стоимость собственности в их окрестностях.[2]

Респонденты опроса Bullen and Love полагали, что «преимущества повторного использования их существующего объекта могут включать в себя предотвращение прерывания переезда, снижение затрат на обслуживание и эксплуатацию».[2] Проект повторного использования не должен ставить под угрозу удовлетворение потребностей пользователей. Респонденты предположили, что анализ затрат и выгод важен для определения окупаемости инвестиций в проект адаптивного повторного использования. Наиболее важными определяющими факторами принятия решения об адаптивном повторном использовании в отношении состояния активов были отмечены структурная целостность здания, его остаточный срок службы, его пространственная планировка, его расположение и простота модернизации или установки новых компонентов здания в существующую построенную форму. . По словам Буллена и Лав, здания 1960-х и 1970-х годов в Перте были плохо построены, использовали неэффективные теплоизоляционные материалы и детали и мало подходили для адаптивного повторного использования.[2] С другой стороны, построенная форма 1980-х годов считалась разработанной в соответствии со спецификациями и могла приспособиться к адаптивной модели повторного использования.[2]

Респонденты выразили несколько опасений и рисков, которые могут возникнуть во время и после адаптивного повторного использования здания, включая поиск арендаторов, угрозу здания, не отвечающего требованиям конечных пользователей, отсутствие структурной стабильности и структуры, а также разрушение материала во время реконструкции. фаза проекта.[2]

Нормативно-правовые акты

В опросе Буллена и Лав многие респонденты считали, что со стороны государства недостаточно поддержки и стимулов для осуществления адаптивного повторного использования построенных активов. Они считали, что гибкость строительные нормы, ограничено соотношение сюжета бонусы и общее «отсутствие поддержки» со стороны правительства штата и местных органов власти для внедрения инновационных адаптивных проектов повторного использования.[2] Предлагаемые решения некоторых респондентов включают установление права аренды только тех зданий, которые подверглись адаптивному повторному использованию с высоким рейтингом Energy Star. Некоторые из архитекторов полагали, что существует высокая степень зависимости и уважение к системам оценки энергии и экологичности зданий, таким как «Система оценки окружающей среды Green Star».[2] но недостаточно внимания было уделено улучшениям, выполненным в процессе адаптивного повторного использования, и его устойчивым результатам, таким как переработка строительных материалов, снижение потребления энергии и воды и сокращение воздействие на окружающую среду подобно потенциал глобального потепления, потенциал эвтрофикации озера и истощение озонового слоя. Один архитектор считал, что «осуществление образцовых демонстрационных проектов адаптивного повторного использования, которые профессионалы отрасли могут оценить и подражать, продемонстрируют приверженность устойчивости и возрождению городов».[2] Однако это решение имеет несколько вредных последствий, и навязывание директивы об адаптивном повторном использовании отрасли и ее клиентам было сочтено жестким и могло быть контрпродуктивным. Существующие строительные нормы и правила по пожарной безопасности и доступу в здание для инвалидов затрудняют решение проблемы адаптивного повторного использования старых построенных зданий.[2]

Социальные соображения

В этом цивилизованном мире здания стали ядром общества. Города и сообщества органично растут вокруг важных зданий, за которыми следует коммерческое развитие этих районов. Эти здания и застройки вокруг них вскоре становятся сердцем сообщества, от которого зависит жизнь людей. Поэтому регулярное обслуживание и повторное использование существующих структур может помочь сообществам избежать травм, вызванных ветхостью, заброшенностью и расчисткой.[8]

Поскольку эти исторические поселения в последние десятилетия становились переполненными, люди искали более отдаленные земли для развития. Эта быстрая урбанизация и разрастание городов наносят ущерб нашей планете и обществу.[6] Отсутствие адаптивного повторного использования существующих построенных активов на социальном уровне вызвало беспокойство из-за перемещения жителей, экономического спада и разрушения общественной жизни, что в конечном итоге привело к появлению заброшенных и устаревших районов.[8]

Старые здания часто встречаются в полностью застроенных кварталах, где уже созданы общественные удобства, такие как канализация, водопровод, дороги и т. Д. Адаптивное повторное использование означает, что заинтересованные стороны построенного объекта освобождают правительства и муниципалитеты от необходимости обеспечивать эти общественные удобства на удаленных участках.[8]

В ходе опроса, проведенного исследователем Шейлой Конехос, нескольким архитекторам, застройщикам и заинтересованным сторонам в строительстве спросили их мнение о социальных последствиях адаптивного повторного использования существующих зданий. Было отмечено, что большинство респондентов считают, что адаптивное повторное использование важно для общества, поскольку старые здания имеют решающее значение для имиджа и истории общества. Они согласились с тем, что исторические здания добавляют эстетики городскому ландшафту и должны быть сохранены и использованы повторно.[11]

Экологические соображения

Здания потребляют большое количество энергии в течение своего жизненного цикла. Новое строительство требует новых строительных материалов и других ресурсов, которые обладают высокой воплощенной энергией (на всех этапах их добычи, производства, транспортировки, упаковки и сборки). Кроме того, они также наносят большой ущерб окружающей среде, например глобальное потепление, эвтрофикация, закисление океана, истощение озонового слоя, выбросов углекислого газа что, в свою очередь, вредит здоровью и качеству жизни человека. С этой точки зрения, существует несколько экологических преимуществ, связанных с переработкой зданий или адаптивным повторным использованием.

Эффективность использования воды

Вода - важный компонент в строительстве. Вода необходима на всех этапах жизненного цикла здания, от добычи строительного материала до производства, строительных процессов на месте, таких как смешивание бетона, очистка и т. Д., Этапа эксплуатации в виде водопровода для использования людьми, ландшафтного дизайна и пожарной безопасности, а также по окончании срока службы для переработки строительных материалов или их утилизации. Выбор адаптивного повторного использования вместо совершенно новой конструкции может помочь избавить планету от таких водных нагрузок.

Энергосбережение

Как вода необходима на всех этапах жизни здания, так и энергия. Эта энергия обычно получается из невозобновляемых источников и вызывает высокие выбросы углерода. Сведение к минимуму истощения запасов ископаемого топлива и выбросов углерода может стать огромным фактором, способствующим снижению глобального потепления и смягчению последствий изменения климата. Выбор сноса существующего построенного объекта и последующее строительство на его месте совершенно нового здания может привести к высоким потребностям в энергии для сноса, утилизации отходов строительных материалов, закупки новых материалов, строительства и эксплуатации. С другой стороны, для устойчивого переоснащения существующего построенного объекта требуется лишь часть этой энергии. Важно помнить, что многие из старых зданий могут не обладать максимальной эффективностью использования энергии. Следовательно, для достижения успешного проекта адаптивного повторного использования проектировщики должны уделять первостепенное внимание энергоемкости здания.

Материалы и ресурсы

Строительные материалы обычно получают из земных слоев или представляют собой конечный продукт из обработанных природных компонентов. Эти ресурсы ограничены. Безответственное извлечение природных соединений для производства строительных материалов может истощить эти природные соединения из земли. Более того, добыча может нанести ущерб естественной среде обитания и биоразнообразию региона, в котором добываются материалы. Таким образом, проект, в котором используется минимум новых строительных материалов и больше переработанных материалов, является более экологичным и ответственным выбором для строительных материалов.

Сохранение построенного наследия

Большинство исторических зданий обеспечивают физические связи и развитие культурных свидетельств прошлого.[12] В быстрорастущем урбанизирующемся мире эти ценности наследия, рассматриваемые как общественные блага, могут способствовать значимости культурного наследия города и уникальной конкурентоспособности. Хартии сохранения наследия требуют, чтобы при реконструкции исторических зданий с ценностями наследия их архитектурный и исторический характер сохранялся и сохранялся в целях обеспечения устойчивости. Соответственно, этот мандат по сохранению наследия привел к включению нескольких зданий наследия в планы районов, тем самым защищая их от нежелательных изменений или сноса с помощью правил. Таким образом, сохранение архитектурного наследия посредством адаптивного повторного использования может быть использовано для содействия устойчивому историческому и культурному развитию городских территорий.[13][14]

Городское возрождение

Повторное использование старых пустующих зданий для других целей является очень важным аспектом любой схемы восстановления города.[15] Процесс адаптации подразумевает выбор соответствующих новых технологий и дизайнерских концепций, которые помогут старым зданиям успешно адаптироваться к современным требованиям, не разрушая существующую городскую форму. Принятие адаптивного подхода к повторному использованию для перепланировки старых пустующих зданий обеспечивает дополнительные преимущества для восстановления городской территории устойчивым образом за счет преобразования этих зданий в пригодные для использования и доступные единицы.[16] Стратегия адаптивного повторного использования также позволит местным властям и владельцам старых пустующих зданий в городских районах минимизировать свои экономические, социальные и экологические издержки в стремлении к дальнейшему расширению и развитию городов.[16]

Адаптивный потенциал повторного использования

Согласно концепции «городской руды» Чусида, существующие здания, которые быстро приходят в упадок или выходят из строя, являются «кладезем сырья для новых проектов».[17] Шен и Лэнгстон развили эту идею и заявили, что «адаптивное повторное использование является даже более эффективным решением, чем восстановление сырья».[18] Они выяснили, что «огромное внимание только к экономическим факторам привело к разрушению зданий, которые не соответствовали их физической жизни».[18] Шен и Лэнгстон разработали интегрированную модель для оценки адаптивного потенциала повторного использования, сравнив тематические исследования одной городской и одной загородной местности. Основа этой модели заключается в том, что «возможности возникают и попадают в рамки отрицательной экспоненциальной функции спада, связанной с ожидаемой физической продолжительностью жизни здания».[18] Согласно их исследованию, здание достигает своего максимального потенциала для адаптивного повторного использования в момент, когда возраст здания и его полезный срок сливаются или совпадают. В этот момент адаптивный потенциал повторного использования здания представляет собой либо восходящую, либо нисходящую кривую, которая может определять, является ли потенциал высоким, средним или низким.

Калькулятор адаптивного потенциала повторного использования устанавливает «прогнозируемый срок полезного использования» здания, учитывая ряд физических, экономических, функциональных, технологических, социальных, юридических и политических характеристик. Эти характеристики используются для определения «годового уровня морального износа» и «экологического устаревания». Эти результаты необходимы для определения оптимальной точки, в которой должно произойти адаптивное повторное использование.[18]

Устаревание продвигается как подходящая концепция для объективного сокращения ожидаемого физического срока службы здания до ожидаемого срока полезного использования. Принята философия дисконтирования, согласно которой годовая норма морального износа по всем критериям является «ставкой дисконтирования», которая выполняет это преобразование. Алгоритм, основанный на стандартной кривой затухания (отрицательная экспоненциальная), дает индекс потенциала повторного использования (известный как оценка ARP) и выражается в процентах. Эта кривая спада в зданиях может использоваться для определения показателя ARP, который выражается в процентах. Города могут ранжировать свои существующие здания в соответствии с их адаптивным потенциалом повторного использования, и эти данные могут использоваться государственными органами в любой момент времени. Оценка адаптивного повторного использования 50% или выше считается высокой. Низкий показатель ARP составляет менее 20%. Все, что находится в этом диапазоне, считается умеренным. Шен и Лэнгстон разработали эту концепцию ARP как «повышение от нуля до максимального балла в течение срока его полезного использования, а затем снижение до нуля по мере приближения к физической жизни».[18] Когда выясняется, что «текущий возраст здания» приближается к концу или приближается к концу срока его полезного использования, это подходящее время для строителей начать реконструкцию.

Методология адаптивного повторного использования

Здания оказывают большое влияние на окружающую среду, экономику и наше общество. Адаптивное повторное использование имеет несколько преимуществ для смягчения этих сильных воздействий. Проекты адаптивного повторного использования во многих отношениях отличаются от традиционных проектов нового строительства и должны планироваться и управляться по-другому.[19]

Оценка состояния здания

Прежде чем начинать адаптивный проект повторного использования и даже рассматривать вопрос о ремонте, важно тщательно оценить состояние существующего здания. При оценке состояния в первую очередь проверяется структурная целостность здания, кровля, кладка, штукатурка, изделия из дерева, черепица, а также механические, электрические и водопроводные системы. Тщательное обследование зданий может быть дорогостоящим. Тем не менее, оценка состояния здания имеет решающее значение для успеха проекта адаптивного повторного использования, и ее нельзя избегать любой ценой, поскольку эти расходы незначительны по сравнению с травмами или гибелью людей, которые может вызвать отказ здания. Одна из логических причин, как объясняет Американское общество инженеров-строителей, заключается в том, что даже очень хорошо построенное здание может подвергнуться серьезному износу и, в конечном итоге, поломке, если надлежащее обслуживание не будет выполнено на этапе эксплуатации здания. Например, в 1984 году терминал пассажирских судов в Нью-Йорке прошел тщательную проверку и был выявлен сильнейшая коррозия в его внешних стальных колоннах (100% потери стенки и 40% потери фланца). Это состояние представляло угрозу общественной безопасности и должно было подвергнуться немедленному ограничению динамической нагрузки, несмотря на дополнительную фиксацию критических изгибов. Такие проверки завершаются подготовкой подробного отчета, в котором резюмируются результаты расследования. В определенной степени требуется прямая проверка структурной системы, решение о которой принимает опытный инженер-строитель.[19]

Обследование микрорайонов

После определения устойчивости и прочности здания важно обследовать окрестности, чтобы найти потенциальное использование и функции проекта адаптивного повторного использования для того сегмента рынка или региона, который владельцы зданий хотят привлечь. Во многих случаях проект адаптивного повторного использования может помочь стабилизировать район, который в противном случае может разрушаться или находиться под угрозой вандализма. Эта повышательная тенденция может создать выгодные возможности аренды для владельцев зданий и жителей района. Это обследование может быть в форме физического осмотра района и / или подробного изучения карты зонирования этого региона. Пешеходная активность, наличие тротуаров, уличных фонарей, скамеек и общественных парков, а также наличие хорошо загруженных магазинов и зданий могут многое рассказать нам о кварталах. После того, как район станет стабильным и безопасным и свободным от какого-либо нарушения закона, следующим шагом будет определение того, какие удобства он может предложить с точки зрения дорог, общественного транспорта, магазинов и еды, больниц, школ, библиотек и т. Д. .[20]

Финансовые соображения

Как обсуждалось ранее, проекты адаптивного повторного использования могут работать поэтапно или по частям. Основным преимуществом ремонта существующего здания является то, что отремонтированная часть здания становится пригодной для проживания до завершения всего проекта. Это является огромным преимуществом для частных застройщиков, так как удерживает приток денежных средств на время строительства остальной части проекта.[8] С учетом выводов структурного и архитектурного обследования, обследования района и маркетингового исследования составляется бюджет. Владельцы или застройщики зданий могут обратиться к любому из источников финансирования, например, к страховым компаниям, фондам и фондам, сберегательным банкам, обществам ссуды на строительство, целевым фондам, инвестиционным фондам недвижимости и т. Д.[20]

Контракт архитектора

В большинстве проектов адаптивного повторного использования именно архитектор является лидером с представлением о том, как заброшенный склад может стать офисным зданием, а заброшенная больница - кондоминиумом. Поскольку архитектор глубоко вовлечен в успех проекта, он должен выполнять свою работу в соответствии с четко определенным контрактом. Согласно этому договору, архитектор и владелец обязаны соблюдать договор и соблюдать его. Прогресс проектирования, посещения объектов и оценка - вот некоторые из основных действий, которые архитектор выполняет в соответствии с этим контрактом. Существуют различные типы контрактов, начиная от контракта с фиксированным вознаграждением, контракта на процент от стоимости строительства и контракта с оплатой плюс расходы. Все заинтересованные стороны могут коллективно выбрать наиболее подходящий тип контракта для проекта.[20]

Детальная проработка конструкции

Прежде чем архитектор и инженер приступят к окончательному проектированию здания, они проводят тщательное структурное, механическое и архитектурное обследование существующего здания.[20]

Фундамент и подвал

Архитектор и инженер могут искать признаки растрескивания кирпичной стены или осадки цокольных или верхних этажей, которые указывают на проблему в фундаменте. Эти признаки также можно обнаружить на подоконниках и карнизах. Вместо осмотра невооруженным глазом рекомендуется использовать соответствующие исследовательские инструменты, такие как отвес и спиртовые уровни. Если проблема кажется слишком серьезной, пробное сканирование может выявить причину проблемы. Кроме того, необходимо изучить строительные нормы и правила на предмет требований противопожарной защиты.[20]

Структурная система

Анализ прочности конструкции требует специальных знаний и является одним из самых важных с точки зрения безопасности пассажиров. Осмотр на месте вместе с изучением существующих планов этажей может помочь инженерам определить устойчивость конструкции. В некоторых случаях, когда чертежи здания могут быть недоступны, инженерам может потребоваться соскоблить штукатурку, чтобы выявить основную структуру. Деревянные элементы конструктивной системы следует особенно проверять на предмет гнили или заражения термитами. Железо или сталь необходимо проверить на предмет коррозии и ослабления подшипников или болтов. Дополнительные будущие постоянные и временные нагрузки необходимо учитывать при проектировании с учетом прочности конструкции существующего здания.[20]

Система полов

Система полов в старых зданиях обычно достаточно прочна, чтобы соответствовать действующим нормам.[20] В противном случае могут потребоваться дополнительные поддерживающие члены. Высота пола и потолка должна быть достаточной для размещения дополнительных лестниц, вертикального водопровода, электричества и вентиляции и кондиционирования. В некоторых случаях может потребоваться установка лифта.[20]

Наружные стены

Облицовку здания необходимо тщательно осмотреть на предмет трещин, водонепроницаемости (просачивание или утечки) и стыков раствора. Эти наружные стены важно осмотреть на предмет будущих оконных проемов и каналов для кондиционирования воздуха.[20]

Механическое и электрическое оборудование

В зданиях, подвергающихся адаптивному повторному использованию, часто отсутствуют современные и энергоэффективные системы и оборудование MEP.

Отопление: определение мощности теплоцентрали для использования и проживания в новом здании. Существующие системы отопления, включающие котлы, горелки и металлические трубопроводы, могут быть отправлены на переработку.

Вентиляция: Офисные и коммерческие здания требуют вентиляции. Туалеты и кухни также нуждаются в вентиляции. Высота этажа должна быть достаточной для размещения вентиляторного оборудования. Если в существующем здании есть воздуховод, его следует проверить на наличие препятствий, износа и утечки воздуха.

Кондиционер: Воздуховоды и оборудование для кондиционирования могут быть дорогими и требовать много места на потолке. Эти экономические последствия необходимо учитывать для нового использования здания, прежде чем принимать решение об установке системы кондиционирования воздуха.

Сантехника: в старых зданиях для сантехники использовались оцинкованные железные трубы, которые со временем могут серьезно изнашиваться. Необходимо проверить правильность подключения к городской канализации и отремонтировать, если оно нарушено.

Электрооборудование: Хотя электрическая проводка может оставаться неповрежденной, щитовые панели, распределительные коробки и электрические фидеры могут не соответствовать действующим нормам пожарной безопасности. Кроме того, платы переключателей могут быть устаревшими и их необходимо заменить. Архитектор и инженеры также должны определить необходимость дополнительных трансформаторных сводов и фидерных линий.

Кровля и гидроизоляция

Кровельные системы старых зданий обычно включают в себя крышу, парапеты и карнизы. Металлические выступающие карнизы подвержены коррозии. Парапеты могут быть подвержены трещинам и разрушающимся швам раствора. Внимательный осмотр потолка верхнего этажа может выявить протечку воды.[20]

Лестницы и выходы

Требования к лестницам в здании должны основываться на современных строительных нормах пожарной безопасности и безопасности. Strategic placement of new staircases and layout for maximum access should be done in order to maximize space utility and minimize the burden on the structural system.[20]

Designing to save energy

Redesigning the existing building for new use must accommodate energy conservation strategies. Some of the most important methods of energy conservation are, reducing heating and cooling loads through building envelopes, maximizing natural ventilation potential, using daylighting and энергоэффективное освещение fixtures and so on.

Конструкция здания

А building's envelope protects it from the external weather conditions. To prevent the extreme climate of the exterior from causing discomfort to occupants, buildings use mechanical heating and cooling systems. If the building envelope is not designed well, the heating and cooling loads on the mechanical equipment might go high. Therefore, for maximum energy efficiency, building envelops should be the first layer to block out external weather conditions, then the load on the equipment can be minimized. The U value of walls should not be more than 0.06 when winter design temperatures are less than 10 °F (−12 °C). This can be achieved by using a combination of exterior wall materials to form a high resistance wall assembly.[20]

Окна и двери

The fenestration in an external wall assembly are the biggest wasters of energy. They waste heat by conduction, radiation and infiltration. This can be controlled to an extent by using multiple layered glazing systems and using low-e coatings on the glass. Additionally, it is important to seal the window and door systems to avoid infiltration. Similarly, in hot and sunny climates, it is important to shade windows to avoid heat gain due to solar radiation.[20]

Крыша

An exposed roof is the greatest source of heat loss during cold months and heat gains during hot months. Therefore, roof insulation becomes very crucial in extreme climate conditions. Another passive technique is to separate living spaces from roof by adding dead buffer spaces such as attics under the roof.[20]

Этаж

The only floor that need be considered is the bottom floor. It may be a slab on grade or built over a crawl space. In these cases, insulation should be considered. If the perimeter of a slab on grade is insulated from the weather, this is all that can be hoped for. Over a cold crawl space, a two-in blanket under the floor will cut the heat loss by at least 50%. A concrete floor slab can be insulated by sprayed-on insulating material.[20]

Disassembly sequence planning

Building owners and developers can take the potential advantage of adaptive reuse by taking away components from unused buildings and then repair, reuse or recycle its constituent parts. Disassembly is a form of recovering target products and plays a key role to maximize the efficiency of an adaptive reuse project. This disassembly planning sequence aims to reduce the environmental impacts caused due to demolition using a "rule-base recursive analysis system" with practical and viable solutions.[3]

По местонахождению

Америка

Канада

As a comparatively young country, adaptive reuse is not the norm in Canada, where redevelopment has typically meant demolition and building anew. Calgary and Edmonton are particularly known for their pro-demolition culture, but they are not unique in this regard.[21][22] However, since the 1990s, adaptive use has gained traction. The conversion of former railway-centred warehouse districts to residential and commercial uses has occurred in Эдмонтон, Калгари, Саскатун, Регина, и Виннипег.

Toronto's Distillery District was a former whiskey distillery

In Toronto, the Винокуренный район, a neighbourhood in the city's southeast side, was entirely adapted from the old Gooderham & Worts винокурня. Other prominent re-uses include the Candy Factory on Queen Street West and the Toy Factory, in the city's Liberty Village district, both designed by Quadrangle Architects, a firm specializing in adaptive re-use in Toronto and elsewhere. Ванкувера Yaletown, an upscale neighbourhood established in the 1990s, features warehouses and other small-industrial structures and spaces converted into apartments and offices for the gentrification of the area. Ванкувера Granville Island also demonstrates a successful mix of adaptive reuse as well as retention of traditional uses in the same district. Монреаля Griffintown, Старый порт, и Лашинский канал areas all feature ex-industrial areas that have been reused or will do so in the future on current plans.

Other noted adaptive reuse projects in the 2010s have included the Лаврентьевская школа архитектуры в Садбери, which is incorporating several historic buildings in the city's downtown core into its new campus, similar to the downtown campus of Университет NSCAD in Halifax, and Mill Square in Sault Ste. Мари, an ongoing project to convert the derelict Бумага Святой Марии mill into a mixed-use cultural and tourism hub.[23]

A number of former military bases in Canada, declared surplus in the 1990s, have also proven to be opportune for adaptive reuse. An example is the former CFB Корнуоллис in rural Nova Scotia which was largely converted, without demolitions, into a Бизнес-парк.

Соединенные Штаты

Pratt Street Power Plant in Baltimore, Maryland, United States, converted into retail, restaurants, and offices.
The Western Metal Building as seen during a game.

Площадь Жирарделли in San Francisco was the first major adaptive reuse project in the United States, opening in 1964. Urban waterfronts, historically used as points for industrial production and transport, are now selling-points for home buyers and renters. In American city neighborhoods that have seen racial and ethnic demographic changes over the last century, some houses of worship have been converted for other religions, and some others have been converted into residences. The greatest value of the adaptive use movement is characterized by the hundreds of abandoned schools, factories, hotels, warehouses and military posts that have been adapted for use as affordable housing, office buildings, as well as commercial, civic, educational and recreational centers.[1]

A large number of brick mill buildings in the Northeast United States have undergone преобразование мельницы проекты. In the United States, especially in the К северо-востоку и Средний Запад, чердак housing is one prominent result of adaptive reuse projects. Formerly-industrial areas such as the Мясной район в Нью-Йорке, Callowhill в Филадельфия и SoMa in San Francisco are being transformed into residential neighborhoods through this process. This transformation is sometimes associated with джентрификация. Привокзальная площадь в Питтсбург Пенсильвания is an example of a mile-long former Питтсбург и железная дорога озера Эри terminal and headquarters being converted into a retail, office, hotel, and tourist destination. В Pratt Street Power Plant in Baltimore was converted to offices, retail, and restaurants. An example of adaptive reuse conversion to office space are The Hilliard Mills. The adaptive reuse of Empire Stores will transform seven abandoned coffee warehouse in Парк Бруклинского моста in New York City into office, retail, restaurant and a rooftop public park.[24][25]

Other museums adapted from old factories include "MassMOCA", the Массачусетский музей современного искусства, то Центр водяных мельниц in Long Island, New York, and The Фонд Dia Art Foundation Museum in upstate New York.

В Сан-Диего, Калифорния, the historic brick structure of the Western Metal Supply Co. building at 7th Avenue (between K and L Streets) was preserved and incorporated into the design of Petco Park, новый бейсбол-only ballpark of the Сан-Диего Падрес, and can be prominently seen in the left-field corner of that ballpark. It now houses the team's flagship gift shop, luxury rental suites, a restaurant and rooftop bleachers, and its southeast corner serves as the ballpark's left field foul pole.

Университет Чепмена в городе Апельсин, Калифорния has created student housing by converting the Villa Park Orchards Association Packing House,[26] which was built in 1918 for the Santiago Orange Growers Association.[27] The student housing complex opened in August 2018.[28] The project was built with the collaboration of KTGY Architecture + Planning, Togawa Smith Martin, and AC Martin.[29]

А Ракушка станция в Колумбус, Огайо in 2020. The building, which formerly housed a service station, was converted into a небольшой магазин, работающий допоздна.

Throughout the United States, one of the most common examples of adaptive reuse involve автозаправки. Until the 1970s, the vast majority of gas stations were service stations that offered mechanical work such as плановое техническое обслуживание (замена масла, заменяя шины и тормоза, etc...) and more serious mechanical work such as with an двигатель или же коробка передач. Однако в результате Энергетический кризис 1970-х, gas stations were seeing a decline of traffic due to fuel shortages, as well as the service stations themselves due to cars being made to last longer. Meanwhile, the growing proliferation of магазины brought more profits inside the stores, and many gas stations in the 1980s and 1990s replaced their service stations with convenience stores while still selling fuel, often reusing the building that formerly housed the service bays. Some other gas stations continued to offer services but discontinued offering fuel, since they rarely made money off of fuel. Many simply went out of business, and their buildings would be reused by a variety of businesses such as restaurants, doctor's offices, banks, and specialty stores.

Австралия

The Malthouse apartments in Ричмонд, Мельбурн, Australia is a conversion of a former grain silo by Нонда Кацалидис.

In Australia, there have been a number of adaptive reuse projects as the main cities have turned from industrial areas into areas of high value and business areas. In Sydney, sites such as the old Сиднейский монетный двор have been renovated and adapted into inner-city headquarters for the Исторический фонд Нового Южного Уэльса. The movement of the city from an industrial, working class area into a gentrified area with high house prices has helped a number of adaptive reuse sites to exist within such an area, the old Казармы Гайд-парка building has also been transformed from an old jail into a museum which documents and records the history of Australia's first settlers and convicts.

The industrial history of Australia has also been an influencing factor in determining the types of buildings and areas which have gone on to become adaptive reuse sites, especially in the realms of private residences and community based buildings. Some such sites include, Нонда Кацалидис’ Malthouse apartments in Richmond, a conversion of a former grain silo and the South Australian site of the Balhannah Mines which was adapted into a private residence and has received awards from the Ассоциация жилищной промышленности and the Design Institute of Australia.[30]

In Adelaide four prominent, heritage listed 19th Century buildings in poor repair were restored, refurbished and given new roles by the South Australian Government during the Правительство Ранна (2002 to 2011). В Torrens Building in Victoria Square, former headquarters of the Registrar-General, was restored and adapted to become the Australian campus for both Carnegie Mellon University and University College London.[31] The former Adelaide Stock Exchange building was purchased, restored and adapted to become the Science Exchange for the Royal Institution Australia and the Australian Science Media Centre.[32] The Torrens Parade Ground and building were restored for use as a headquarters for veterans' organisations.[33] Nearly $50 million was committed to restore and adapt the large Glenside Psychiatric Hospital and precinct as the new Adelaide Studios of the South Australian Film Corporation opened by Premier Rann in October 2011.[34] And the 62 hectare former Mitsubishi Motors plant is being adapted to become a clean manufacturing centre and education and training hub for Flinders University and TAFE.[35]

Европа

В Бэнксайд Электростанция in London was converted for use as the Галерея Тейт. Shown is the former турбинный зал, used to house exhibits.
One of the entrances to Manufaktura in Лодзь, Польша

In Europe, the main forms of adaptive reuse have been around former palaces and unused residences of the different European royal families into publicly accessible galleries and museums. Many of the spaces have been restored with period finishes and display different collections of art, and design. In Paris, France, the most famous example of adaptive reuse is the Musée du Louvre, a former palace built in the late 12th century under Philip II and opened to the public as a museum in 1793. Also, in London, England, the Королевский Дом, a former royal residence built around 1614, has become part of the Национальный Морской Музей and houses the museum's fine art collection.

В Тейт Модерн, also in London is another example of adaptive reuse in the European continent, unlike other adaptive reuse galleries in Europe, the Tate Modern takes full advantage of the site of the former Бэнксайд Электростанция, which involved the refurbishment of the old, abandoned power station. The wide industrial space has proven to be a worthy backdrop to modern art, with the famous turbine hall hosting artists including Олафур Элиассон, Рэйчел Уайтрид и Ай Вэйвэй.

Other famous adaptive reuse sites in Europe include the Маастрихт филиал Selexyz chain in the Netherlands. This project received 2007 Lensvelt de Architect interior design award for its innovative reuse and is number one on Хранитель's worldwide top ten bookstores list.[36]

В Лодзь, Poland, the Израэль Познаньски mills have been turned into the 69-hectare (170-acre) Мануфактура многофункциональная застройка, в том числе торговый центр, 3 музея, мульти-кинотеатр и рестораны.

Types of adaptive reuse interventions

Смотрите также

Примечания

  1. ^ а б c d Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Рутледж. п. 6.
  2. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м п о п Bullen, Peter; Love, Peter (8 July 2011). "A new future for the past: a model for adaptive reuse decision‐making". Built Environment Project and Asset Management. 1 (1): 32–44. Дои:10.1108/20441241111143768. ISSN 2044-124X.
  3. ^ а б Sanchez, Benjamin; Haas, Carl (May 2018). "A novel selective disassembly sequence planning method for adaptive reuse of buildings". Журнал чистого производства. 183: 998–1010. Дои:10.1016/j.jclepro.2018.02.201. HDL:10012/13064. ISSN 0959-6526.
  4. ^ E., Reiner, Laurence (1979). How to recycle buildings. Макгроу-Хилл. ISBN 978-0070518407. OCLC 4983086.
  5. ^ а б Joachim, M. 2002, Адаптивное повторное использование, Massachusetts Institute of Technology, Cambridge, Massachusetts, 1 Oct. 2011 <http://www.archinode.com/lcaadapt.html>
  6. ^ а б c A., Henehan, Dorothy (2004). Building change-of-use : renovating, adapting and altering commercial, institutional, and industrial properties. Макгроу-Хилл. ISBN 978-0071384810. OCLC 249653004.
  7. ^ Yung, Esther H.K.; Chan, Edwin H.W. (1 июля 2012 г.). "Implementation challenges to the adaptive reuse of heritage buildings: Towards the goals of sustainable, low carbon cities". Habitat International. 36 (3): 352–361. Дои:10.1016/j.habitatint.2011.11.001. ISSN 0197-3975.
  8. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м Zaitzevsky, Cynthia; Bunnell, Gene (1979). "Built to Last: A Handbook on Recycling Old Buildings". Бюллетень Ассоциации Консервационных Технологий. 11 (1): 98. Дои:10.2307/1493683. ISSN 0044-9466. JSTOR 1493683.
  9. ^ Schultmann, Frank; Sunke, Nicole (November 2007). "Energy-oriented deconstruction and recovery planning". Строительные исследования и информация. 35 (6): 602–615. Дои:10.1080/09613210701431210. ISSN 0961-3218.
  10. ^ Venkatarama Reddy, B.V; Jagadish, K.S (February 2003). "Embodied energy of common and alternative building materials and technologies". Энергия и здания. 35 (2): 129–137. Дои:10.1016/s0378-7788(01)00141-4. ISSN 0378-7788.
  11. ^ Conejos, Sheila (2013). "Optimisation of future building adaptive reuse design criteria for urban sustainability". Journal of Design Research. 11 (3): 225. Дои:10.1504/jdr.2013.056589. ISSN 1748-3050.
  12. ^ Aigwi, I. E., Egbelakin, T., & Ingham, J. (2018). Efficacy of adaptive reuse for the redevelopment of underutilised historical buildings: Towards the regeneration of New Zealand’s provincial town centres. International Journal of Building Pathology and Adaptation, 36(4), 385-407
  13. ^ Aigwi, I. E., Egbelakin, T., & Ingham, J. (2018). Efficacy of adaptive reuse for the redevelopment of underutilised historical buildings: Towards the regeneration of New Zealand’s provincial town centres. International Journal of Building Pathology and Adaptation, 36(4), 385-407.
  14. ^ Aigwi, I. E., Egbelakin, T., Ingham, J., Phipps, R., Rotimi, J., & Filippova, O. (2019). A performance-based framework to prioritise underutilised historical buildings for adaptive reuse interventions in New Zealand. Sustainable Cities and Society, 48, 101547. doi:https://doi.org/10.1016/j.scs.2019.101547
  15. ^ Yakubu, I. E., Egbelakin, T., Dizhur, D., Ingham, J., Sungho Park, K., & Phipps, R. (2017). Why are older inner-city buildings vacant? Implications for town centre regeneration. Journal of Urban Regeneration & Renewal, 11(1), 44-59.
  16. ^ а б Yakubu, I. E., Egbelakin, T., Dizhur, D., Ingham, J., Sungho Park, K., & Phipps, R. (2017). Why are older inner-city buildings vacant? Implications for town centre regeneration. Journal of Urban Regeneration & Renewal, 11(1), 44-59
  17. ^ Chusid, M (1993). "Once is never enough". Building Renovation: 17–20.
  18. ^ а б c d е Shen, Li‐yin; Langston, Craig (2 February 2010). "Adaptive reuse potential". Удобства. 28 (1/2): 6–16. Дои:10.1108/02632771011011369. ISSN 0263-2772.
  19. ^ а б ASCE (1985). Rehabilitation, Renovation, and Reconstruction of Buildings. Workshop: Papers and Reports.
  20. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м п о Reiner, Laurence E. (1979). How to Recycle Buildings. Макгроу-Хилл. ISBN 9780070518407.
  21. ^ Will Ferguson – Sandstone City В архиве 10 декабря 2013 г. Wayback Machine. Willferguson.ca (7 October 2002). Проверено 6 декабря 2013.
  22. ^ Photo Collections | Edmonton Public Library В архиве 2 июля 2013 г. Wayback Machine. Epl.ca. Проверено 6 декабря 2013.
  23. ^ "Designers hired for Sault redevelopment project". Бизнес Северного Онтарио, 15 May 2014.
  24. ^ "Midtown Equities to Redevelop Empire Stores and St. Ann's Warehouse to Develop Tobacco Warehouse at Brooklyn Bridge Park". www.mikebloomberg.com. 4 сентября 2013 г. Архивировано с оригинал 11 декабря 2013 г.. Получено 5 декабря 2013.
  25. ^ Dunlap, David (25 September 2013). «Еще один способ восстановления заброшенных складских помещений на набережной». Нью-Йорк Таймс. Получено 5 декабря 2013.
  26. ^ Chapman’s New Student Housing Will Celebrate The Orange’s Packing History
  27. ^ "Packing House of Santiago Orange Growers". City of Orange Library.
  28. ^ Chapman Grand apartment complex welcomes first residents
  29. ^ Student housing development on Chapman University campus includes adaptive reuse of 1918 packing house
  30. ^ Australian Government Department of the Environment and Heritage 2004, "Adaptive reuse – Preserving our past", DEH, Canberra
  31. ^ Университет Карнеги Меллон
  32. ^ Williamson, Brett (14 June 2016). "Iconic buildings of Adelaide: Come inside the Stock Exchange". 891 ABC Аделаида. Получено 20 октября 2016.
  33. ^ Cabinet Documents, Department of Premier and Cabinet, July 2002
  34. ^ Южно-Австралийская кинокорпорация
  35. ^ Sydney Morning Herald,28 May 2011. Gary Hitchens, "Rann vision shows the way in economic renewal"
  36. ^ Dodson, S. 2008, Top shelves, Хранитель, London, UK viewed 1 October 2011< https://www.theguardian.com/books/2008/jan/11/bestukbookshops>

Внешние ссылки и дальнейшее чтение