WikiDer > Причины пузыря на рынке жилья в США

Цены на жилье с поправкой на инфляцию в Япония (1980–2005) по сравнению с ростом цен на жилье Соединенные Штаты, Британия, и Австралия (1995–2005).

Ориентировочная стоимость владения заложенной недвижимостью по сравнению с арендой. Приблизительная формула ежемесячной стоимости владения домом получается путем вычисления ежемесячная ипотека, налог на имущество и расходы на техническое обслуживание с учетом США. налоговый вычет доступны для выплаты процентов по ипотеке и налогов на недвижимость. Эта формула не включает стоимость отказа от стандартного вычета (необходимого для получения налогового вычета). Предполагая, что стоимость дома составляет п долларов, годовая процентная ставка р исправлено N лет, предельная ставка налога на прибыль ${displaystyle r_ {m {IT}}}$, ставка налога на имущество ${displaystyle r_ {m {PT}}}$ (предполагается, что составляет ½ – 2% от п), и ставка ежегодной стоимости обслуживания ${displaystyle r_ {m {M}}}$ (предполагается, что составляет ½ – 1% от п), ежемесячная стоимость домовладения составляет примерно[1] ${displaystyle scriptstyle {scriptstyle {m {cost}}} приблизительно {Big (} {ig (} {frac {r} {1- (1 + r) ^ {- N}}} + r_ {m {PT}} { ig)}}$ ${displaystyle scriptstyle {} qquad {} imes (1-r_ {m {IT}}) + r_ {m {M}} {Big)} imes P / 12.}$ Например, ежемесячная стоимость дома в размере 250 000 долларов США при фиксированной процентной ставке 6% в течение 30 лет, с налогом на имущество 1%, расходами на содержание 0,75% и ставкой федерального подоходного налога 30% составляет примерно 1361 доллар в месяц. Стоимость аренды аналогичного дома может быть меньше во многих городах США по состоянию на 2006 год. авансовый платеж или собственный капитал в этом расчете может значительно снизить ежемесячную стоимость владения, в то же время значительно уменьшая поток дохода, который первоначальный взнос будет генерировать в долгосрочной перспективе. Включая ежемесячную стоимость отказа от стандартного вычета (10 000 долларов для супружеской пары), добавленная стоимость (сокращение налоговой экономии) (вычет * tax_rate / 12) увеличит стоимость покупки дома на 250 долларов в месяц до 1611 долларов. для супружеской пары, подающей совместно в приведенном выше примере.

Эквивалент соотношение цены и прибыли (P / E) для дома. Чтобы вычислить Коэффициент P / E в случае арендуемого дома разделите цену дома на его потенциальный годовой доход или чистый доход, который представляет собой рыночную арендную плату за дом за вычетом расходов, которые включают налог на недвижимость, поддержание и сборы. Эта формула: ${displaystyle extstyle {scriptstyle {m {P / E ratio}}} = {frac {m {Price}} {{m {Rent}} - {m {Expenses}}}}.}$ В примере с домом за 250 000 долларов, рассмотренным выше, коэффициент P / E будет равен 24, если этот дом сдается за 1250 долларов в месяц. Журнал Fortune цитирует исторический диапазон 11 или 12 для более простого соотношение цены и арендной платы.[2]

Наблюдатели и аналитики объяснили причины 2001–2006 гг. жилищный пузырь и его крах в 2007–2010 гг. Соединенные Штаты "всем, от покупателей жилья до Уолл-стрит, ипотечные брокеры к Алан Гринспен".^[3] Другие названные факторы включают "Андеррайтеры ипотеки, инвестиционные банки, рейтинговые агентства, и инвесторы ",^[4] "низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, низкие краткосрочные процентные ставки, более низкие стандарты для ипотечных кредитов и иррациональное изобилие"^[5] Политики как в Демократичный и Республиканец политические партии были названы за "стремление сохранить производные нерегулируемый"и" за редким исключением "дающие Фанни Мэй и Фредди Мак «непоколебимая поддержка».^[6]

Согласно исследованию 2020 года, основной причиной сдвигов в ценах на жилье были сдвиги в убеждениях, а не в основных условиях кредитования.^[7]

Средняя цена проданных домов в США

Государственная политика

Жилищная налоговая политика

В июле 1978 года Раздел 121 разрешил единовременное исключение в размере 100 000 долларов прироста капитала для продавцов 55 лет и старше на момент продажи.^[8] В 1981 году исключение по Разделу 121 было увеличено со 100 000 до 125 000 долларов.^[8] В Закон о налоговой реформе 1986 года исключен налоговый вычет по процентам, уплаченным по кредитным картам. Поскольку проценты по ипотеке оставались вычитаемыми, это стимулировало использование потребителями собственного капитала путем рефинансирования, второй ипотеки и кредитных линий собственного капитала (HELOC).^[9]

В Закон о налоговых льготах 1997 г. отменил правила исключения Раздела 121 и Раздела 1034 на пролонгацию и заменил их единовременным исключением в размере 500 000 долларов США / 250 000 долларов США на прирост капитала от продажи дома, доступным один раз в два года.^[10] Это сделало жилье единственной инвестицией, которая избежала прироста капитала. Эти налоговые законы побуждали людей покупать дорогие, полностью заложенные дома, а также инвестировать во вторые дома и инвестиционную недвижимость, а не в акции, облигации или другие активы.^[11][12][13]

Дерегулирование

Исторически финансовый сектор строго регулировался Закон Гласса-Стигалла который разделил коммерческий и вложение банки. Он также установил строгие ограничения на процентные ставки и займы банков.

Начиная с 1980-х годов в банковской сфере произошло значительное дерегулирование. Банки были дерегулированы посредством:

• В Закон о дерегулировании депозитных учреждений и денежно-кредитном контроле 1980 г. (позволяя аналогичным банкам объединяться и устанавливать любую процентную ставку).
• В Гарн – Св. Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 г. (с учетом Ипотека с регулируемой ставкой).
• В Закон Грэмма – Лича – Блайли 1999 г. (разрешение на слияние коммерческих и инвестиционных банков).

Совет Федерального банка жилищного кредитования разрешено возникновение федеральных ссудо-сбережений Ипотека с регулируемой ставкой в 1979 и 1981 годах финансовый контролер предоставил привилегию национальным банкам.^[14] Это постановление, введенное в действие в те времена, когда ссуды с фиксированной процентной ставкой под 17% были недоступны для многих потенциальных домовладельцев, привело к ряду нововведений в финансировании с регулируемой процентной ставкой, которые способствовали легкому кредитованию, способствовавшему разжиганию жилищного пузыря.^{[нужна цитата]}

Некоторые авторы выделяют дерегулирование банковской деятельности Законом Грэмма – Лича – Блайли как существенное.^[15] Нобелевская премияэкономист-победитель Пол Кругман позвонил сенатору Фил Грэмм "отец финансового кризиса" из-за его спонсорства^[16] но позже пересмотрел свою точку зрения, заявив, что отмена Гласса-Стигалла «не является причиной финансового кризиса, который возник вместо этого»теневые банки.'^[17] Нобелевская премия-выигрыш экономист Джозеф Стиглиц также утверждал, что GLB помог создать кризис.^[18] Статья в Нация сделал тот же аргумент.^[19]

Экономисты Роберт Экелунд и Марк Торнтон также раскритиковали Закон как способствующий кризис. Они заявляют, что «в мире, регулируемом Золотой стандарт, 100% резервный банкинг, и нет FDIC страхование депозитов »Закон о модернизации финансовых услуг имел бы« совершенный смысл »как законный акт дерегулирования, но в настоящее время фиатная денежная система это "составляет корпоративное благосостояние для финансовых учреждений и моральный ущерб это заставит налогоплательщиков дорого заплатить ".^[20]Критики также отметили де-факто дерегулирование за счет изменения ипотечного кредитования. секьюритизация доля рынка от предприятий с более жестким регулированием, спонсируемых государством, до менее регулируемых инвестиционных банков.^[21]

Однако многие экономисты, аналитики и политики отвергают критику законодательства GLB. Брэд ДеЛонг, бывший советник президента Клинтона и экономист Калифорнийского университета в Беркли, и Тайлер Коуэн из Университета Джорджа Мейсона оба утверждали, что Закон Грэмма-Лича-Блайли смягчил влияние кризиса, допуская слияния и поглощения разваливающихся компаний. банков, поскольку кризис развернулся в конце 2008 года.^[3] «Элис М. Ривлин, которая занимала должность заместителя директора Управления по управлению и бюджету при Билле Клинтоне, сказала, что GLB является необходимым законодательным актом, потому что разделение инвестиционного и коммерческого банкинга« работает не очень хорошо ». Даже Билл Клинтон заявил (в 2008 году): «Я не думаю, что подписание этого законопроекта имело какое-либо отношение к нынешнему кризису» ».^[22]

Обязательные кредиты

Сенатор-республиканец Марко Рубио заявил, что жилищный кризис «вызван безрассудной политикой правительства».^[23][24] Республиканский депутат Комиссия по расследованию финансового кризиса Питер Дж. Уоллисон и соавтор Эдвард Пинто считал, что жилищный пузырь и крах были вызваны федеральными мандатами по продвижению доступного жилья. Они были применены через Закон о реинвестициях в сообщества и "организации, спонсируемые государством"(GSE's)"Фанни Мэй"(Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и"Фредди Мак»(Федеральная ипотечная корпорация).^[25] Журналист Даниэль Индивильо утверждает, что две GSE сыграли важную роль, не отрицая при этом важность Уолл-стрит и других представителей частного сектора в создании коллапса.^[4]

Закон о жилищном и городском развитии 1992 года установил мандат на покупку доступного жилищного кредита для Fannie Mae и Freddie Mac, и этот мандат должен регулироваться HUD. Первоначально законодательство 1992 г. требовало, чтобы 30 или более процентов ссуд Fannie и Freddie были связаны с доступным жильем. Однако HUD было дано право устанавливать будущие требования. В 1995 году HUD постановил, что 40 процентов ссуд Fannie и Freddie должны быть направлены на поддержку доступного жилья. В 1996 году HUD поручил Фредди и Fannie предоставить не менее 42% своего ипотечного финансирования заемщикам с доходом ниже среднего в их районе. Этот целевой показатель был увеличен до 50% в 2000 году и до 52% в 2005 году. При администрации Буша HUD продолжал оказывать давление на Fannie и Freddie с целью увеличения покупок доступного жилья - до 56 процентов к 2008 году.^[25] Чтобы выполнить эти требования, Fannie и Freddie в конечном итоге объявили о предоставлении займов малодоходным и миноритарным компаниям на общую сумму 5 триллионов долларов.^[26] Критики утверждают, что для выполнения этих обязательств Fannie и Freddie способствовали ослаблению стандартов кредитования во всей отрасли.^[27]

Что касается Закона о реинвестициях в сообщества (CRA), экономист Стэн Либовиц написал в New York Post что усиление CRA в 1990-х годах способствовало ослаблению стандартов кредитования во всей банковской отрасли. Он также обвинил Федеральный резерв в игнорировании негативного воздействия CRA.^[28] Ученый Американского института предпринимательства Эдвард Пинто отметил, что в 2008 году Bank of America сообщил, что на его портфель CRA, который составлял только 7 процентов принадлежащих ему ипотечных жилищных кредитов, пришлось 29 процентов его убытков.^[29] Расследование Cleveland Plain Dealer показало, что «город Кливленд усугубил свои неприятные проблемы потери права выкупа и потерял миллионы налоговых долларов, помогая людям покупать дома, которые они не могли себе позволить». Газета добавила, что эти проблемные ипотечные кредиты «обычно поступают от местных банков, выполняющих федеральные требования по ссуде денег в более бедных районах».^[30][31]

Другие утверждают, что «практически все свидетельства жилищного кризиса показывают», что Fannie Mae, Freddie Mac, (CRA) и их цели в отношении доступности не были главной причиной пузыря и краха.^[21][23][32]

Профессор права Дэвид Мин утверждает, что точка зрения (обвиняя GSE и CRA) «явно противоречит фактам», а именно:

• Параллельные циклы лопания пузырей происходили за пределами рынков жилого жилья (например, в сфере коммерческой недвижимости и потребительского кредитования).
• Параллельные финансовые кризисы поразили и другие страны, в которых не было аналогичной политики в области доступного жилья.
• Доля правительства США на рынке ипотечных кредитов на самом деле стремительно сокращалась во время жилищного пузыря 2000-х годов.^[33]

Однако, по словам Питера Дж. Уоллисона, другие развитые страны с «большими пузырями в период 1997–2007 годов» имели «гораздо меньшие ... убытки, связанные с просрочками по ипотечным кредитам и дефолтами», потому что (согласно Уоллисону) пузыри в этих странах были не поддерживаются огромным количеством субстандартных ссуд, утвержденных государством - как правило, с низкими первоначальными выплатами или без них », как это было в США.^[34]

Другой анализ ставит под сомнение правомерность сравнения кризиса жилищных кредитов с кризисом коммерческих кредитов. Изучив невыполнение коммерческих кредитов во время финансового кризиса, Сюйдун Ан и Энтони Б. Сандерс сообщили (в декабре 2010 г.): «Мы находим ограниченные доказательства того, что существенное ухудшение андеррайтинга кредитов CMBS [коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой] произошло до кризиса. . "^[35] Другие аналитики поддерживают утверждение, что кризис в сфере коммерческой недвижимости и связанного с ней кредитования имел место. после кризис жилой недвижимости. Деловой журналист Кимберли Амадео сообщает: «Первые признаки упадка жилой недвижимости появились в 2006 году. Три года спустя коммерческая недвижимость начала ощущать последствия.^[36] Денис А. Герах, адвокат по недвижимости и бухгалтерский консультант, написала:

... большинство кредитов на коммерческую недвижимость были хорошими кредитами, уничтоженными действительно плохой экономикой. Другими словами, не заемщики привели к тому, что кредиты испортились, это была экономика.^[37]

В своей книге о финансовом кризисе Деловые журналисты Бетани Маклин и Джо Ночера утверждают, что обвинения против Fannie и Freddie «полностью перевернуты; Fannie и Freddie поспешили получить субстандартные ипотечные кредиты, потому что боялись, что их опередят их негосударственные конкуренты».^[38]

Самые ранние оценки показали, что бум субстандартного ипотечного кредитования и последовавший за ним крах были в значительной степени сконцентрированы на частном рынке, а не на публичном рынке Fannie Mae и Freddie Mac.^[23] По оценке Федеральной резервной системы в 2008 году, в 2006 году более 84 процентов субстандартных ипотечных кредитов поступило от частных кредитных организаций.^[32] Доля субстандартных кредитов, застрахованных Fannie Mae и Freddie Mac, также уменьшилась по мере увеличения пузыря (с максимума в 48 процентов до 24 процентов всех субстандартных кредитов в 2006 году).^[32]

Чтобы сделать свою оценку, Федеральная резервная система не анализировала напрямую характеристики ссуд (например, размер первоначального взноса); скорее, он предполагал, что ссуды с процентной ставкой на 3% или более выше, чем обычные, были субстандартными, а ссуды с более низкими процентными ставками были первоклассными. Критики оспаривают использование Федеральной резервной системой процентных ставок, чтобы отличить первоклассные кредиты от субстандартных кредитов. Они говорят, что оценки субстандартных кредитов, основанные на использовании прокси с высокими процентными ставками, искажены, потому что государственные программы обычно продвигают ссуды с низкими процентными ставками - даже когда ссуды предоставляются заемщикам, которые явно являются субстандартными.^[39]

По словам Мин, хотя Fannie и Freddie действительно покупали высокорисковые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой,

они не купили достаточно из них, чтобы обвинить их в ипотечном кризисе. Уважаемые аналитики, которые изучили эти данные гораздо более подробно, чем Уоллисон, Пинто или я, включая беспартийную государственную бухгалтерскую службу,^[40] Гарвардский объединенный центр жилищных исследований,^[41] большинство Комиссии по расследованию финансовых кризисов,^[42] Федеральное агентство жилищного финансирования,^[43] и практически все ученые, включая Университет Северной Каролины,^[44] Glaeser et al. в Гарварде,^[45] и Федеральная резервная система Сент-Луиса,^[46] все отвергли аргумент Уоллисона / Пинто о том, что федеральная политика в области доступного жилья несут ответственность за распространение фактических ипотечных кредитов с высоким риском за последнее десятилетие.^[33]

Утверждение Мин о том, что Fannie и Freddie не покупали значительного количества ценных бумаг с ипотечным покрытием с высоким риском, должно быть оценено в свете последующих обвинений SEC в мошенничестве с безопасностью, выдвинутых против руководителей Fannie Mae и Freddie Mac в декабре 2011 года. Примечательно, что SEC утверждала (и до сих пор утверждает), что Fannie Mae и Freddie Mac отчитались как субстандартные и субстандартные менее 10 процентов их фактических субстандартных и субстандартных кредитов.^[47] Другими словами, некачественные ссуды в портфелях GSE могли быть в 10 раз больше, чем первоначально сообщалось. По словам Питера Уоллисона из Американского института предпринимательства, это сделало бы оценку SEC некачественных кредитов GSE примерно в 2 триллиона долларов - значительно выше оценки Эдварда Пинто.^[48][49]

Федеральная резервная система также подсчитала, что только шесть процентов более дорогих кредитов были предоставлены Закон о реинвестициях в сообществакредиторы с покрытием для заемщиков с низкими доходами или кварталов CRA.^[23][50][51] (Как и в отношении ссуд GSE, Федеральная резервная система предположила, что все ссуды CRA являются первоклассными, если они не имеют процентных ставок на 3% или более выше нормальной ставки, что оспаривается другими).^[39] В речи 2008 года губернатор Федеральной резервной системы Рэндалл Крошнер, утверждал, что CRA не может нести ответственность за кризис субстандартной ипотеки, заявив, что

«во-первых, лишь небольшая часть субстандартных ипотечных кредитов связана с CRA. Во-вторых, связанные с CRA ссуды, похоже, работают сравнимо с другими типами субстандартных кредитов. В совокупности ... мы считаем, что имеющиеся доказательства противоречат утверждению о том, что CRA внесло существенный вклад в текущий ипотечный кризис »

Другие, такие как Федеральная корпорация страхования вкладов Председатель Шейла Бэйр,^[52] и Эллен Сейдман из Фонд Новой Америки^[53] также утверждают, что CRA не несет ответственности за кризис. CRA также затронул только одного из 25 крупнейших субстандартных кредиторов.^[32] По мнению нескольких экономистов, ссуды, выданные в соответствии с Законом о реинвестировании, превзошли другие ипотечные ссуды с субстандартным кредитом, а ипотечные ссуды GSE показали более высокие результаты, чем ссуды под частной торговой маркой.^[21][54]

Тем не менее, экономисты Национальное бюро экономических исследований пришел к выводу, что банки, проходящие регулирующие проверки по CRA, несут дополнительный риск ипотечного кредитования. Авторы исследования под названием «Привел ли Закон о реинвестициях в сообщества к рискованному кредитованию?» сравнил "кредитное поведение банков, проходящих экзамены CRA в пределах данного переписного участка в заданный месяц (исследуемая группа), с поведением банков, работающих в том же месяце переписного участка, которые не прошли эти экзамены (контрольная группа). сравнение ясно показывает, что соблюдение CRA привело к более рискованному кредитованию банков ». Они пришли к выводу: «Факты показывают, что вокруг экзаменов CRA, когда стимулы для соответствия стандартам CRA особенно высоки, банки не только повышают кредитные ставки, но и, по-видимому, выдают ссуды, которые являются заметно более рискованными». Просрочка по ссуде была в среднем на 15% выше в экспериментальной группе, чем в контрольной группе через год после выдачи ипотеки.^[55]

Исторически низкие процентные ставки

По некоторым данным, например Джон Б. Тейлор и Томас М. Хёниг, «чрезмерный риск и жилищный бум» были вызваны тем, что Федеральная резервная система удерживала «слишком низкие процентные ставки надолго».^[56][57]

По следам сбой dot-com и последовавшая рецессия 2001–2002 годов Федеральная резервная система резко снизила процентные ставки до исторически низких уровней, примерно с 6,5% до всего 1%. Это подтолкнуло банки к облегчению выдачи ссуд. К 2006 году ставки поднялись до 5,25%, что снизило спрос и увеличило ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой. В результате потери права выкупа увеличили предложение, что еще больше снизило цены на жилье. Бывший председатель правления Федеральной резервной системы Алан Гринспен признал, что пузырь на рынке недвижимости «в основном был вызван снижением реальных долгосрочных процентных ставок».^[58]

Ипотечные кредиты были объединены и проданы на Уолл-стрит инвесторам и другим странам, ищущим более высокую доходность, чем 1%, предлагаемый Федеральной резервной системой. Увеличился процент рискованных ипотечных кредитов, в то время как рейтинговые компании утверждали, что все они имеют самый высокий рейтинг. Падение жилья не в ограниченных регионах, а во всем мире. Конгрессмены, которые настаивали на создании субстандартных кредитов^[59][60] теперь цитирует Уолл-стрит и их рейтинговые компании за то, что они вводят в заблуждение этих инвесторов.^[61][62]

Историческая диаграмма эффективных федеральных процентных ставок, известная как ставка по федеральным фондам. С 2001 по 2006 год процентные ставки были резко снижены (из-за Сбой доткома), но затем увеличился с 2006 по 2007 год.

В США ставки по ипотеке обычно устанавливаются по отношению к 10-летнему периоду. казначейская облигация урожайности, которая, в свою очередь, зависит от Ставки федеральных фондов. Федеральная резервная система признает связь между более низкими процентными ставками, более высокой стоимостью жилья и повышенной ликвидностью, которую более высокая стоимость жилья приносит в экономику в целом.^[63] В отчете Федеральной резервной системы говорится:

Как и цены на другие активы, цены на жилье зависят от процентных ставок, и в некоторых странах рынок жилья является ключевым каналом передачи воздействия денежно-кредитной политики.^[64]

По этой причине некоторые критиковали тогдашнего председателя ФРС Алана Гринспена за «создание» пузыря на рынке жилья.^{[65][66][67][68][69][70]} говоря, например: «Это спровоцированное Федеральной резервной системой снижение ставок привело к раздуванию пузыря на рынке жилья».^[71] В период с 2000 по 2003 год процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой упала на 2,5 процентных пункта (с 8% до исторического минимума около 5,5%). Процентная ставка на год ипотека с регулируемой процентной ставкой (1/1 ARM) упали на 3 процентных пункта (с примерно 7% до примерно 4%). Ричард Фишер, президент ФРС Далласа, заявил в 2006 году, что политика низких процентных ставок ФРС непреднамеренно спровоцировала спекуляции на рынке жилья и что последующая «существенная коррекция [вызывает] реальные издержки для миллионов домовладельцев».^[72][73]

Снижение процентных ставок по ипотеке снижает стоимость заимствования и должно логически привести к росту цен на рынке, где большинство людей занимают деньги для покупки дома (например, в США), так что средние выплаты остаются неизменными. Если предположить, что рынок жилья эффективныйожидаемое изменение цен на жилье (относительно процентных ставок) можно рассчитать математически. Расчет в боковом окне показывает, что изменение процентных ставок на 1 процентный пункт теоретически повлияет на цены на жилье примерно на 10% (с учетом ставок 2005 года по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой). Это представляет собой множитель 10: 1 между процентными изменениями процентных ставок и процентными изменениями цен на жилье. Для ипотечных кредитов с процентной ставкой (по ставкам 2005 г.) это дает изменение основной суммы долга примерно на 16% при изменении процентных ставок на 1% при текущих ставках. Следовательно, снижение долгосрочных процентных ставок на 2% может составлять примерно 10 × 2% = 20% роста цен на жилье, если каждый покупатель использует ипотеку с фиксированной ставкой (FRM), или примерно 16 × 3% ≈ 50%. если каждый покупатель использует ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), процентная ставка которой упала на 3%.

Роберт Шиллер показывает, что рост цен на жилье в США с поправкой на инфляцию за этот период составил около 45%,^[74] рост стоимости, который приблизительно соответствует тому, что большинство покупателей финансируют свои покупки с помощью ARM. В районах США, где, как считается, существует пузырь на рынке жилья, рост цен намного превысил 50%, что можно объяснить стоимостью заимствования с использованием ARM. Например, в Сан Диего В период с 2001 по 2004 год средние выплаты по ипотеке выросли на 50%. При повышении процентных ставок возникает резонный вопрос, насколько упадут цены на жилье и какое влияние это окажет на владельцев отрицательный капитал, а также на Экономика США в целом. Главный вопрос заключается в том, являются ли процентные ставки определяющим фактором на конкретных рынках, где высокая чувствительность к доступности жилья. (Томас Соуэлл указывает, что эти рынки, где существует высокая чувствительность к доступности жилья, созданы законами, ограничивающими использование земли и, следовательно, ее предложение. В таких областях, как Хьюстон, где нет законов о зонировании, ставка ФРС не имела никакого эффекта.)^[75]

Вернуться к более высоким ставкам

В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала процентные ставки 17 раз, увеличивая их с 1% до 5,25%, прежде чем приостанавливать действие.^[76] ФРС приостановила повышение процентных ставок из-за опасений, что ускоряющийся спад на рынке жилья может подорвать экономику в целом, так же как крах пузырь доткомов в 2000 г. способствовала последующей рецессии. Тем не мение, Нью-Йоркский университет экономист Нуриэль Рубини заявил, что «ФРС следовало ужесточить меры раньше, чтобы избежать нагноения пузыря на рынке жилья на раннем этапе».^[77]

Было много споров относительно того, снизит ли ФРС ставки в конце 2007 года. Большинство экономистов ожидали, что ФРС сохранит ставку по фондам ФРС на уровне 5,25 процента до конца 2008 года;^[78] однако 18 сентября она снизила ставку до 4,75%.^[79]

Затронутые регионы

Цена дома признательность был неоднородным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывшие кормили Председатель Алан Гринспен, утверждал^{[когда?]}что в США не было общенационального пузыря на рынке жилья как таковой, но ряд локальных пузырей.^[80] Однако в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья США на самом деле существует пузырь, и что «все пузырьки пены составляют совокупный пузырь».^[81]

Несмотря на очень мягкие стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны в период «пузыря» наблюдался очень незначительный рост. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых S & P / Case-Shiller индекс цен на жильев шести странах (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотта) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%.^[82] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Феникс и Вашингтон, округ Колумбия) подорожали более чем на 80%.

Как это ни парадоксально, но жилищный пузырь сдувается^[83] в некоторых мегаполисах (например, в Денвере и Атланте) наблюдается высокий потеря права выкупа ставки, даже при том, что они не видели особого роста стоимости домов в первую очередь и поэтому, похоже, не способствовали национальному пузырю.То же самое относилось и к некоторым городам в Пояс из ржавчины Такие как Детройт^[84] и Кливленд,^[85] где слабая местная экономика привела к небольшому повышению цен на жилье в начале десятилетия, но все еще наблюдалась снижение стоимости и увеличение количества отчуждений права выкупа в 2007 году. По состоянию на январь 2009 года Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями отчуждения.

'Мания' домовладения

Любовь американцев к своему дому широко известна и признана;^[86] однако многие считают, что энтузиазм по поводу домовладения в настоящее время высок даже по американским стандартам, называя рынок недвижимости «пенистым»,^[87] "спекулятивное безумие",^[88] и "мания".^[89] Многие наблюдатели прокомментировали это явление.^[90][91][92]- о чем свидетельствует обложка номера журнала от 13 июня 2005 г. Журнал Тайм^[86] (сам по себе считается признаком пика пузыря^[93]), Но как статья 2007 г. Forbes предупреждает, "чтобы понять, что Америка мания поскольку покупка жилья непропорциональна трезвой реальности, не нужно смотреть дальше нынешнего беспорядка в сфере субстандартного кредитования ... Поскольку процентные ставки - и выплаты по ипотеке - начали расти, многие из этих новых владельцев с трудом сводят концы с концами познакомьтесь ... У этих заемщиков гораздо хуже, чем до покупки ".^[94] Бум жилищного строительства также вызвал бум в недвижимость профессия; Например, в Калифорнии зарегистрировано рекордное количество лицензиатов на недвижимость - полмиллиона - один на каждые 52 взрослого, проживающего в штате, что на 57% больше, чем за последние пять лет.^[95]

Общий уровень домовладения в США увеличился с 64 процентов в 1994 году (примерно там, где он был с 1980 года) до пика в 2004 году с рекордно высоким уровнем в 69,2 процента.^[96] Слоган кампании Буша 2004 г. общество собственности"указывает на сильное предпочтение и общественное влияние американцев в отношении владения домами, в которых они живут, в отличие от аренды. Однако во многих частях Соединенных Штатов арендная плата не покрывает расходы по ипотеке; медиана Выплата по ипотеке составляет 1 687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в 868 долларов в месяц, хотя это соотношение может значительно варьироваться от рынка к рынку.^[97]

Отчеты о подозрительной деятельности, относящиеся к ипотечное мошенничество увеличился на 1411 процентов в период с 1997 по 2005 год. Были замешаны как заемщики, стремящиеся получить дома, которые они иначе не могли бы себе позволить, так и отраслевые инсайдеры, стремящиеся получить денежную выгоду.^[98]

Убеждение, что жилье - это хорошее вложение

Среди американцев во многих случаях домовладение предпочтительнее аренды, особенно когда предполагается, что срок владения составит не менее пяти лет. Отчасти это связано с тем, что доля фиксированной ставки ипотека раньше платить главный увеличивает справедливость для домовладельца с течением времени, в то время как процентная часть платежей по ссуде дает право на налоговые льготы, тогда как, за исключением вычета личного налога, часто доступного арендаторам, но не домовладельцам, деньги, потраченные на аренду, не имеют ни того, ни другого. Однако если рассматривать как вложение, то есть актив ожидается, что стоимость жилья со временем будет расти, в отличие от полезности жилья, которое обеспечивает домовладение, жилье не является безрисковым вложением. Считается, что популярное мнение о том, что в отличие от акций, дома не падают в цене, способствовало мании к покупке домов. Цены на акции сообщаются в режиме реального времени, что означает, что инвесторы видят волатильность. Однако дома обычно оцениваются ежегодно или реже, что сглаживает ощущение нестабильности. Утверждение о том, что цены на недвижимость растут, верно для Соединенных Штатов в целом с Великая депрессия,^[99] и, кажется, поощряется индустрией недвижимости.^[100][101]

Однако цены на жилье могут двигаться как вверх, так и вниз на местных рынках, о чем свидетельствует относительно недавняя история цен в таких местах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Бостон, Япония, Сеул, Сидней, и Гонконг; Во многих городах США прослеживаются значительные тенденции роста и снижения цен (см. график). С 2005 г. в годовом исчислении медиана продажные цены (с поправкой на инфляцию) домов на одну семью в Массачусетс упала более чем на 10% в 2006 году.^{[нужна цитата]} Экономист Дэвид Лереа ранее из Национальная ассоциация риэлторов (НАР) сказал в августе 2006 года, что «он ожидает, что цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе, больше на одних рынках, меньше на других».^[102] Комментируя в августе 2005 года предполагаемый низкий риск жилья как инвестиционного инструмента, Алан Гринспен сказал, что «история не учла последствий длительных периодов низких премий за риск».^[103]

Наряду с широко распространенным ожиданием того, что цены на жилье не упадут, также широко распространено мнение, что стоимость жилья будет приносить среднюю или более высокую доходность в качестве инвестиций. Мотив инвестирования в покупку жилья не следует объединять с необходимостью жилья, которое оно предоставляет; Экономическое сравнение относительных затрат на владение и аренду эквивалентной полезности жилья можно провести отдельно (см. текст в рамке). На протяжении десятилетий цены на жилье с поправкой на инфляцию росли менее чем на 1% в год.^[74][104]

Роберт Шиллер показывает^[74] что в течение длительного периода инфляция скорректировала США цены на дома увеличивалась на 0,4% в год с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год с 1940 по 2004 год. Пит Эйхгольц также показал^[105] в том, что стало известно как Индекс домов Херенграхта, сопоставимые результаты по ценам на жилье на одной улице в Амстердам (сайт легендарного тюльпаномания, и где предложение жилья заметно ограничено) в течение 350 лет. Такой скудный доход затмевается инвестициями в акции и связь рынки; хотя эти инвестиции не имеют значительной доли заемных средств за счет кредитов под справедливую процентную ставку. Если исторические тенденции сохранятся, разумно ожидать, что в долгосрочной перспективе цены на жилье лишь незначительно превысят инфляцию. Более того, один из способов оценить качество любых инвестиций - это вычислить их соотношение цены и прибыли (P / E), который для домов можно определить как цену дома, деленную на потенциальный годовой доход от аренды за вычетом расходов, включая налог на недвижимость, обслуживание, страхование и плата за кондоминиум. Для многих населенных пунктов это вычисление дает коэффициент P / E около 30–40, который экономисты считают высоким как для рынка жилья, так и для фондового рынка;^[74] исторический соотношение цены и арендной платы 11–12 лет.^[2] Для сравнения, прямо перед сбой dot-com соотношение цена / прибыль S&P 500 было 45, а в 2005–2007 годах около 17.^[106] В статье 2007 года, в которой сравниваются стоимость и риски аренды с покупкой с использованием калькулятор покупки и аренды, Нью-Йорк Таймс заключил,

[Риэлторы] утверждают, что домовладение - это способ реализовать американскую мечту, сэкономить на налогах и одновременно получить солидный доход от инвестиций. ... [Теперь] ясно, что люди, которые в последние два года предпочли аренду покупке, сделали правильный шаг. На большей части страны ... недавние покупатели жилья столкнулись с более высокими ежемесячными расходами, чем арендаторы, и тем временем потеряли деньги на своих инвестициях. Это почти как если бы они выбросили деньги, оскорбление, которое когда-то было предназначено для съемщиков.^[107]

2007 г. Forbes В статье под названием «Не покупайте этот дом» приводятся аналогичные аргументы и делается вывод о том, что пока «сопротивляйтесь давлению [купить]. Возможно, нет места лучше дома, но нет причин, по которым вы не можете его арендовать».^[94]

Продвижение в СМИ

В конце 2005 г. и в 2006 г. было множество телевизионных программ, рекламирующих инвестиции в недвижимость и листать.^[108][109]В дополнение к многочисленным телевизионным шоу в книжных магазинах в городах по всей территории Соединенных Штатов можно было увидеть большие витрины книг, рекламирующих инвестиции в недвижимость, например книгу главного экономиста НАР Дэвида Лери. Вы скучаете по буму на недвижимость?, с субтитрами Почему стоимость домов и других инвестиций в недвижимость вырастет до конца десятилетия - и как на них получить прибыль, опубликовано в феврале 2005 г.^[110] Год спустя Лерея переименовал свою книгу Почему бум на недвижимость не прекратится - и как вы можете получить от этого прибыль.^[111]

Однако после Федеральный резерв председатель Бен Бернанкекомментирует «спад на рынке жилья» в августе 2006 г.^[112] Лерея сказала в NBC интервью, что «у нас был бум на рынке: вы должны исправить это, потому что бум не может существовать вечно [sic]."^[113] Комментируя феномен смещения счетов NAR на национальном рынке жилья (см. Комментарии Дэвида Лереа^{[114][113][115]}), Пестрый дурак сообщил: «Нет ничего смешнее или приятнее ... чем наблюдать, как Национальная ассоциация риэлторов (NAR) меняет свою мелодию в наши дни ... NAR полон этого и будет вращать цифры любым способом, чтобы не отставать от приятная фантастика, что все хорошо ".^[101]

Покинув НАР в мае 2007 года, Лерея объяснила: Роберт Сигель из Национальное общественное радио что использование слова «бум» в названии на самом деле было идеей его издателя и «плохой выбор названий».^[116]

Спекулятивная лихорадка

Общие производные финансовые инструменты США и общее богатство США в 1995–2007 гг. По сравнению с общим мировым богатством в 2000 г.

График выше показывает общую условную стоимость деривативов по отношению к показателям богатства США. Для случайного наблюдателя важно отметить, что во многих случаях условные значения производных не имеют большого значения. Часто стороны не могут легко договориться об условиях закрытия производного контракта. Распространенным решением было создание равного и противоположного контракта, часто с другой стороной, для чистых платежей (Срочный рынок # Неттинг), тем самым устраняя все риски контракта, кроме контрагента, но удваивая номинальную стоимость невыполненных контрактов.

В качестве медиана цены на жилье начали резко расти в 2000–2001 годах после падения процентных ставок, спекулятивные покупки домов также увеличились.^[117] Удача В статье журнала о спекуляциях на рынке жилья в 2005 году говорилось: «Америка была захвачена резким буйным безумием, которое выглядело столь же сумасшедшим, как акции доткомов».^[118] В интервью 2006 г. BusinessWeek журнал, экономист Йельского университета Роберт Шиллер сказал о влиянии спекулянтов на долгосрочные оценки: «Я беспокоюсь о большом падении, потому что цены сегодня поддерживаются спекулятивная лихорадка",^[119] а бывший главный экономист НАР Дэвид Лери сказал в 2005 году, что «сейчас в покупке жилья присутствует спекулятивный элемент».^{[114][сломанная сноска]} Спекуляции на одних местных рынках были больше, чем на других, и ожидается, что любая корректировка оценок будет в значительной степени связана с процентной суммой спекулятивных покупок.^{[115][120][121]} В то же самое BusinessWeek интервью с Анджело Мозило, генеральным директором ипотечного кредитора Финансы по всей стране, сказал в марте 2006 года:

В областях, где у вас были серьезные спекуляции, у вас могло быть 30% [снижение цен на жилье] ... Через год или полтора вы увидите медленное снижение стоимости жилья и существенное ухудшение в тех областях, где был спекулятивный избыток.^[119]

Главный экономист Национальная ассоциация домостроителейДэвид Сейдерс заявил, что Калифорния, Лас-Вегас, Флорида и Вашингтон, округ Колумбия, "имеют наибольший потенциал для замедления роста цен", потому что рост цен на этих рынках подпитывался спекулянтами, которые покупали дома с намерением "перевернуть" или продать их для быстрой прибыли.^[122]Президент ФРС Далласа Ричард Фишер заявил в 2006 году, что ФРС удерживала свою целевую ставку на 1% «дольше, чем она должна была быть» и непреднамеренно спровоцировала спекуляции на рынке жилья.^[72][73]

Различные консультанты по инвестициям в недвижимость открыто выступали за использование безденежной продажи недвижимости, что привело к упадку многих спекулянтов, следовавших этой стратегии, таких как Кейси Серин.^[123][124]

Покупка и продажа сверх нормальных мультипликаторов

Стоимость жилья, кратная годовой арендной плате, со времен Второй мировой войны составляла 15. В пузыре цены кратно 26. В 2008 году цены упали до 22.^[125]

В некоторых районах дома продавались по цене, кратной восстановительной стоимости, особенно когда цены были правильно скорректированы с учетом амортизации.^[126][127] Индексы стоимости квадратного фута по-прежнему сильно различаются от города к городу, поэтому может оказаться, что в некоторых районах новые дома можно построить дешевле, чем запрашиваемые цены на существующие дома.^{[128][129][130][131]}

Возможными факторами такого различия от города к городу являются ограничения предложения жилья, как нормативные, так и географические. Нормативные ограничения, такие как границы роста городов, служат для уменьшения площади земель, пригодных для застройки, и, таким образом, повышают цены на строительство нового жилья. Нельзя игнорировать и географические ограничения (водоемы, водно-болотные угодья и склоны). Спорный вопрос, какой тип ограничений больше способствует колебаниям цен. Некоторые утверждают, что последние, по своей сути, увеличивая стоимость земли на определенной территории (поскольку количество пригодной к использованию земли меньше), дают домовладельцам и застройщикам стимул для поддержки нормативных положений, направленных на дальнейшую защиту стоимости их собственности.^[132]

В этом случае географические ограничения порождают регулирующие меры. Напротив, другие будут утверждать, что географические ограничения являются лишь второстепенным фактором, указывая на более заметное влияние, которое границы роста городов оказывают на цены на жилье в таких местах, как Портленд, штат Орегон.^[133] Несмотря на наличие географических ограничений в окрестностях Портленда, их нынешняя граница городского роста не охватывает эти районы. Следовательно, можно утверждать, что такие географические ограничения не являются проблемой.

Обрушение пузыря доткомов

Йель экономист Роберт Шиллер утверждает, что крах фондового рынка 2000 года сместил «иррациональное изобилие» с упавшего фондового рынка на жилую недвижимость: «Как только акции упали, недвижимость стала основным источником спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок».^[134]

Крушение точка-ком и технологических секторов в 2000 г. привели к (примерно) 70% падению NASDAQ составной индекс. Шиллер и несколько других экономистов утверждали, что в результате многие люди забирают свои деньги с фондового рынка и покупают недвижимость, полагая, что это более надежное вложение.^{[71][104][135]}

Рискованные ипотечные продукты и слабые стандарты кредитования

Общие индексы, используемые для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (1996–2006 гг.).

Чрезмерный долг потребительского жилья, в свою очередь, был вызван обеспечение, обеспеченное ипотекой, своп кредитного дефолта, и обеспеченное долговое обязательство подсектора финансовая отрасль, которые предлагали иррационально низкие процентные ставки и иррационально высокий уровень одобрения субстандартная ипотека потребителей, потому что они рассчитывали совокупный риск, используя гауссовская связка формулы, которые строго предполагали независимость отдельных компонентов ипотеки, тогда как на самом деле кредитоспособность почти каждой новой субстандартной ипотеки сильно коррелировала с кредитоспособностью любой другой из-за взаимосвязей через уровни потребительских расходов, которые резко упали, когда стоимость недвижимости начала падать во время первоначального волна дефолтов по ипотеке.^[136][137] Потребители долга действовали в своих рациональных личных интересах, потому что они не могли проверить непрозрачную ошибочную методологию ценообразования в финансовой отрасли.^[138]

Расширение субстандартного кредитования

Низкие процентные ставки, высокие цены на жилье и листать (или перепродажа домов для получения прибыли), по сути, создавала почти безрисковую среду для кредиторов, потому что рискованные или невыплаченные ссуды можно было выплатить путем продажи домов.

Частные кредиторы продвигали субстандартные ипотечные кредиты, чтобы извлечь из этого выгоду, чему способствовало более широкое влияние на рынке для инициаторов ипотечных кредитов и меньшее влияние на рынке секьюритизаторов ипотечных кредитов.^[21] Субстандартные ипотечные кредиты составили 35 миллиардов долларов (5% от общего количества выданных кредитов) в 1994 году.^[139] 9% в 1996 г.,^[140] 160 миллиардов долларов (13%) в 1999 году,^[139] и 600 миллиардов долларов (20%) в 2006 году.^{[140][141][142]}

Рискованные продукты

Недавнее использование субстандартная ипотека, ипотека с регулируемой процентной ставкой, беспроцентная ипотека, Свопы кредитного дефолта, Обеспеченные долговые обязательства, Замороженные кредитные рынки и ссуды с заявленным доходом (подмножество "Alt-A«ссуды, по которым заемщик не должен был предоставлять документацию для подтверждения дохода, указанного в заявке; эти ссуды также назывались ссуды без документов (без документации) и, в некоторой уничижительной форме,« ссуды для лжецов ») для финансирования покупки жилья описанные выше вызвали опасения по поводу качества этих ссуд, если процентные ставки снова вырастут или заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит.^{[74][143][144][145]}

Во многих областях, особенно в тех, которые получили наибольшее признание, нестандартные кредиты превратились из почти неслыханных в распространенные. Например, 80% всех ипотечных кредитов, инициированных в регионе Сан-Диего в 2004 году, были с регулируемой процентной ставкой, а 47% - только с процентной ставкой.

В 1995 г. Фанни Мэй и Фредди Мак начал получать доступный жилищный кредит на покупку ценных бумаг Alt-A^[146] Ученые разделились во мнениях относительно того, насколько это способствовало покупкам GSE непервоклассных MBS и росту выдачи непервоклассных ипотечных кредитов.^[21]

Некоторые заемщики обошли требования о первоначальном взносе, используя финансируемые продавцом программы помощи при первоначальном взносе (DPA), в которых продавец передает деньги благотворительным организациям, которые затем передают им деньги. С 2000 по 2006 год более 650 000 покупателей получали свои первоначальные взносы через некоммерческие организации.^[147]Согласно Счетная палата правительства исследования, по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень дефолтов и потерь права выкупа. Исследование также показало, что продавцы завышали цены на жилье, чтобы возместить свои взносы в некоммерческие организации.^[148]

4 мая 2006 г. IRS постановило, что такие планы больше не имеют права на получение статуса некоммерческих организаций из-за кругового характера денежного потока, при котором продавец выплачивает благотворительной организации «комиссию» после закрытия.^[149] 31 октября 2007 года Департамент жилищного строительства и городского развития принял новые правила, запрещающие так называемые программы первоначального взноса, финансируемые продавцом. Большинство из них должны немедленно прекратить предоставление грантов по ссудам FHA; можно работать до 31 марта 2008 года.^[147]

Стандарты ипотеки стали слабыми из-за моральный ущерб, где каждое звено ипотечной цепочки собирало прибыль, считая, что перекладывает на риск.^[21][150] Показатели отказов в выдаче ипотечных кредитов для обычных ссуд на покупку жилья, о которых сообщается в соответствии с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке, заметно снизились с 29 процентов в 1998 году до 14 процентов в 2002 и 2003 годах.^[151] Традиционные посредники, такие как ипотечные секьюритизаторы и рейтинговые агентства, утратили способность поддерживать высокие стандарты из-за давления со стороны конкуренции.^[21]

Ипотечные риски недооценивались каждым учреждением в цепочке от отправителя до инвестора из-за недооценки возможности падения цен на жилье с учетом исторических тенденций роста цен.^[152][153] Эти авторы утверждают, что неуместная уверенность в инновациях и чрезмерный оптимизм привели к просчетам как государственных, так и частных организаций.

В марте 2007 г. субстандартный ипотечная промышленность рухнул из-за более высокого, чем ожидалось, дома потеря права выкупа ставки, при этом более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу.^[154] Журнал Harper's предупредил об опасности повышения процентных ставок для недавних покупателей жилья, держащих такие ипотечные кредиты, а также Экономика США в целом: "Проблема [в том], что цены падают, несмотря на то, что общая сумма ипотечных кредитов покупателей остается прежней или даже увеличивается. ... Рост платежей по обслуживанию долга будет еще больше отвлекать доходы от новых потребительских расходов. Взятые вместе, эти факторы приведет к дальнейшему сокращению «реальной» экономики, приведет к снижению и без того снижающейся реальной заработной платы и подтолкнет нашу обремененную долгами экономику к стагнации японского типа или еще хуже ».^[155]

Факторами, которые могут способствовать росту ставок, являются Государственный долг СШАинфляционное давление, вызванное такими факторами, как рост стоимости топлива и жилья, а также изменения иностранных инвестиций в экономику США. В период с 2004 по 2006 год ФРС повышала ставки 17 раз, увеличив их с 1% до 5,25%.^[76] BusinessWeek журнал назвал опцию ARM (которая может допускать минимальный ежемесячный платеж меньше, чем выплата только процентов)^[156] «самый рискованный и сложный продукт жилищного кредитования из когда-либо созданных» и предупредил, что более одного миллиона заемщиков приобрели опционные ARM на сумму 466 миллиардов долларов в 2004 году по второй квартал 2006 года, сославшись на опасения, что эти финансовые продукты могут нанести наибольший ущерб отдельным заемщикам и «ухудшить [жилищный] бюст ".^[157]

Для решения проблем, связанных с «лживыми займами», Служба внутренних доходов обновлен инструмент проверки дохода, используемый кредиторами, чтобы упростить и ускорить подтверждение заявленного дохода заемщика.^[144] В апреле 2007 года финансовые проблемы, аналогичные субстандартным ипотечным кредитам, начали возникать с кредитами Alt-A, выдаваемыми домовладельцам, которые считались менее рискованными; Уровень просрочек по ипотеке Alt-A в 2007 году вырос.^[158] Управляющий крупнейшим в мире фондом облигаций PIMCO, предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был единичным событием и в конечном итоге нанесет урон экономике, и что в конечном итоге его влияние будет на снижение цен на дома.^[159]

Смотрите также

• Resolution Trust Corporation
• Сберегательный и ссудный кризис

Рекомендации