WikiDer > Ипотечный заем

Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники: "Ипотечный заем" – Новости · газеты · книги · ученый · JSTOR (Апрель 2020) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Финансы
Рынки Ресурсы Связь Товар Производные Иностранная валюта Деньги Без рецепта Частный акционерный капитал Недвижимость Место Акции Участников Инвестор институциональный Розничная торговля Спекулянт Локации Финансовые центры Оффшорные финансовые центры OFC для трубопроводов и раковин
Инструменты Связь Наличные Обеспеченное долговое обязательство Своп кредитного дефолта Срочный вклад (сертификат депозита) Кредитная линия Депозит Производная Фьючерсный контракт Возмещение Страхование Аккредитив Заем Ипотека Вариант (вызов экзотика положить) Гарантийные обязательства Договор обратного выкупа Акции Безопасность Синдицированный заем Синтетический CDO
Корпоративный Общий Бухгалтерский учет Аудит Бюджетирование капитала Агентство кредитных рейтингов Управление рисками Финансовые отчеты Сделки Выкуп с использованием кредитного плеча Слияние и поглощение Структурированное финансирование Венчурный капитал Налогообложение Эрозия базы и перемещение прибыли (BEPS) Корпоративный налоговый рай Налоговая инверсия Налоговая гавань Трансфертное ценообразование
Личное Кредит / Долг Договор найма Финансовое планирование Отставка Студенческий кредит
Общественные Государственные расходы Расходы на конечное потребление Операции Перераспределение Оплата переводом Государственные доходы Налогообложение Дефицитное расходование Бюджет (баланс) Долг Неналоговые доходы Гарантия оплаты
Банковское дело Центральный банк Депозитный счет Дробный резерв Полный резерв Заем Денежная масса Списки банков Банковское регулирование Банковская лицензия Базельские соглашения Банк международных расчетов Совет по финансовой стабильности Страхование вкладов Разделение инвестиционного и розничного банкинга
Регулирование · Финансовое право Международные стандарты финансовой отчетности ISO 31000 Профессиональная сертификация Управление фондом
Экономическая история Частный и венчурный капитал Рецессия Пузырь фондового рынка Крах фондового рынка Бухгалтерские скандалы
v т е

А ипотечный заем или просто ипотека (/ˈмɔːrɡɪdʒ/) это заем используется либо покупателями недвижимость для сбора средств на покупку недвижимости или, в качестве альтернативы, от существующих владельцев недвижимости для сбора средств для любых целей, при этом залог на заложенное имущество. Кредит "обеспечен"на имущество заемщика посредством процесса, известного как выдача ипотеки. Это означает, что правовой механизм вводится в действие, которое позволяет кредитору вступить во владение и продать обеспеченное имущество ("потеря права выкупа" или же "возвращение во владение") для выплаты ссуды в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде или иным образом не соблюдает ее условия. Слово ипотека происходит от Закон французский термин, используемый в Британия в Средний возраст что означает «залог смерти» и относится к прекращению (смерти) залога, когда либо обязательство выполнено, либо имущество изъято в результате обращения взыскания.^[1] Ипотеку также можно охарактеризовать как «заемщик, предоставляющий вознаграждение в виде залога в пользу выплаты (ссуды)».

Ипотечные заемщики могут быть физическими лицами, закладывающими свой дом, или юридическими лицами. залог коммерческой недвижимости (например, собственное бизнес-помещение, жилая недвижимость, сдаваемая арендаторам, или инвестиционный портфель). Кредитором обычно выступает финансовое учреждение, например банк, кредитный союз или же установление общества, в зависимости от страны, и договоренности о ссуде могут быть заключены прямо или косвенно через посредников. Характеристики ипотечных ссуд, такие как размер ссуды, срок погашения ссуды, процентная ставка, метод выплаты ссуды и другие характеристики, могут значительно различаться. Права кредитора на заложенное имущество имеют приоритет перед другими правами заемщика. кредиторы, что означает, что если заемщик становится банкрот или же несостоятельный, другим кредиторам будет выплачена задолженность перед ними в результате продажи обеспеченного имущества только в том случае, если ипотечный кредитор будет полностью погашен в первую очередь.

Во многих юрисдикциях покупка дома финансируется за счет ипотечного кредита. Немногие люди имеют достаточно сбережений или ликвидных средств, чтобы позволить им сразу приобрести недвижимость. В странах, где спрос на домовладение самый высокий, развиты сильные внутренние рынки ипотеки. Ипотечные кредиты могут финансироваться либо через банковский сектор (то есть за счет краткосрочных депозитов), либо через рынки капитала посредством процесса, называемого «секьюритизацией», который преобразует пулы ипотечных кредитов в взаимозаменяемые облигации, которые могут быть проданы инвесторам в небольших номиналах.

Ипотечный заем. Всего к оплате (3 Фиксированные процентные ставки & 2 Срок займа) = Основная сумма займа + Затраты (Налоги & сборы) + Общая сумма процентов к уплате.
Итоговая стоимость будет точно такой же:
* при процентной ставке 2,5% и сроке 30 лет, чем при процентной ставке 5% и сроке 15 лет
* при процентной ставке 5% и сроке 30 лет, чем при ставке 10% и сроке 15 лет

Основы ипотечного кредитования

Основные понятия и правовое регулирование

Согласно англо-американскому право собственности, ипотека возникает, когда владелец (обычно плата простая интерес к недвижимость) передает в залог свою долю (право собственности) в качестве безопасность или же залог за ссуду. Следовательно, ипотека - это обременение (ограничение) права на собственность в качестве сервитут было бы, но поскольку большинство ипотечных кредитов возникает как условие для получения новой ссуды, слово ипотека стал общим термином для заем обеспечены такими недвижимость.Как и другие виды кредитов, ипотека имеет процентная ставка и планируется амортизировать в течение определенного периода времени, обычно 30 лет. Все типы недвижимости могут быть и обычно обеспечиваются ипотекой и имеют процентную ставку, которая должна отражать риск кредитора.

Ипотечное кредитование - это основной механизм, используемый во многих странах для финансирования частной собственности на жилую и коммерческую недвижимость (см. коммерческая ипотека). Хотя терминология и точные формы будут отличаться от страны к стране, основные компоненты, как правило, схожи:

• Недвижимость: финансируемое физическое жилище. Точная форма собственности будет отличаться от страны к стране и может ограничивать возможные типы кредитования.
• Ипотека: the обеспечительный интерес кредитора в имуществе, что может повлечь ограничения на использование или распоряжение имуществом. Ограничения могут включать требования к покупке страхование жилья и ипотечное страхование, или погасить непогашенный долг перед продажей собственности.
• Заемщик: лицо, получившее заем, которое либо имеет, либо создает долю владения недвижимостью.
• Кредитор: любой кредитор, но обычно банк или другой финансовое учреждение. (В некоторых странах, особенно в США, Кредиторы также могут быть инвесторы кто владеет долей в ипотеке через обеспечение, обеспеченное ипотекой. В такой ситуации первоначальный кредитор известен как создатель ипотеки, который затем упаковывает и продает ссуду инвесторам. После этого платежи от заемщика собираются кредитор.^[2])
• Принципал: первоначальный размер кредита, который может включать или не включать некоторые другие расходы; по мере выплаты любого основного долга размер основного долга уменьшается.
• Интерес: финансовая плата за использование денег кредитора.
• Выкупа или же возвращение во владение: возможность того, что кредитор будет лишен права выкупа, вернуть во владение или арестовать собственность при определенных обстоятельствах, является существенной для ипотечного кредита; без этого аспекта, возможно, ссуда ничем не отличается от любого другого вида ссуды.
• Завершение: юридическое завершение ипотечного договора, и, следовательно, Начните ипотеки.
• Искупление: окончательное погашение непогашенной суммы, которое может быть «естественным погашением» в конце запланированного срока или единовременным погашением, как правило, когда заемщик решает продать недвижимость. О закрытом ипотечном счете говорят, что он «погашен».

Многие другие специфические характеристики являются общими для многих рынков, но перечисленные выше особенности являются существенными. Правительства обычно регулируют многие аспекты ипотечного кредитования либо напрямую (например, через законодательные требования), либо косвенно (через регулирование участников или финансовых рынков, таких как банковский сектор), и часто через государственное вмешательство (прямое кредитование со стороны правительства. , прямое кредитование государственных банков или спонсорство различных организаций). Другие аспекты, определяющие конкретный ипотечный рынок, могут быть региональными, историческими или определяться конкретными характеристиками правовой или финансовой системы.

Ипотечные ссуды обычно структурированы как долгосрочные ссуды, периодические выплаты по которым аналогичны рента и рассчитывается согласно временная стоимость денег формулы. Самый простой вариант потребует фиксированного ежемесячного платежа в течение периода от десяти до тридцати лет, в зависимости от местных условий. В течение этого периода основная часть ссуды (первоначальная ссуда) будет медленно выплачиваться через амортизация. На практике возможно множество вариантов, распространенных во всем мире и в каждой стране.

Кредиторы предоставляют фонды под собственность, чтобы заработать процентный доход, и обычно сами занимают эти средства (например, взяв депозиты или выдача облигации). Цена, по которой кредиторы занимают деньги, поэтому влияет на стоимость заимствования. Во многих странах кредиторы могут также продавать ипотечный кредит другим сторонам, которые заинтересованы в получении потока денежных платежей от заемщика, часто в форме обеспечения (посредством секьюритизация).

Ипотечное кредитование также будет учитывать (предполагаемую) рискованность ипотечной ссуды, то есть вероятность того, что средства будут возвращены (обычно считается функцией кредитоспособности заемщика); что, если они не будут погашены, кредитор сможет лишить права обращения с недвижимостью; и финансовые, риск процентной ставки и временные задержки, которые могут иметь место при определенных обстоятельствах.

Ипотечный андеррайтинг

Во время процесса утверждения ипотечного кредита андеррайтер ипотечного кредита проверяет предоставленную заявителем финансовую информацию о доходе, занятости, кредитной истории и стоимости приобретаемого дома посредством оценки.^[3] Можно заказать экспертизу. Процесс андеррайтинга может занять от нескольких дней до нескольких недель. Иногда процесс андеррайтинга занимает так много времени, что предоставленную финансовую отчетность необходимо повторно отправить, чтобы она оставалась актуальной.^[4] Желательно сохранить ту же занятость и не использовать или не открывать новый кредит в процессе андеррайтинга. Любые изменения, внесенные в кредитную, служебную или финансовую информацию заявителя, могут привести к отказу в ссуде.

Виды ипотечного кредита

Во всем мире используется множество типов ипотеки, но несколько факторов в целом определяют характеристики ипотеки. Все это может регулироваться местным законодательством и требованиями законодательства.

• Проценты: проценты могут быть фиксированными в течение срока ссуды или переменной и изменяться в определенные заранее определенные периоды; процентная ставка, конечно, также может быть выше или ниже.
• Срок: Как правило, ипотечные ссуды имеют максимальный срок, то есть количество лет, по истечении которых будет погашена амортизируемая ссуда. Некоторые ипотечные кредиты могут не иметь амортизации или требовать полного погашения любого остатка на определенную дату, или даже отрицательная амортизация.
• Сумма и частота платежей: сумма, выплаченная за период и частота платежей; в некоторых случаях сумма, выплачиваемая за период, может измениться, или заемщик может иметь возможность увеличить или уменьшить выплаченную сумму.
• Предоплата: некоторые виды ипотечных кредитов могут ограничивать или ограничивать предоплату всей или части ссуды или требовать уплаты штрафа кредитору за предоплату.

Двумя основными типами амортизированных кредитов являются ипотека с фиксированной ставкой (FRM) и ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) (также известный как плавающая ставка или же ипотека с плавающей ставкой). В некоторых странах, например в США, ипотека с фиксированной процентной ставкой является нормой, но ипотека с плавающей процентной ставкой относительно распространена. Комбинации ипотечных кредитов с фиксированной и плавающей ставкой также распространены, при этом ипотечная ссуда будет иметь фиксированную ставку в течение некоторого периода, например, первых пяти лет, и будет меняться после окончания этого периода.

• В ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка остается фиксированной на весь срок (или срок) ссуды. В случае схемы погашения аннуитета размер периодического платежа остается неизменным на протяжении всей ссуды. В случае линейной окупаемости периодическая выплата будет постепенно уменьшаться.
• В ипотеке с регулируемой процентной ставкой процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, после чего она будет периодически (например, ежегодно или ежемесячно) корректироваться вверх или вниз до определенного рыночного индекса. Регулируемые ставки переносят часть риска процентной ставки от кредитора к заемщику и поэтому широко используются там, где финансирование с фиксированной процентной ставкой трудно получить или слишком дорого. Поскольку риск передается заемщику, начальная процентная ставка может быть, например, на 0,5–2% ниже средней 30-летней фиксированной ставки; размер разницы в цене будет зависеть от условий на долговом рынке, включая кривая доходности.

Плата заемщику зависит от кредитного риска в дополнение к риску процентной ставки. В процесс выдачи ипотеки и андеррайтинга включает проверку кредитных рейтингов, отношения долга к доходу, авансовых платежей, активов и оценку стоимости имущества. Гигантская ипотека и субстандартное кредитование не поддерживаются государственными гарантиями и имеют более высокие процентные ставки. Другие нововведения, описанные ниже, также могут повлиять на ставки.

Заем на сумму и авансовые платежи

При оформлении ипотечной ссуды на покупку недвижимости кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос; то есть внести часть стоимости недвижимости. Этот первоначальный взнос может быть выражен как часть стоимости имущества (определение этого термина см. Ниже). Отношение ссуды к стоимости (или LTV) - это размер ссуды по отношению к стоимости собственности. Таким образом, ипотечная ссуда, по которой покупатель внес первоначальный взнос в размере 20%, имеет отношение ссуды к стоимости 80%. Для ссуд, выданных под собственность, которая уже принадлежит заемщику, соотношение ссуды к стоимости будет вменено против оценочной стоимости собственности.

Соотношение ссуды к стоимости считается важным показателем рискованности ипотечной ссуды: чем выше LTV, тем выше риск того, что стоимость имущества (в случае обращения взыскания) будет недостаточной для покрытия оставшейся основной суммы ссуды. .

Стоимость: оценочная, оценочная и фактическая.

Поскольку стоимость недвижимости является важным фактором для понимания риска ссуды, определение стоимости является ключевым фактором при ипотечном кредитовании. Значение может быть определено разными способами, но наиболее распространенными являются:

1. Фактическая стоимость или стоимость сделки: обычно принимается за покупную цену недвижимости. Если недвижимость не покупается во время заимствования, эта информация может быть недоступна.
2. Оцененная или оцененная стоимость: в большинстве юрисдикций распространена та или иная форма оценки стоимости лицензированным профессионалом. Часто от кредитора требуется официальная оценка.
3. Оценочная стоимость: кредиторы или другие стороны могут использовать свои собственные внутренние оценки, особенно в юрисдикциях, где не существует официальной процедуры оценки, но также и в некоторых других обстоятельствах.

Коэффициенты выплат и долга

В большинстве стран может использоваться ряд более или менее стандартных показателей кредитоспособности. Общие меры включают выплаты в доход (выплаты по ипотеке в процентах от валового или чистого дохода); долг перед доходом (все выплаты по долгам, включая выплаты по ипотеке, в процентах от дохода); и различные показатели чистой стоимости. Во многих странах, кредитные рейтинги используются вместо или в дополнение к этим мерам. Также будут требования к документации о кредитоспособности, такой как налоговые декларации, квитанции о заработной плате и т. Д. Особенности будут варьироваться от места к месту. Льготы по налогу на прибыль обычно могут применяться в форме возврата налогов или схем налоговых вычетов. Первый подразумевает, что подоходный налог, уплачиваемый индивидуальными налогоплательщиками, будет возвращен в размере процентов по ипотечным кредитам, взятым на приобретение жилой недвижимости. Вычет по подоходному налогу подразумевает снижение налоговых обязательств в размере процентной ставки, уплаченной по ипотечному кредиту.

Некоторые кредиторы могут также потребовать от потенциального заемщика иметь в наличии «резервные активы» на один или несколько месяцев. Другими словами, от заемщика может потребоваться показать наличие достаточного количества активов для оплаты жилищных расходов (включая ипотеку, налоги и т. Д.) В течение определенного периода времени в случае потери работы или другой потери дохода.

Многие страны имеют более низкие требования к определенным заемщикам или стандарты кредитования «без документов» / «с низким уровнем документов», которые могут быть приемлемыми при определенных обстоятельствах.

Стандартная или соответствующая ипотека

Во многих странах существует понятие стандартной или соответствующей ипотеки, которое определяет воспринимаемый приемлемый уровень риска, который может быть формальным или неформальным и может быть подкреплен законами, государственным вмешательством или рыночной практикой. Например, стандартной ипотечной ссудой может считаться ипотечный кредит с не более 70–80% LTV и не более одной трети валового дохода, идущей на ипотечный долг.

Стандартная или соответствующая ипотека является ключевой концепцией, поскольку она часто определяет, можно ли легко продать или секьюритизировать ипотеку, или, если она нестандартная, может ли она повлиять на цену, по которой она может быть продана. В Соединенных Штатах соответствующая ипотека - это ипотека, которая соответствует установленным правилам и процедурам двух основных спонсируемых государством организаций на рынке жилищного финансирования (включая некоторые юридические требования). Напротив, кредиторы, которые решают предоставить несоответствующие ссуды, проявляют более высокую толерантность к риску и делают это, зная, что они сталкиваются с более серьезными проблемами при перепродаже ссуды. Во многих странах есть аналогичные концепции или агентства, которые определяют, что такое «стандартная» ипотека. Регулируемые кредиторы (например, банки) могут иметь лимиты или весовые коэффициенты повышенного риска для нестандартных ипотечных кредитов. Например, банки и ипотечные брокерские компании в Канаде сталкиваются с ограничениями на выдачу кредитов более чем на 80% от стоимости недвижимости; за пределами этого уровня обычно требуется ипотечное страхование.^[5]

Ипотека в иностранной валюте

В некоторых странах с обесценивающимися валютами, ипотека в иностранной валюте распространены, что позволяет кредиторам предоставлять ссуды в стабильной иностранной валюте, в то время как заемщик берет на себя валютный риск что валюта будет обесцениваться, и поэтому им потребуется конвертировать большие суммы национальной валюты для погашения ссуды.

Выплата ипотеки

Ипотечный заем. Всего к оплате = Основная сумма кредита + Расходы (налоги и сборы) + Общие проценты. Фиксированные процентные ставки и срок займа

В дополнение к двум стандартным средствам настройки Стоимость ипотечного кредита (фиксированная процентная ставка на срок или переменная по отношению к рыночным процентным ставкам), существуют различия в как эта стоимость оплачивается и как погашается сам заем. Выплата зависит от местности, налогового законодательства и преобладающей культуры. Существуют также различные структуры погашения ипотеки, подходящие для разных типов заемщиков.

Основная сумма и проценты

Самый распространенный способ погашения обеспеченной ипотечной ссуды - это регулярные платежи в счет основной суммы долга и процентов в течение определенного срока.^{[нужна цитата]} Это обычно называют (сам) амортизация в США и как погашение ипотеки в Соединенном Королевстве. Ипотека - это форма рента (с точки зрения кредитора), а расчет периодических платежей основан на временная стоимость денег формулы. Некоторые детали могут быть специфичными для разных мест: процент может быть рассчитан, например, на основе 360-дневного года; интерес может быть смешанный ежедневно, ежегодно или раз в полгода; штрафы за досрочное погашение могут применяться; и другие факторы. Могут быть правовые ограничения по определенным вопросам, и законы о защите прав потребителей может указывать или запрещать определенные практики.

В зависимости от размера ссуды и преобладающей практики в стране срок может быть коротким (10 лет) или долгим (50 лет плюс). В Великобритании и США обычно максимальный срок составляет от 25 до 30 лет (хотя распространены более короткие периоды, такие как ипотечные ссуды на 15 лет). Выплаты по ипотеке, которые обычно производятся ежемесячно, включают погашение основной суммы и процентный элемент. Сумма, идущая в счет основной суммы каждого платежа, варьируется в течение срока действия ипотеки. В первые годы выплаты в основном представляют собой проценты. Ближе к концу ипотеки выплаты в основном идут в счет основного долга. Таким образом, сумма платежа, определенная на начальном этапе, рассчитывается для обеспечения выплаты ссуды в указанную дату в будущем. Это дает заемщикам уверенность в том, что при сохранении погашения ссуда будет погашена в указанную дату, если процентная ставка не изменится. Некоторые кредиторы и третьи стороны предлагают двухнедельная ипотека Платежная программа предназначена для ускорения выплаты кредита. Точно так же ипотека может быть прекращена до ее запланированного окончания, выплачивая часть или весь остаток досрочно, что называется сокращением.^[6]

An график амортизации обычно рассчитывается путем умножения основной суммы остатка в конце каждого месяца на ежемесячную ставку и последующего вычитания ежемесячного платежа. Обычно это генерируется калькулятор амортизации с использованием следующая формула:

${ displaystyle A = P cdot { frac {r (1 + r) ^ {n}} {(1 + r) ^ {n} -1}}}$

куда:

${ displaystyle A}$ периодическая амортизационная выплата

${ displaystyle P}$ основная сумма займа

${ displaystyle r}$ процентная ставка, выраженная в виде дроби; при ежемесячной оплате возьмите (Годовая ставка)/12

${ displaystyle n}$ количество платежей; для ежемесячных платежей свыше 30 лет 12 месяцев x 30 лет = 360 платежей.

Только интерес

Основной альтернативой основной и процентной ипотеке является беспроцентная ипотека, где основной долг не выплачивается в течение всего срока. Этот тип ипотеки распространен в Великобритании, особенно когда он связан с обычным инвестиционным планом. При такой схеме регулярные взносы вносятся в отдельный инвестиционный план, предназначенный для накопления единовременной выплаты для погашения ипотеки при наступлении срока погашения. Такой тип расположения называется ипотека с инвестиционным обеспечением или часто связано с типом используемого плана: ипотека если используется политика пожертвований, аналогично план личного капитала (PEP) ипотека, Индивидуальный сберегательный счет (ISA) ипотека или пенсионная ипотека. Исторически ипотечные кредиты, обеспеченные инвестициями, предлагали различные налоговые преимущества по сравнению с ипотечными кредитами с погашением, хотя в Великобритании это уже не так. Ипотечные кредиты, обеспеченные инвестициями, считаются более рискованными, поскольку зависят от инвестиций, приносящих достаточный доход для погашения долга.

До не давнего времени^{[когда?]} нередки случаи, когда ипотечные ссуды с выплатой процентов без механизма погашения, когда заемщик полагал, что рынок недвижимости вырастет достаточно, чтобы ссуду можно было погасить путем спада при выходе на пенсию (или когда арендная плата за недвижимость и инфляция вместе превышают процентная ставка)^{[нужна цитата]}.

Пожизненная ипотека без процентов

Недавний Управление финансовых услуг Руководящие принципы для кредиторов Великобритании в отношении ипотечных кредитов с только процентной ставкой ужесточили критерии для нового кредитования на основе только процентов. Проблема для многих людей заключалась в том, что не было внедрено средство погашения, или само средство (например, политика пожертвований / ISA) работало плохо, и поэтому было недостаточно средств для погашения баланса в конце срока.

Забегая вперед, FSA в рамках Обзора ипотечного рынка (MMR) заявило, что должны быть строгие критерии в отношении используемого механизма погашения. Таким образом, такие компании, как Nationwide и другие кредиторы, ушли с рынка только процентов.

Возрождением рынка выпуска ценных бумаг стало введение пожизненной ипотеки с выплатой только процентов. Если процентная ипотека имеет фиксированный срок, пожизненная ипотека с процентной ставкой будет действовать до конца жизни ипотечника. Эти схемы оказались интересными для людей, которым нравится эффект накрутки (сложения) процентов на традиционные выпуск акций Они также оказались полезными для людей, у которых была ипотека только под проценты без механизма погашения, и теперь им необходимо погасить ссуду. Теперь эти люди могут эффективно повторно закладывать пожизненную ипотеку с выплатой только процентов, чтобы сохранить преемственность.

Пожизненные ипотечные кредиты с выплатой процентов только в настоящее время предлагаются двумя кредиторами - Stonehaven и more2life.Они работают, имея возможность выплачивать проценты ежемесячно. Выплата процентов означает, что баланс будет оставаться на прежнем уровне до конца их жизни. Этот рынок будет расти, поскольку все больше пенсионеров нуждаются в финансировании для выхода на пенсию.

Обратная ипотека

Для пожилых заемщиков (как правило, выходящих на пенсию) можно оформить ипотеку, по которой не выплачиваются ни основная сумма, ни проценты. Проценты суммируются с основной суммой, увеличивая задолженность каждый год.

Эти аранжировки называют по-разному. обратная ипотека, пожизненная ипотека или же ипотека с выпуском акций (ссылаясь на собственный капитал) в зависимости от страны. Ссуды обычно не выплачиваются до тех пор, пока заемщики не умрут, отсюда и возрастное ограничение.

Сквозь Федеральное жилищное управление, правительство США страхует обратную ипотеку через программу под названием HECM (Home Equity Conversion Mortgage). В отличие от стандартной ипотечной ссуды (когда вся сумма ссуды обычно выплачивается во время закрытия ссуды) программа HECM позволяет домовладельцу получать средства различными способами: в виде единовременного единовременного платежа; в качестве ежемесячного платежа за владение недвижимостью, который продолжается до тех пор, пока заемщик не умрет или не переедет из дома навсегда; в виде ежемесячного платежа в течение определенного периода времени; или в виде кредитной линии.^[7]

Подробнее см. выпуск акций.

Проценты и частичная основная сумма

В США частичная амортизация или заем на воздушном шаре - это сумма, при которой сумма ежемесячных платежей рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный остаток по основной сумме долга должен быть погашен в какой-то момент незадолго до этого срока. В Великобритании ипотека с частичным погашением является довольно распространенным явлением, особенно если первоначальная ипотека была обеспечена инвестициями.

Вариации

Ипотечные ссуды с поэтапной выплатой имеют увеличивающиеся расходы с течением времени и предназначены для молодых заемщиков, которые ожидают увеличения заработной платы со временем. Ипотека с воздушным платежом имеют только частичную амортизацию, что означает, что сумма ежемесячных платежей, причитающихся к оплате, рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный основной остаток подлежит выплате в какой-то момент незадолго до этого срока, а в конце срока воздушный шар подлежит оплате. Когда процентные ставки высоки по сравнению со ставкой по существующей ссуде продавца, покупатель может рассмотреть принимая ипотеку продавца.^[8] А полная ипотека это форма финансирование продавца это может облегчить продавцу продажу недвижимости. А двухнедельная ипотека выплаты производятся каждые две недели вместо ежемесячных.

Бюджетные ссуды включают налоги и страховку в выплату по ипотеке;^[9] пакетные кредиты добавьте к ипотеке стоимость меблировки и другого личного имущества. Выкуп ипотеки позволяет продавцу или кредитору заплатить что-то подобное точки для снижения процентной ставки и поощрения покупателей.^[10] Домовладельцы также могут вывезти долевые ссуды в котором они получают наличные в счет ипотечного долга за свой дом. Ипотека с общим вознаграждением являются формой выпуск акций. В США иностранные граждане в силу своего уникального положения сталкиваются с Иностранная ипотека условия.

Гибкая ипотека позволяют заемщику больше свободы пропускать платежи или предоплату. Зачетная ипотека позволяют засчитывать депозиты в счет ипотечного кредита. В Великобритании также есть ипотека где заемщики выплачивают проценты, а основную сумму выплачивают по полису страхования жизни.

Коммерческая ипотека обычно имеют другие процентные ставки, риски и контракты, чем личные займы. Ипотека участия позволяют нескольким инвесторам участвовать в ссуде. Строители могут вывезти общие ссуды которые охватывают сразу несколько объектов недвижимости. Промежуточные кредиты может использоваться как временное финансирование до получения более долгосрочного кредита. Кредиты в твердой валюте предоставить финансирование в обмен на залог недвижимого имущества.

Выкупа и кредитование без права регресса

В большинстве юрисдикций кредитор может лишать права выкупа заложенное имущество при определенных условиях - в основном, невыплата ипотечного кредита. После этого недвижимость может быть продана в соответствии с требованиями местного законодательства. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальной задолженности. В некоторых юрисдикциях ипотечные кредиты без права регресса ссуды: если средств, возмещенных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенной задолженности, кредитор может не обращаться к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик несет ответственность за оставшуюся задолженность.

Практически во всех юрисдикциях применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. Существуют строгие или судебные изъятия права выкупа и внесудебные потери права выкупа, также известные как право выкупа права продажи. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других случаях обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов по обращению взыскания крайне ограничены, и рынок ипотечного кредитования развивается заметно медленнее.

Национальные различия

Исследование ООН Европейская экономическая комиссия сравнили ипотечные системы Германии, США и Дании. Немецкая компания Bausparkassen сообщила о номинальной процентной ставке примерно 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Немецкие Bausparkassen (ссудо-сберегательные ассоциации) не тождественны банкам, выдающим ипотечные кредиты. Кроме того, они взимают плату за администрирование и обслуживание (около 1,5% от суммы кредита). Однако в Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начинались в десятки и двадцатые годы в 1980-х годах и достигли (по состоянию на 2004 год) около 6 процентов годовых. Однако валовые затраты по займам значительно превышают номинальную процентную ставку и за последние 30 лет составили 10,46%. В Дании, как и на ипотечном рынке США, процентные ставки упали до 6 процентов в год. Комиссия за риск и администрирование составляет 0,5% от непогашенной задолженности. Кроме того, взимается комиссия за приобретение, которая составляет один процент от основной суммы.^[11]

Соединенные Штаты

Ипотечная индустрия США - крупный финансовый сектор. В Федеральное правительство создал несколько программ, или организации, спонсируемые государством, чтобы стимулировать ипотечное кредитование, строительство и поощрять домовладение. Эти программы включают Государственная национальная ипотечная ассоциация (известная как Джинни Мэй), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (известная как Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (известный как Фредди Мак).

Ипотечный сектор США был центром крупных финансовых кризисов за последнее столетие. Необоснованная практика кредитования привела к Национальный ипотечный кризис 1930-х годов, то сберегательно-ссудный кризис 1980-х и 1990-х годов и кризис субстандартной ипотеки 2007 года, что привело к 2010 кризис отчуждения.

В США ипотечный кредит включает два отдельных документа: закладная (а вексель) и обеспечительный интерес, подтвержденный «ипотечным» документом; как правило, эти двое назначенный вместе, но если они разделены традиционно, владелец векселя, а не ипотечный залог, имеет право на обращение взыскания.^[12] Например, Фанни Мэй провозглашает стандартный договор формы Нота 3200 с фиксированной процентной ставкой для нескольких государств^[13] а также отдельные инструмент безопасности формы ипотеки, которые различаются в зависимости от штата.^[14]

Канада

В Канаде Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) - национальное жилищное агентство страны, предоставляющее канадцам страхование ипотечных ссуд, обеспечение ипотечных ценных бумаг, жилищную политику и программы, а также жилищные исследования.^[15] Он был создан федеральным правительством в 1946 году для решения послевоенной нехватки жилья в стране и для оказания помощи канадцам в достижении их целей в области домовладения.

Наиболее распространенная ипотека в Канаде - это пятилетняя закрытая ипотека с фиксированной ставкой, в отличие от США, где наиболее распространенным типом является открытая ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет.^[16] На протяжении финансовый кризис и последовавшая рецессия, ипотечный рынок Канады продолжал хорошо функционировать, отчасти благодаря основам политики рынка жилищного ипотечного кредитования, которые включают эффективный режим регулирования и надзора, применимый к большинству кредиторов. Однако после кризиса возникшая среда низких процентных ставок способствовала значительному увеличению ипотечной задолженности в стране.^[17]

В апреле 2014 г. Офис управляющего финансовыми учреждениями (OSFI) выпустила руководство для поставщиков ипотечного страхования, направленное на ужесточение стандартов андеррайтинга и управления рисками. В заявлении OSFI говорится, что руководство «внесет ясность в лучшие практики в отношении андеррайтинга жилищного ипотечного страхования, которые способствуют стабильной финансовой системе». Это произошло после нескольких лет пристального внимания федерального правительства к CMHC с бывшим министром финансов. Джим Флаэрти публично размышляли еще в 2012 году о приватизации корпорации Crown.^[18]

В попытке снизить цены на недвижимость в Канаде Оттава ввела стресс-тест ипотечного кредита, действующий с 17 октября 2016 года.^[19] В рамках стресс-теста каждый покупатель дома, который хочет получить ипотеку от любого регулируемого на федеральном уровне кредитора, должен пройти тест, в ходе которого доступность заемщика оценивается на основе ставки, которая не ниже ставки стресса, установленной Банком Канады. Для высокодоходной ипотеки (кредит на сумму более 80%), которая застрахована Канадская ипотечная и жилищная корпорация, скорость является максимальной из скорости стресс-теста и текущей целевой скорости. Однако для незастрахованной ипотеки ставка является максимальной из ставки стресс-теста и целевой процентной ставки плюс 2%. ^[20] Этот стресс-тест снизил максимальную разрешенную сумму ипотеки для всех заемщиков в Канаде.

Частота стресс-тестов постоянно увеличивалась до пика в 5,34% в мае 2018 г. и не менялась до июля 2019 г., когда впервые за три года она снизилась до 5,19%.^[21] Это решение может отражать сопротивление со стороны отрасли недвижимости.^[22] а также введение программа поощрения впервые покупателя жилья (FTHBI) правительством Канады в Федеральный бюджет Канады на 2019 год. Из-за всей критики со стороны индустрии недвижимости министр финансов Канады Билл Морно приказал рассмотреть и рассмотреть изменения в стресс-тесте ипотечного кредита в декабре 2019 года.^[23]

объединенное Королевство

В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминируют строительные кооперативы, но с 1970-х годов доля строительных обществ на рынке новых ипотечных кредитов существенно снизилась. В период с 1977 по 1987 год эта доля упала с 96% до 66%, а доля банков и других учреждений выросла с 3% до 36%. В настоящее время существует более 200 значительных отдельных финансовых организаций, предоставляющих ипотечные ссуды покупателям жилья в Великобритании. К основным кредиторам относятся строительные общества, банки, специализированные ипотечные корпорации, страховые компании и пенсионные фонды.

В Соединенном Королевстве ипотека с переменной процентной ставкой встречаются чаще, чем в США.^[24][25] Отчасти это связано с тем, что финансирование ипотечных кредитов меньше зависит от фиксированного дохода. секьюритизированный активы (такие как ценные бумаги с ипотечным покрытием), чем в США, Дании и Германии, и больше по розничным сбережениям. депозиты как Австралия и Испания.^[24][25] Таким образом, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, а не ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, а долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно недоступны. Тем не менее, в последние годы стало популярным фиксирование ставки по ипотеке на короткие периоды, и первые два, три, пять, а иногда и десять лет ипотеки могут быть зафиксированы.^[26] С 2007 по начало 2013 года от 50% до 83% новых ипотечных кредитов имели начальные сроки, установленные таким образом.^[27]

Уровень владения жильем сопоставим с показателем в Соединенных Штатах, но общий уровень дефолта ниже.^[24] Штрафы за предоплату в течение периода фиксированной ставки являются обычным явлением, в то время как Соединенные Штаты не рекомендуют их использование.^[24] Подобно другим европейским странам и остальному миру, но в отличие от большинства Соединенных Штатов, ипотечные ссуды обычно не выдаются. долг без права регресса, что означает, что должники несут ответственность за любые недостатки ссуды после обращения взыскания.^[24][28]

Аспекты жилищного ипотечного кредитования, ориентированные на клиентов, регулируются Управление финансового поведения (FCA), а финансовая честность кредиторов контролируется отдельным регулирующим органом, Орган пруденциального регулирования (PRA), который является частью Банк Англии. FCA и PRA были созданы в 2013 году с целью реагирования на критику нормативных недостатков, отмеченных финансовый кризис 2007–2008 гг. и его последствия.^[29][30][31]

Континентальная Европа

В большинстве стран Западной Европы (кроме Дания, то Нидерланды и Германия), ипотека с переменной процентной ставкой более распространены, в отличие от ипотека с фиксированной ставкой распространен в США.^[24][25] На большей части Европы уровень владения жильем сопоставим с США, но общий уровень дефолта в Европе ниже, чем в Соединенных Штатах.^[24] Финансирование ипотечных кредитов в меньшей степени зависит от секьюритизации ипотечных кредитов и в большей степени зависит от официальных государственных гарантий, подкрепленных покрытые облигации (такой как Pfandbriefe) и депозиты, кроме Дании и Германии, где ценные бумаги, обеспеченные активами также распространены.^[24][25] Штрафы за предоплату все еще распространены, в то время как Соединенные Штаты не рекомендуют их использование.^[24] В отличие от большей части Соединенных Штатов, ипотечные ссуды обычно не выдаются. долг без права регресса.^[24]

В рамках ЕвросоюзОбъем рынка покрытых облигаций (покрытых облигаций в обращении) составил около 2 триллионов евро на конец 2007 года, при этом Германия, Дания, Испания и Франция имели непогашенную задолженность более 200 000 миллионов евро.^[32] Ценные бумаги, подобные Pfandbrief, были введены более чем в 25 европейских странах, а в последние годы также в США и других странах за пределами Европы, каждая из которых имеет свои собственные уникальные законы и правила.^[33]

Последние тенденции

Исторические тенденции по ипотечным кредитам с 1986 по 2010 год

28 июля 2008 г. Казначейство США Секретарь Генри Полсон объявил, что вместе с четырьмя крупными банками США Казначейство попытается запустить рынок этих ценных бумаг в Соединенных Штатах, в первую очередь, чтобы предоставить альтернативную форму ценных бумаг с ипотечным покрытием.^[34] Аналогичным образом, в Великобритании «правительство предлагает взглянуть на варианты британской структуры для предоставления более доступных по цене долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, включая уроки, которые следует извлечь из международных рынков и организаций».^[35]

Джордж Сорос10 октября 2008 г. Журнал "Уолл Стрит редакционная статья продвигала Датский ипотечный рынок модель.^[36]

Малайзия

Ипотеку в Малайзии можно разделить на 2 группы: обычный жилищный кредит и исламский жилищный кредит. В рамках обычного жилищного кредита банки обычно взимают фиксированную процентную ставку, переменную процентную ставку или и то, и другое. Эти процентные ставки привязаны к базовой ставке (контрольной ставке отдельного банка).

Что касается исламского жилищного финансирования, то оно соответствует законам шариата и бывает двух распространенных типов: Бай Битхаман Аджил (BBA) или Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai 'Bithaman Ajil - это когда банк покупает недвижимость по текущей рыночной цене и продает ее вам по гораздо более высокой цене. Мушарака Мутанакиса - это когда банк покупает собственность вместе с вами. Затем вы будете постепенно покупать банковскую часть собственности через аренду (при этом часть арендной платы идет на оплату покупки части доли банка в собственности до тех пор, пока недвижимость не перейдет в вашу полную собственность).

Исламские страны

Исламский Шариат Закон запрещает оплату или получение интерес, что означает, что мусульмане не могут использовать обычные ипотечные кредиты. Однако для большинства людей недвижимость слишком дорога, чтобы покупать ее за наличные: Исламская ипотека Решите эту проблему, дважды передав собственность из рук в руки. В одном из вариантов банк сразу выкупит дом, а затем выступит в качестве арендодателя. Покупатель жилья, помимо оплаты аренда, заплатит взнос на покупку недвижимости. После последнего платежа имущество переходит из рук в руки.^{[требуется разъяснение]}

Как правило, это может привести к более высокой конечной цене для покупателей. Это потому, что в некоторых странах (например, объединенное Королевство и Индия) Существует гербовый сбор который представляет собой налог, взимаемый государством при смене собственника. Поскольку при исламской ипотеке право собственности меняется дважды, гербовый сбор может взиматься дважды. Многие другие юрисдикции имеют аналогичные налоги на транзакции при смене владельца, которые могут взиматься. В Соединенном Королевстве двойное применение гербовый сбор в таких сделках был исключен в Законе о финансах 2003 года для облегчения исламской ипотеки.^[37]

Альтернативная схема предполагает перепродажу банком недвижимости в соответствии с рассрочка, по цене выше первоначальной.

Оба этих метода компенсируют кредитору, как если бы они взимали проценты, но ссуды структурированы таким образом, что на самом деле это не так, и кредитор разделяет финансовые риски, связанные со сделкой, с покупателем жилья.^{[нужна цитата]}

Страхование ипотеки

Страхование ипотеки - страховой полис, предназначенный для защиты залогодержателя (кредитора) от любого неисполнения обязательств залогодателем (заемщиком). Он обычно используется в кредитах с отношение кредита к стоимости более 80%, и наняты в случае потеря права выкупа и возвращение во владение.

Этот полис обычно оплачивается заемщиком как компонент окончательной номинальной (вексельной) ставки, либо единовременно, либо как отдельный и детализированный компонент ежемесячного платежа по ипотеке. В последнем случае от ипотечного страхования можно отказаться, когда кредитор информирует заемщика или его последующих правопреемников о том, что имущество выросло в цене, ссуда была выплачена или любое сочетание того и другого, чтобы снизить стоимость кредита до 80. %.

В случае повторного вступления во владение банки, инвесторы и т. Д. Должны прибегнуть к продаже собственности, чтобы возместить свои первоначальные вложения (ссуженные деньги) и иметь возможность быстрее избавиться от материальных активов (таких как недвижимость) за счет снижения цены. Следовательно, ипотечное страхование действует в качестве хеджирования, если орган, возвращающий право собственности, возьмет на себя менее полной и справедливой рыночной стоимости любого твердого актива.

Смотрите также

Общие или связанные с более чем одной нацией

• Коммерческая ипотека
• Нет дохода, нет активов (НИНА)
• Долг без права регресса
• Рефинансирование
• Вторая ипотека

Связано с Соединенным Королевством

• Купить, чтобы позволить
• Кэшбэк по ипотеке
• Повторная ипотека
• Британская ипотечная терминология

Связано с США

• Коммерческий кредитор (США) - срок предоставления кредитором залога нежилого имущества.
• eMortgages
• Кредит FHA - Относительно Федерального жилищного управления США
• Ипотека с фиксированной ставкой расчеты (США)
• Местоположение Эффективная ипотека - вид ипотеки для городской застройки
• Ипотечное предположение
• предварительное одобрение - Терминология ипотеки США
• предварительная квалификация - Терминология ипотеки США
• Хищническое ипотечное кредитование
• VA кредит - Относительно США. Управление по делам ветеранов.

Другие нации

• Датский ипотечный рынок
• Ипотека - эквивалент в гражданский закон страны
• Корпорация ипотечных инвестиций

Юридическая информация

• Поступок - правовые аспекты
• Механика залог - правовая концепция
• Совершенство - применимые юридические требования к подаче документов

Рекомендации

внешняя ссылка

• Ипотека в Керли
• Ипотека: для покупателей жилья и домовладельцев на USA.gov
• Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям (ASIC) Жилищные ссуды